Goedkope huizen voor starters bijna niet meer beschikbaar

Het aantal te koop staande huizen neemt snel af. Waar vorig jaar april nog 137.000 woningen op Funda te koop stonden, stond het aantal vorige maand op 103.000. Een daling van 33 procent.

De daling betekent ook een enorme afname in het aantal hypotheekaanvragen zo meldt de Hypotheekshop. Deze aanvragen daalden met 20 procent in vergelijking met maart. De laatste cijfers van Hypotheken Data Netwerk geven aan dat ruim 26.000 aanvragen werden ingediend, een teruggang van 7 procent in vergelijking met april vorig jaar.

Contrast

In het eerste kwartaal van dit jaar was er sprake van een recordaantal hypotheekaanvragen en werd de periode uitgeroepen tot beste kwartaal van de afgelopen vijf jaar. Vooral voor starters is het steeds moeilijker om voor beschikbare huizen in aanmerking te komen. In de categorie van € 100.000 en € 200.000 blijken minder huizen en appartementen beschikbaar. Met name in steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem, maar ook in steden rondom Den Haag, de regio Utrecht, Noord-Brabant, Nijmegen, Apeldoorn en een aantal steden in het noorden en oosten van het land.

Gevolgen

Gevolgen van de schaarste komen voor rekening van de huizenkopers, prijzen zullen namelijk stijgen. Volgens De Hypotheekshop kan, als de neergaande lijn zich blijft voortzetten, een signaal zijn dat de woningmarkt weer op slot komt te zitten. In het AD zegt Mark de Rijke van De Hypotheekshop: “dit is wel een duidelijk signaal dat er iets niet goed gaat op de woningmarkt. We zien niet opeens veel meer woningen op Funda verschijnen. Als de afname zich doorzet, zou dat de woningmarkt weer op slot zetten en de economie raken.”

Ontwikkeling woningmarkt blijft positief, rente zal waarschijnlijk stijgen

 

De Nederlandse woningmarkt blijft conform verwachting goed presteren. De meest recente woningmarktcijfers zijn zelfs iets gunstiger dan gedacht. Toch vormt dit voor het Economisch Bureau van ABN AMRO nog geen aanleiding om de ramingen aan te passen, zo staat in de nieuwe Woningmarkt-monitor. De economen van de bank houden vast aan hun verwachting dat de woningprijzen en het aantal transacties in 2017 met 5 procent toenemen.

De ramingen blijven ongewijzigd, omdat het Economisch Bureau uitgaat van een stijging van de hypotheekrente in de tweede helft van dit jaar. Een op termijn hogere rente en het krappe woningaanbod temperen het woningmarktsentiment. "In de indicator van Vereniging Eigen Huis is de afgelopen maanden al een lichte sentimentdaling zichtbaar, al staat deze nog altijd op een hoog niveau", zegt econoom Philip Bokeloh. "Vanwege het hoge aantal verkopen daalt het woningaanbod. Kopers hebben dus minder keus. Omdat woningen steeds sneller van de hand gaan, hebben zij ook minder tijd om te beslissen. De woningmarkt wordt zo een verkopers- in plaats van een kopersmarkt."

Huizenkoper binnenkort gemiddeld veertiger
Onlangs becijferde het CBS dat de gemiddelde leeftijd van huizenkopers de laatste jaren tot 39 jaar is gestegen. Volgens het Economisch Bureau zet deze stijging door. "Binnen afzienbare tijd is de gemiddelde woningkoper een veertiger," voorspelt Bokeloh. "Door strengere inkomensnormen en de verplichting eigen spaargeld in te brengen, is het voor jongeren lastiger een huis te kopen. De aanschaf van hun eerste woning stellen zij daarom uit. Ook kopen meer ouderen een woning. Ouderen zijn kapitaalkrachtiger dan in het verleden. Naast hun AOW genieten zij vaak nog aanvullend pensioen. Ouderen zijn daardoor minder aangewezen op een huurwoning. Zij kiezen vaker een koopwoning die qua wensen en voorzieningen goed aansluit op hun levensfase."

Voorbereiden op vergrijzing
Het Economisch Bureau stelt dat ouderen graag in hun woning willen blijven wonen wanneer zij minder mobiel worden. Bokeloh: "Hun woning is daar echter niet altijd geschikt voor. Met een vergrijzende bevolking zal de vraag naar levensloopbestendige woningen toenemen. Dit vereist dat bij nieuwbouw al rekening wordt gehouden met een eventuele zorgvraag in de toekomst en dat bestaande woningen worden aangepast. De vorig jaar door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting geïntroduceerde Blijverslening biedt hier al mogelijkheden voor."

Renteverwachting (stijging 2e helft 2017)

De verwachtingen blijven ongewijzigd. Dit komt doordat het Economisch Bureau uitgaat van een stijging van de hypotheekrente in de tweede helft van dit jaar. Een hogere rente op termijn en het krappe woningaanbod, zwakken het woningmarktsentiment af. "In de indicator van Vereniging Eigen Huis is de afgelopen maanden al een lichte sentimentdaling zichtbaar, al staat deze nog altijd op een hoog niveau", zegt econoom Philip Bokeloh. "Vanwege het hoge aantal verkopen daalt het woningaanbod. Kopers hebben dus minder keus. Omdat woningen steeds sneller worden verkocht, hebben zij ook minder tijd om te beslissen. De woningmarkt wordt zo een verkopers- in plaats van een kopersmarkt."

Bekijk hier de Woningmarktmonitor: https://www.abnamro.nl/nl/mobile/images/Content/010_Prive/020_Producten_l_diensten/020_Hypotheken/000_Documenten/pdf_Woningmarktmonitor_-_april_2017.pdf

Dit jaar 24 euro meer voor blok- en stadsverwarming

Gebruikers van blok- en stadsverwarming betalen in 2017 gemiddeld 24 euro meer dan in 2016. Ongeveer een half miljoen consumenten en een deel van de midden- en kleinbedrijven hebben hiermee te maken. Gemiddeld verbruikt een huishouden per jaar 35 gigajoule. Hiervoor gaan zij in 2017 gemiddeld 1093 euro betalen. Dat heeft de ACM vastgesteld op basis van de Warmtewet.

Koppeling aan tarief voor gasverwarming
Het tarief voor blok- en stadsverwarming is gekoppeld aan het tarief voor gasverwarming, volgens het ‘niet meer dan anders’-principe. Dat betekent dat als de kosten voor gasverwarming omhoog gaan, dat dan ook de prijzen voor blok- en stadsverwarming stijgen, en omgekeerd. De kosten voor gasverwarming stijgen in 2017 voornamelijk door hogere transporttarieven.

Besluit maximumprijs levering warmte 2017
De Autoriteit Consument & Markt heeft de warmtetarieven vastgesteld voor 2017, waaronder de maximumprijs. De jaarnota voor een gemiddeld huishouden stijgt dus met ongeveer 24 euro. De Warmtewet geldt alleen voor de ongeveer half miljoen consumenten en een deel van de midden- en kleinbedrijven die via blok- of stadsverwarming warmte ontvangen.

Voor 2017 heeft ACM drie tarieven vastgesteld (alle bedragen zijn incl. BTW). 'Het' tarief bestaat uit een vast bedrag van EUR 299,16 met daarbovenop EUR 22,69 per verbruikte gigajoule. Het meettarief is voor 2017 vastgesteld op EUR 25,02.Daarnaast is er de eenmalige aansluitbijdrage. Voor 2017 is dit tarief vastgesteld op EUR 1011,73 voor alle nieuwe aansluitingen tot 25 meter op een bestaand warmtenet. Bij een aansluiting boven de 25 meter komt er bovenop dit tarief nog EUR 32,27 per meter bij.

Goede voornemens?

Overweegt u in 2017 uw woning te gaan verkopen? Maak dan eens een afspraak met Pascal de Roo of Manon Balkenende van ZO makelaars.

In een vrijblijvend gesprek en waardebepaling zullen zij u veel vertellen over uw mogelijkheden.

Wist u bijvoorbeeld wat er allemaal in 2017 gaat wijzigen?

 

Maximale hypotheek omlaag naar 101 %
De maximale lening die u mag afsluiten voor een woning daalt van 102 % naar 101 % van de waarde van de woning. Dat betekent dat u een groter deel van de bijkomende kosten uit eigen middelen moet financieren. Denk aan overdrachtsbelasting en financieringskosten. Het percentage daalt elk jaar een procent, tot 100 % in 2018. Een van de uitzonderingen geldt voor kopers en eigenaren van huizen die 'noodzakelijke verbeteringen voor de veiligheid' nodig hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om funderings- of dakherstel. Het inkomen van de partner mag vanaf 2017 voor 60 % meetellen bij de hypotheekaanvraag. In 2016 is dat nog voor de helft.

Maximumtarief hypotheekrenteaftrek omlaag naar 50 % De hypotheekrenteaftrek gaat per 1 januari 2017 weer iets verder omlaag. In 2017 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50 %. In 2016 is dat 50,5 %. Dit raakt alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. In 2017 zijn dat huiseigenaren met een belastbaar jaarinkomen boven de € 67.072.

Aanpassing NHG-grens De NHG-grens wordt vanaf januari 2017 weer jaarlijks op 1 januari gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Voor 2009 was dat ook het geval. Om de woningmarkt een impuls te geven is de kostengrens in 2009 als crisismaatregel tijdelijk verhoogd tot € 350.000. Daarna is de grens sinds 2012 stapsgewijs afgebouwd naar € 245.000 in 2016. De gemiddelde koopsom bedraagt vanaf januari 2017 € 245.000. 2016 is de maximale koopsom € 231.132. De maximale kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen bedraagt € 247.450 (101% van de marktwaarde). De maximale kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen bedraagt € 259.700 (106% van de marktwaarde).

Aanpassing starterslening
De starterslening blijft in aangepaste vorm bestaan. Sinds 1 januari 2013 moeten nieuwe hypotheken verplicht worden afgelost om recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. Voor de starterslening gold sindsdien een uitzondering. Die uitzondering stopt op 31 december 2016. Om onder de nieuwe regels door te kunnen gaan is de ‘combinatielening’ bedacht, die de starter aangaat naast de starterslening. Uit die lening wordt de verplichte aflossing van de Starterslening betaald. U kunt alleen gebruik maken van de starterslening als uw gemeente deze aanbiedt.

Versoepeling voorwaarden vrijstelling kapitaalverzekering Met ingang van 2017 zijn er twee extra mogelijkheden om de kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning en beleggingsrecht eigen woning af te kopen zonder dat u hiervoor belasting hoeft te betalen. Dit kan nog voordat er vijftien of twintig jaar premie is betaald. Het blijft wel verplicht om met de uitkering de eigenwoningschuld af te lossen. De versoepeling geldt: • Als u uw woning verkoopt terwijl u al een nieuwe woning heeft gekocht. • Als de gemeente u schuldhulpverlening biedt. Of als kan worden vastgesteld dat u financiële problemen heeft en daardoor niet meer in staat bent of niet verwacht de woonlasten te kunnen betalen.

Ook nam de Tweede Kamer een wijziging van het Belastingplan 2017 aan. Door deze wijziging kunt u altijd belastingvrij uw kapitaalverzekering of bankspaarrekening gebruiken om uw hypotheek af te lossen. Ook als u nog niet de vereiste 15 of 20 jaar hebt gespaard of premie hebt betaald. U kunt in delen aflossen met de middelen uit een kapitaalverzekering of bankspaarrekening, zodat u maximaal 10% boetevrij aflost. Of u lost op deze manier in een keer alles af na afloop van de rentevaste periode van uw hypotheek. Wanneer de wijziging in werking treedt, is nog niet bekend aangezien eerst de fiscale gevolgen ervan worden onderzocht. Vervolgens bepaalt de staatssecretaris van Financiën Wiebes wanneer de wijziging wordt ingevoerd.

Schenkingsvrijstelling weer naar € 100.000
Per 1 januari 2017 gaat de eenmalige schenkingsvrijstelling omhoog van € 53.016 naar € 100.000. De ontvanger moet het bedrag besteden aan de eigen woning of aan de aflossing van hypotheek- of restschuld. De leeftijdsgrens voor ontvangers blijft liggen tussen de 18 en 40 jaar. Nieuw is dat geen sprake hoeft te zijn van een ouder-kindrelatie. En dat de schenking gespreid over 3 jaar mag worden gedaan (2017, 2018 en 2019), in plaats van voorheen in een jaar. De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning. Als in 2015 of 2016 al een schenking is gedaan, geldt het overgangsrecht. Het is dan mogelijk in 2017 of later de gebruikte vrijstelling te verhogen met maximaal € 46.984, tot aan een totaalbedrag van € 100.000. Normaal gesproken ontvang je binnen drie jaar na de aangifte schenkbelasting de aanslag, maar bij de gespreide schenking heeft de Belastingdienst daarvoor vijf jaar de tijd.

Uitstel vervallen aftrek onderhoudskosten rijksmonumenten
Op dit moment kunt u als eigenaar van een rijksmonument 80% van de onderhoudskosten als aftrekpost opvoeren bij uw belastingaangifte. Per 2017 zou deze aftrek vervallen en worden vervangen door een sobere subsidieregeling. Na kritiek uit de Tweede Kamer en belangenorganisaties heeft minister Bussemaker besloten dit voorstel een jaar aan te houden. De huidige aftrekregeling geldt dus ook in 2017. De minister heeft een voorzet gegeven voor een aangepaste subsidieregeling. Die is ruimer dan de eerder voorgestelde regeling. In het nieuwe voorstel wordt over een hoger bedrag aan onderhoudskosten (tot € 30.000 in 2 jaar) subsidie gegeven en het subsidiepercentage stijgt van 25% naar 35% van de onderhoudskosten. Ook wordt het niet aftrekbare bedrag in het voorstel verlaagd van € 2.000 naar € 1.000 per jaar.

Stijging opslag duurzame energie
In 2017 betaalt een gemiddeld gezin via de energierekening ruim € 60 aan opslag voor duurzame energie. Naar verwachting zal dit bedrag verder stijgen tot € 227 in 2023. In 2016 bedraagt de opslag ongeveer € 40.

Nul-op-de-meter woning Als u een nul-op-de-meter woning koopt, mag u in 2017 een bedrag van € 25.000 optellen bij de maximale hypotheek die u op basis van uw inkomen kunt krijgen. Dat is € 2000 minder dan in 2016.

Andere berekening vermogensrendementsheffing De vrijstelling op de vermogensrendementsheffing gaat in 2017 omhoog van € 24.437 naar € 25.000 per persoon. Over het vermogen boven deze grens moet u belasting betalen. Tot en met 2016 gaat de Belastingdienst uit van een rendement van 4% op het vermogen. Vanaf 1 januari 2017 wordt het rendementspercentage afhankelijk van de hoogte van het vermogen. Bij een hoger vermogen komt u in een andere schijf terecht en gaat de Belastingdienst uit van een hoger rendement. Het belastingtarief blijft met 30% hetzelfde. Op termijn streeft het kabinet naar een heffing op het werkelijke rendement. De wijzigingen in 2017 zijn een eerste stap in die richting.

WOZ-waarden openbaar
De WOZ-waarden voor woningen moeten per 1 oktober 2016 openbaar zijn. De meeste gemeenten halen dat niet. Op de website van de Waarderingskamer kunt u zien in welke gemeenten de WOZ-waarden al wel openbaar zijn. Via het online WOZ-waardenloket, dat per 1 oktober live gaat, kunt u dan kosteloos toetsen of de WOZ-waarde die u begin 2017 ontvangt juist is. Is uw gemeente nog niet aangesloten, dan betekent dat niet dat de gemeente ontheven is van haar verplichting om inzicht te geven. U kunt dan bij (de website van) uw gemeente informatie krijgen over het inzien van WOZ-waarden van woningen.

Fonds duurzaam funderingsherstel Er komt in 2017 een fonds dat leningen gaat verstrekken voor het herstel van funderingen, zoals bij paalrot. Het fonds is vooral bedoeld voor huiseigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt niet in aanmerking komen voor een nieuwe lening voor funderingsherstel, omdat ze een te laag inkomen hebben en/of een grotere hypotheeklening dan de woningwaarde.

Afschaffing precariobelasting ondergrondse leidingen Veel huishoudens betalen via hun energierekening jaarlijks gemiddeld tientallen euro’s precariobelasting op ondergrondse leidingen. Er ligt een wetsvoorstel om deze gemeentelijke belasting per 1 januari 2017 af te schaffen. Niet alle gemeenten heffen precariobelasting. Gemeenten kunnen volgens het voorstel vanaf 1 januari niet meer beginnen met het heffen van precariobelasting. Voor gemeenten die in 2016 al precariobelasting heffen gaat een overgangsregeling gelden van tien jaar. Het voorstel is dat zij hun belasting in die tien jaar gelijk houden aan de belasting in 2016. Daarna wordt de precariobelasting helemaal afgeschaft.

Verplichte vulling reservefonds VvE Per 1 januari 2017 gaat de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars in. VvE’s zijn al sinds 2008 verplicht om een reservefonds te hebben, maar de wet schreef niet voor hoeveel een VvE in kas moet hebben. Dat verandert nu. VvE’s moeten minimaal een bedrag reserveren gebaseerd op een actueel meerjarenplan voor onderhoud, of ter grootte van 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementengebouw.

Interesse in een nieuwe woning?

 De eerstvolgende NVM Open Huizen Dag is op 

Zaterdag 1 oktober 2016

Op deze dag kunt u tussen 11.00 en 15.00 uur veel huizen zonder afspraak vrijblijvend bezichtigen. Een goede kans om u breed te oriënteren.

Hoe werkt het? 

• Kijk op Funda welke huizen meedoen met de NVM Open Huizen Dag (Open Huizen route).
• Stippel uw route uit. 
• Ga naar het huis van uw keuze en bel aan. 
• De bewoner zal u graag ontvangen. U bezoekt een Open Huis gratis en vrijblijvend.
• Na afloop vult u optioneel een bezoekerslijst in.

Checklist
Download de openhuizendag checklist (pdf) om de details van de bekeken woningen te onthouden. Om je van te voren goed voor te bereiden, kun je de tips doorlezen. 

Leuk huis gezien?
Schakel dan een NVM-aankoopmakelaar in. Hij of zij brengt u op de hoogte van de kansen die de huizenmarkt op dit moment biedt en uw regionale situatie. Daarnaast bespaart een NVM-aankoopmakelaar u tijd, geld en zorgen. 

Tweeverdieners krijgen hogere hypotheek

Vanaf 2017 kunnen tweeverdieners een hogere hypotheek afsluiten dan nu het geval is. Op dit moment telt een tweede inkomen voor de helft mee bij een hypotheekaanvraag. Dat wordt volgend jaar verhoogd naar 60 procent.

 

Dat meldt Vereniging Eigen Huis (VEH) vrijdag.

Volgens de organisatie heeft het ministerie van Financiën dit voorstel ter consultatie voorgelegd aan hypotheekvertrekkers en adviseurs.

Ieder jaar kijkt het ministerie of de regels omtrent de hypotheekleningen aangepast moeten worden. Het voorstel om het tweede inkomen voor een hoger percentage mee te laten tellen is daar een onderdeel van.

Ook wordt er volgens de VEH volgend jaar in sommige gevallen een uitzondering gemaakt voor de loan-to-value, de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van het huis. Die is voor dit jaar 102 procent en wordt in 2017 verlaagd naar 101 procent.

De uitzondering geldt voor kopers en eigenaars van huizen die “noodzakelijke verbeteringen voor de veiligheid” nodig hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om funderings- of dakherstel.

Hypotheekvertrekkers en adviseurs kunnen tot 22 september reageren op het voorstel van Financiën. Per 1 januari gaan de nieuwe regels in. 

Is de crisis voorbij? Wie heeft er nog een restschuld?

Het aantal huishoudens met een (potentiële) restschuld neemt met rasse schreden af. Dat is een direct gevolg van de aantrekkende koopwoningmarkt. Dit is de belangrijkste conclusie uit de studie ‘Restschulden: de crisis voorbij’* van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

Uit het onderzoek blijkt dat in 2014 ruim 1 miljoen huishoudens in Nederland bij de verkoop van hun woning nog geconfronteerd zouden worden met een restschuld. Meer dan 2 jaar later is dat aantal volgens de NVM geslonken tot om en nabij de 800.000 huishoudens.
Als de huidige prijsontwikkeling op de woningmarkt de komende jaren verder doorzet, daalt het aantal huishoudens met een restschuld de komende jaren flink verder. “Recente hervormingen op de woningmarkt dragen daar voor een belangrijk deel aan bij. Door de verplichte aflossing en het terugbrengen van de loan-to-value raken de woningen van nieuwe eigenaar-bewoners zelfs bij dalende prijzen niet snel meer onder water”, zegt NVM-woordvoerder Roeland Kimman.
Geen verdere verlaging loan-to-value
Een verdere verlaging van de loan-to-value, zoals De Nederlandsche Bank wil, is volgens de NVM en ASRE echter geen goed idee. “De discussie over een versnelling of verdieping van de huidige hervormingen op de woningmarkt heeft onvoldoende oog voor de consequenties op de korte termijn. Huishoudens hebben te weinig opties om verdere versobering van kredietverstrekking adequaat op te vangen”, stelt Johan Conijn, aan de ASRE verbonden als bijzonder hoogleraar Woningmarkt en één van de auteurs van het rapport.
Voornamelijk jongere huishoudens kampen met restschuld
Uit het ASRE-onderzoek blijkt verder dat aan het profiel van de gemiddelde eigenaar-bewoner met een potentiële restschuld de afgelopen jaren weinig tot niets veranderd is. Het gaat voornamelijk om jongere huishoudens, die een woning hebben gekocht tussen 2000 en 2008. Er bestaan bij de restschuldproblematiek geen grote regionale verschillen. Ondanks de grote verschillen in prijsontwikkeling en transacties op de Nederlandse woningmarkt, blijkt de restschuldproblematiek een landelijk fenomeen.
*Het rapport is beschikbaar in de vastgoedbibliotheek van de ASRE.