6 tips voor geslaagde interieurfoto's

Lorenzo de Roo - fotograaf

Less is altijd more

Beelden zeggen meer dan woorden. Een cliché, maar 100% waar als het om interieurfoto’s gaat. Tijd om de smartphone aan de wilgen te hangen en het professioneel aan te pakken. Maar wat voor foto’s triggeren kijkers het meest? 

Een goede camera en een kritische blik, dat zijn de basisbenodigdheden voor een geslaagde interieurfoto. Deze 6 tips helpen daarbij.

De juiste details
Een woning moet ruim lijken op de foto, maar tegelijkertijd doet een mooie inrichting het beter bij online kijkers dan lege ruimtes. Uiteraard moet het interieur zo aantrekkelijk mogelijk op de foto staan. Is het huis strak en modern? Laat dan kleine accessoires buiten beeld. Gaat het om een knus huis? Dan kunnen kleine items op de foto juist sfeerverhogend werken. Maar de basis voor elk interieur blijft less is more. Dat betekent ook: het huis depersonaliseren, bijvoorbeeld niet teveel foto’s van de bewoners. Dit geeft het huis een wat neu-tralere look, zodat potentiële kopers zich makkelijker kunnen voorstellen hoe het is om er te wonen.

Luxe verkoopt
Een goedkoop zeeppompje op de wastafel voegt niets toe. Een designkraan wél. Hoe klein de woning ook is, luxe is wat mensen willen zien. Zet die witte plastic waterkoker dus even weg en schuif dat Nespresso-apparaat voor de foto gerust naar voren.

Kleine ruimte, grote foto
Badkamers, hallen en keukens zijn vaak te klein om goed met een normale camera te fotograferen, omdat je onvoldoende afstand kunt nemen voor een totaalbeeld. Fotograferen met een groothoekobjectief is bij zulke ruimtes de perfecte oplossing.

Het beste tijdstip
Op een donkere, winterse namiddag kan het binnen heel knus zijn, maar voor goede foto’s is daglicht nodig. Tussen 10.00 en 14.00 uur heb je het beste licht voor interieurfoto’s. In veel huizen is alleen daglicht helaas niet genoeg; sfeerlampen laten branden en deuren openzetten kan helpen en het staat meteen uitnodigend. Ook een goede flitser of diffuser kan (mede) voor het juiste licht zorgen.

Kies voor variatie
Als alle foto’s rechttoe rechtaan zijn geschoten, kan de reeks wat saai overkomen. Verras online kijkers door er variatie in aan te brengen. Een foto van een hoge ruimte kan mooi worden geschoten vanaf de grond, en de hal vanaf de trap.

Een stukje buiten
De voor- en achterkant van een woning met tuin is ook prima van buitenaf te fotograferen. Maak bijvoorbeeld een opvallende foto vanachter een stuk groen of een plant. En zet openslaande deuren naar de tuin toe altijd open, zodat huis en tuin met elkaar zijn verbonden.

Goed energielabel levert geld op

Calcasa onderzocht dit kwartaal het prijseffect van energielabels bij de verkoop van een woning. Uit het onderzoek, waarbij alle sinds 2015 verkochte woningen werden geanalyseerd, blijkt dat een beter energielabel leidt tot een gemiddeld 2% hogere verkoopprijs. Des te beter het energielabel, des te hoger het verschil in verkoopprijs.

Een onderzoek naar de relatie tussen verkoopprijzen en energielabels was eerder niet mogelijk, omdat onvoldoende woningen verkocht werden met een definitief energielabel. De in 2015 geïntroduceerde mogelijkheid om zelf een energielabel vast te stellen (het 3-sterrenenergielabel), heeft echter geleid tot een sterke stijging van het aantal verkopen met een definitief energielabel. Desondanks ontbreekt deze nog steeds bij circa 15% van de verkochte woningen. Bij verkochte vooroorlogse woningen ontbreekt zelfs bij 20% het definitieve energielabel.

Prijseffect beter energielabel
In onderstaande tabel worden de verschillen in verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen met een verschillend energielabel weergegeven. Vergelijkbare woningen die met een beter energielabel worden verkocht, leveren gemiddeld 2% meer op. In Nederland is de gemiddelde woningwaarde momenteel 297 duizend euro; een beter energielabel levert dan 6 duizend euro op. Indien een energielabel 2 of meer labelstappen beter is dan dat van een vergelijkbare verkochte woning, dan stijgt het verschil in verkoopprijs naar gemiddeld 2,8% en bij een verbetering van 3 of meer labelstappen naar gemiddeld 3,6%.

Het prijseffect is onderzocht door verkoopprijzen per m2 van dezelfde soort verkochte woningen met een verschillend energielabel te vergelijken. In de analyse is steeds gezocht naar setjes van verkochte woningen waarbij alleen het energielabel verschilt: de verkochte woningen hadden namelijk een gelijke locatie (gelegen in hetzelfde 6 positie postcode gebied), een gelijk woningtype en een gelijke bouwperiode. De verkoopprijzen van de betreffende woningen zijn geactualiseerd naar hetzelfde prijspeil (30 juni 2018) door middel van de Calcasa WOningprijsindeX (WOX).

Elk berekend percentage is steeds gebaseerd op minimaal 5 duizend verkoopprijzen. Desondanks wijst Calcasa erop dat de gebruikte definitieve energielabels veelal 3-sterrenlabels zijn, die minder betrouwbaar worden geacht dan 4-sterrenlabels. Ook kan het prijsverschil (deels) verklaard worden door een betere staat van onderhoud en inrichting.

Met name verkochte rijtjeswoningen hebben een energielabel.
Sinds de introductie van het 3-sterrenenergielabel in 2015, is het percentage woningen dat met een definitief energielabel wordt verkocht sterk gestegen. Desondanks heeft 15% van de verkochte woningen nog steeds geen energielabel. Oftewel 85% van de verkochte woningen is wel voorzien van een definitief label. Rijtjeswoningen worden het meest met een energielabel verkocht (89%) en dan met name rijtjeshuizen met bouwjaar na 2001 (93%). Daarentegen hebben verkochte benedenen bovenwoningen en vrijstaande huizen het minst vaak een energielabel. Hetzelfde geldt voor hele oude woningen. Zo is slechts 72% van de verkochte woningen met een bouwjaar voor 1905 voorzien van een label.

(*) 1 Een energielabel kan 1 tot 4 sterren krijgen: 1 ster is het voorlopige label, bij 2 sterren is het energielabel aangepast door de woningeigenaar, bij 3 sterren is het label (op afstand) gecontroleerd door een deskundige en bij 4 sterren (hoogste klasse) is het label vastgesteld door een gecertificeerd adviseur aan huis. Zowel het 3- als 4-sterrenlabel is een definitief energielabel.

Grote verschillen tussen gemeentes - Zeewolde meeste A/B labels
De Nederlandse overheid heeft de ambitie om de woningvoorraad sterk te verduurzamen. Doelstelling is dat in 2030 het gemiddelde koophuis energielabel A heeft en in 2020 de gemiddelde corporatiewoning energielabel B. De opgave per gemeente verschilt aanzienlijk. Van de gelabelde woningen heeft in Zeewolde 64% van de woningen al een A of B-label, terwijl dit in Zwijndrecht slechts bij 14% van de woningen het geval is. Van de top 10 gemeenten met de meeste A/B labels is Almere de grootste gemeente. Dordrecht is de grootste gemeente uit de top 10 met de minste A/B labels. 

Aantal A-labels neemt toe

Als we kijken naar de totale voorraad koopwoningen zien we dat het aantal A-labels is toegenomen. Inmiddels hebben 290 duizend koopwoningen een definitief energielabel A. Deze toename is onder andere te verklaren door het aantal nieuwbouwwoningen dat aan de woningvoorraad is toegevoegd; nieuwbouwwoningen hebben altijd een A-label. Toch hebben nog steeds 458 duizend koopwoningen een C-label, zie onderstaande figuur.

Huurwoningen hebben vaker energielabel dan koopwoningenBij de vergelijking tussen huurwoningen en koopwoningen met een energielabel valt op dat 77% van alle huurwoningen een energielabel heeft versus slechts 33% van de koopwoningen. Wel zijn er relatief meer koopwoningen met een A of B-label (34%). Huurwoningen hebben met name C en D-labels (58%), zie onderstaande figuur.

Aflossingsvrije hypotheek daar moet je serieus naar kijken

Ruim 40% van de ouderen met een aflossingsvrije hypotheek heeft niet nagedacht over hoe ze hun woningschuld na 30 jaar kunnen aflossen. Dit blijkt uit een enquête van ouderenbond ANBO en EenVandaag onder 4000 senioren. Hierdoor kunnen ze onvoorbereid voor torenhoge kosten komen te staan. Veel 50-plussers wonen in een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek. Ruim 90% van de deelnemers aan de enquete maakt zich ook geen zorgen over het aflopen van de looptijd van hun hypotheek. 

De uitslag staat haaks op de zorgen die De Nederlandsche Bank (DNB), Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën hebben. Vorig jaar waarschuwde Klaas Knot, president van DNB: “Aflossingsvrij wekt de suggestie dat er niet op hoeft worden afgelost. Maar dat is natuurlijk alleen gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd moet het hele bedrag in één keer worden afgelost en dat kan grote problemen geven.” De drie instellingen hebben banken opgeroepen actief hun klanten op te roepen af te lossen op hun schuld voordat de 30 jaar voorbij zijn.  

Niet genoeg vermogen om de lening terug te betalen

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huiseigenaar alleen rente over het voor de aankoop van zijn huis geleende geld. Pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek moet de huiseigenaar de schuld terug betalen. Niet alle huiseigenaren hebben genoeg vermogen om dan de totale lening, gemiddeld rond de 100.000 euro, terug te betalen. Er kan dan een nieuwe hypotheek afgesloten worden, maar meestal zonder recht op hypotheekrenteaftrek. En omdat de huiseigenaren rond die tijd vaak ook gestopt zijn met werken, daalt het inkomen. De kans is groot dat een bank als het inkomen daalt en de woonlasten stijgen de woningschuld niet wil financieren. Huiseigenaren kunnen dan gedwongen worden hun woning te verkopen.  

Volgens De Nederlandsche Bank bestaat de Nederlandse hypotheekschuld voor bijna 55% uit aflossingsvrije leningen, wat in totaal neerkomt op 340 miljard. De DNB voorspelt dat in 2035 een piek van 700.000 huiseigenaren te maken gaat krijgen met de problematiek. 

Nieuwe hypotheek, verhuizen en huren of aflossen met vermogen

Als we oplossingen voorleggen aan de deelnemers van de enquete denkt ruim 40% na het aflopen van de looptijd een nieuwe hypotheek af te sluiten op de huidige woning. Anderen willen verhuizen en huren (29.2%). De derde meest populaire optie is dat mensen hun schuld aflossen met vermogen (25,8%). 

Hoewel veel mensen dus wel oplossingen in hun hoofd hebben, heeft bijna 80% (77,5%) deze mogelijkheden nog niet getoetst op haalbaarheid bij hun bank of adviseur. Ondanks de oproep van AFM en DNB is 86% van de ondervraagden ook niet actief door de bank benaderd om te spreken over het aflossen van de lening. 

Nederlandsche bank: 200.000 huishoudens met aflossingsvrije hypotheek mogelijk in de problemen

En dan is het de vraag of mensen zich bewust genoeg zijn van de veranderde situatie die zich na het aflopen van de hypotheek voordoet. Bijna 90% van de geënquêteerden geeft aan gepensioneerd te zijn; het inkomen kan dus verschillen van de periode waarin men voor het eerst de hypotheek afsloot. En hoewel ruim 90% aangeeft overwaarde op het huis te hebben is dat niet waar de bank naar kijkt. Banken kijken bij het oversluiten van de hypotheek naar je inkomen. Om van de overwaarde te kunnen profiteren of om betaalbare maandlasten te houden zal in uiterste gevallen het huis verkocht moeten worden. 

Uit eerder onderzoek van de ING bleek al dat de helft van de 50-plussers aflossen en sparen voor de hypotheek niet nodig vindt. De Nederlandsche Bank schat dat 200.000 huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen kunnen komen. 

Ruim 1 miljoen huishoudens hebben een hypotheek op hun huis waarbij ze een deel van de lening niet hoeven af te lossen. Tenminste.. totdat de hypotheek afloopt.  

Marktcijfers NVM Haaglanden

Daling in aantal woningtransacties!
 
Het 4e kwartaal van 2017 in Nederland liet voor het eerst in jaren weer een daling in het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars zien. Zij verkochten het afgelopen kwartaal in vergelijking met een jaar eerder bijna 6% woningen minder. Het zijn vooral de appartementen (-13,5%) die minder verkocht worden. Van de andere woningtypen zijn er 2 à 3% minder verkocht. In de totale bestaande koopwoningmarkt zijn er naar schatting zo’n 61.000 woningen verkocht in het 4e kwartaal 2017. Daalde in 2016 in het 4e kwartaal slechts in 4 NVM-regio’s het aantal transacties in vergelijking met het jaar ervoor, in het afgelopen kwartaal daalden de woningverkopen door NVM-makelaars in vergelijking met een jaar eerder in liefst 52 van de 76 regio’s. Over het totale jaar 2017 verkochten NVM-makelaars ruim 166.000 bestaande koopwoningen. Dat zijn er ruim 1.000 meer dan een jaar eerder. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om 234.000 verkochte bestaande koopwoningen.
 
In een jaar tijd daalde de verkooptijd in Nederland van de gemiddeld verkochte woning van 76 dagen naar 52 dagen. Deze daling is zichtbaar bij alle woningtypen. Vrijstaande woningen werden gemiddeld na zo’n vier maanden verkocht, appartementen en tussenwoningen na ruim een maand. Van alle verkopen in het 4e kwartaal 2017 is meer dan 71% verkocht binnen 90 dagen. Slechts 8% van de verkochte woningen in het afgelopen kwartaal heeft een jaar of langer in de verkoop gestaan.
 
Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, zit al enige tijd in een ongekende opwaartse trend. Inmiddels wordt bijna 28% boven de vraagprijs verkocht. Daarnaast wordt nog 17% voor de vraagprijs verkocht. Naast de ‘reguliere’ woningzoekers zijn ook professionele en particuliere beleggers actief op de woningmarkt. In de concurrentiestrijd om het eigendom over de woning te verkrijgen, gaat men voor de maximale prijs. Verkopers spelen hierop in met scherpe vraagprijzen om het aantal gegadigden voor een woning te maximaliseren. Het verschil in Nederland tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het 4e kwartaal 2017 gedaald tot 0,7%. Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het om 1,1%. Woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), worden gemiddeld genomen tegen de vraagprijs verkocht. Het zijn duidelijke signalen van een verhitte woningmarkt.
 
Het nijpende tekort aan woningaanbod doet zich in steeds meer regio’s in Nederland gelden. In het 4e kwartaal van 2017 is het totaal aantal woningen dat in Nederland wordt aangeboden verder gedaald. Deze daling is wel iets minder groot dan in de afgelopen kwartalen. Er stonden halverwege het 4e kwartaal 2017 bij NVM-makelaars ruim 59.600 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 84.000). Dat is 6,1% minder dan vorig kwartaal en 35,6% minder dan in dezelfde periode vorig jaar.
 
De gemiddelde vraagprijs van de koopwoningen is in het 4e kwartaal 2017 met 9,7% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De vraagprijs is dit kwartaal uitgekomen op € 353.000,=. Voor appartementen zijn de cijfers nog extremer: in een jaar tijd steeg de vraagprijs van te koop staande appartementen met 18,2% tot € 231.000,=. Door de krapte op de markt met als gevolg de heftige prijsstijgingen, staat een appartement nu voor het eerst sinds de start van de metingen in 1995 voor een gemiddeld hogere vraagprijs te koop dan andere woningtypen. Het Gooi is nog steeds de regio waar woningen met de hoogste vraagprijzen te koop staan. De gemiddelde vraagprijs komt daar uit op bijna € 711.000,=.  De regio met de laagste gemiddelde vraagprijs is Noordoost-Groningen: € 181.000,=. Tegelijk zijn de vraagprijzen hier vrijwel gelijk gebleven, de jaar-op-jaar ontwikkeling bedraagt slechts 0,3%. Dat staat in schril contrast met de regio met de grootste prijsontwikkeling in een jaar. In Den Haag stegen de vraagprijzen met meer dan 35%.
 
Door gebrek aan nieuwbouw kampt Nederland met een aanzienlijk woningtekort. De NVM ziet dit als grootste knelpunt op de woningmarkt. Het woningtekort piekt naar verwachting in 2018 met een tekort van 200.000 woningen. De productie van nieuwbouw-koopwoningen neemt toe, van circa 50.000 woningen per jaar in de periode 2012-2017 naar een verwachte 70.000 per jaar voor de jaren daarna. Echter, met deze productie zal het grote woningtekort nauwelijks ingelopen worden. De NVM pleit daarom voor de bouw van circa 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar, waarvan circa 60.000 koopwoningen. Met deze productie zal het woningtekort naar verwachting rond 2025 zijn teruggelopen naar een acceptabele 100.000 woningen. In het laatste kwartaal van 2017 zijn ruim 8.100 nieuwbouwwoningen verkocht via NVM-makelaars. In heel 2017 zijn in Nederland 31.000 nieuwbouwwoningen verkocht, dit betekent circa 44.000 projectmatig ontwikkelde nieuwbouwwoningen voor de totale markt. Na toevoeging van de verkoop van particuliere kavels valt de realisatie van circa 55.000 nieuwbouw-koopwoningen te verwachten. De stijgende transactieaantallen worden aangewakkerd door een opvallend hoog nieuw aanbod in 2017. In totaal zijn circa 35.000 nieuwbouwwoningen via een of meer NVM-makelaars in 2017 in verkoop gegaan.
 
De NVM verwacht dat het aantal transacties in 2018 op de bestaande koopwoningmarkt niet uitkomt boven het recordniveau van 2017. De NVM verwacht 5% tot 8% minder woningen te verkopen dan in 2017 verkocht zijn, vooral veroorzaakt door het ontbreken van voldoende aanwas van te verkopen woningen. De prijs van verkochte woningen zal naar verwachting met landelijk met gemiddeld 6% tot 7% toenemen.
 
De cijfers
In de Gemeente Den Haag zijn er in het 4e kwartaal 2017 16,5% minder woningen (1.297 woningen) verkocht t.o.v. het 4e kwartaal 2016. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 0,6% meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2017 € 289.410,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 21,2% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,9%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag bedraagt in het 4e kwartaal 2017 32 dagen versus 44 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In de Gemeente Delft is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 een daling in transacties (209 woningen) van 19,2%. In vergelijking met het voorgaande kwartaal zijn er 3% minder woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2017 € 247.941,=. T.o.v. een jaar geleden is dit een prijsstijging van 17,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsstijging van 6,3%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het 4e kwartaal 2017 36 dagen versus 70 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In het Westland zijn t.o.v. het 4e kwartaal 2016 6,2% minder woningen verkocht (231 woningen). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 3,1% minder woningen verkocht. Het Westland laat een prijsstijging zien van 6,5% t.o.v. een jaar geleden en t.o.v. het voorgaande kwartaal een daling van 2,4%. De gemiddelde transactieprijs is € 287.199,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 51 dagen versus 73 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Rijswijk is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 17,9% (150 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 11,1% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 14% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 8,9%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 242.602,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 46 dagen versus 80 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 15,8% (94 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 8,4% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 6,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 6,6%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 616.775,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 90 dagen versus 78 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Zoetermeer is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 23,8% (332 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 1,7% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 10,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 2,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 230.062,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 35 dagen versus 70 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Leidschendam-Voorburg is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 17,8% (260 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1,6%. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 18,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 2,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 305.159,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 30 dagen versus 46 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 26,8% (99 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 2,2% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 12,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 9%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 362.396,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 44 dagen versus 62 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 14,6% (125 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 16,5% meer woningen verkocht. De prijs t.o.v. een jaar geleden is gestegen met 14,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 328.515,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 47 dagen versus 64 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 

VVE checklist 2018

Het VvE-recht is volop in beweging. Naar verwachting per 1 januari 2018 wordt de “Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars” ingevoerd, wat moet leiden tot financieel gezondere VvE’s en beter onderhoud van het gebouw.

Waarom verandert de wetgeving?
Een kwart van de woningen in Nederland is appartement. Er zijn 1,2 miljoen appartementen in 121.000 VvE’s verenigd. Echter, na onderzoek is gebleken dat een derde van de VvE’s slecht tot matig functioneert. Ze zijn niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, reserveren te weinig of hebben geen onderhoudsplan. Dat leidt tot verval van het onroerend goed. Naast het aspect van onderhoud speelt verduurzaming een rol. Nederland is deelnemende partij bij het Europees Energie akkoord en uit dien hoofde dient zij wetgeving implementeren die (investeringen in) groene energie stimuleert.

Wat verandert er per 1 januari 2018?
De VvE’s zijn op dit moment al verplicht om een reservefonds aan te houden, maar in de wet staat niet hoeveel er gereserveerd moet worden. Met een lege spaarpot voldoet de VvE feitelijk toch aan de wet. In de toekomst is de VvE verplicht te reserveren op basis van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar of op basis van het MJOP, het meerjarenonderhoudsplan. Dat laatste heeft de voorkeur van de wetgever.

Zijn er nog eisen aan het MJOP als op basis daarvan gereserveerd wordt?
Ja, het MJOP moet een concrete kostenberekening bevatten. De looptijd van het MJOP moet minstens  tien jaar zijn en het MJOP mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Dit waarborgt dat de reservering altijd aansluit bij het werkelijk benodigd onderhoud.

Verandert er behalve de verplichte reservering nog meer?
Ja, met de nieuwe wet is het uitdrukkelijk voor alle VvE’s mogelijk om een lening aan te gaan.  Alleen als er een expliciet verbod tot lenen in de splitsingsakte staat, is dat anders, maar dat komt niet vaak voor.

• De rente van de lening is voor de leden van de VvE aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
• Anders dan nu het geval is, kunnen de leden van de VvE door de bank niet meer hoofdelijk worden aangesproken voor het geheel van de lening, maar alleen nog voor hun eigen aandeel daarin.
• En als men bij de verkoop van het appartement de omvang van de leenschuld ook meedeelt aan de notaris (net als dat dat nu al gebeurt bij achterstallige VvE bijdragen), gaat de leenschuld voortaan bij levering van het appartement over op de nieuwe eigenaar.

Op deze wijze wenst de wetgever lenen voor de VvE aantrekkelijk te maken en investeringen, bijvoorbeeld in duurzame energieprojecten, te stimuleren.

Komt er nog een overgangsperiode?
Ja, VvE’s die niet reserveren krijgen drie jaar om aan hun reserveringsverplichting te voldoen. Let op: als een VvE voor het ingaan van de nieuwe wetgeving al een lening is aangegaan, blijft de oude regelgeving daarop van toepassing. Dat betekent dat de leden in beginsel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hele lening en dat de leenschuld niet automatisch wordt overgedragen bij levering aan een nieuwe eigenaar.

Bron: http://www.zwagerkleynvvebeheer.nl/nieuwe-wetgeving-vves-2018

Reaal waarschuwt VVE’s

Schadeverzekeraar Reaal waarschuwt Verenigingen van Eigenaren (VvE's) voor de gevolgen van de veranderende wetgeving inzake achterstallig onderhoud. Vanaf 1 januari 2018 zijn VvE's verplicht om een minimale reservering te doen voor groot onderhoud in een reservefonds. Verzuimd het bestuur dit, dan kunnen bestuurders van de VvE onder omstandigheden aansprakelijk worden gesteld.

Reservefonds
De Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars voorziet er in dat elke VvE een reservefonds opricht voor groot onderhoud. Bijvoorbeeld voor onderhoud aan de gevel, het dak of de liften, maar ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie vallen hier onder. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dit kan door het opstellen van een Meerjaren onderhoudsplan (MJOP) of door een minimale reservering per jaar te doen ter hoogte van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

Aansprakelijkheidsrisico
Alex de Langen, manager Schadeverzekeringen bij Reaal: 'Het is al sinds 2008 verplicht voor VvE's om een reservefonds te hebben. Maar de huidige wet noemt geen minimumbedrag dat in dit reservefonds moet zitten. Daardoor spaart ongeveer de helft van de VvE's momenteel niet òf te weinig. Met als gevolg dat er onvoldoende geld in kas is voor (tijdig) onderhoud. Heeft het bestuur verzuimd te reserveren, dan kan dit onder omstandigheden leiden tot de conclusie dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur. Bestuurders van een VvE kunnen hiervoor aansprakelijk worden gesteld.'

Incassoproblemen
De Langen: 'Een VvE die nog geen of onvoldoende reservering heeft, zal de onderhoudsbijdrage moeten verhogen. Dat kan leiden tot incassoproblemen als leden de verhoogde bijdrage niet betalen. Bekijk daarom tijdig of de huidige rechtsbijstandverzekering voldoende dekking biedt of dat incassobijstand wellicht een goede aanvulling is op het verzekeringspakket van de VvE. Daarnaast is het, ook vanwege de nieuwe wetgeving, raadzaam voor bestuurders van een VvE om de persoonlijke aansprakelijkheidsrisico's helder in kaart te hebben en te kijken of de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering hierin voorziet.'

Regeerakkoord

De woningmarkt in het nieuwe regeerakkoord

---

De fractievoorzitters Mark Rutte (VVD),Sybrand van Haersma Buma (CDA),Alexander Pechtold (D66) en Gert-Jan Segers (CU) hebben vandaag het regeerakkoord 'Vertrouwen in de toekomst' gepresenteerd.

Lees hier de paragraaf over de woningmarkt.

De economische crisis na 2008 heeft grote impact gehad op de woningmarkt, de woningbouw en de capaciteit van de bouwsector. Nu de economie sterk aantrekt, is de vraag naar woningen weer enorm toegenomen. Er zijn meer woningen nodig van goede kwaliteit, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen. We geven prioriteit aan middenhuurwoningen in de vrije sector. Woningmarktbeleid vergt samenwerking met medeoverheden, corporaties en private partijen. Voor komende periode is het doel om meer nieuwe koop- en huurwoningen te bouwen, voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen te realiseren en flinke stappen te zetten voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Woningbouw

- Met de nieuwe Omgevingswet krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden, meer instrumenten en meer vrijheidsgraden in het ruimtelijk beleid en het woonbeleid. Dat biedt mogelijkheden tot regionaal en lokaal maatwerk om te sturen op omvang, samenstelling en kwaliteit van de woningbouwproductie.

- Het kabinet zal in overleg met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken maken over het aanjagen van de woningbouwproductie. Dat het aanbod van woningen traag reageert op de aantrekkende vraag, is deels inherent aan het bouwproces, maar deels ook het gevolg van onnodig belemmerend overheidsbeleid. In de afspraken willen we belemmeringen zoveel mogelijk wegnemen. Daarnaast moet regionaal maatwerk mogelijk zijn, zowel in grote steden als regio’s met demografische krimp en leegstand.

- Doelgroepen en differentiatie zijn eveneens onderdeel van de opgave. Het woningaanbod moet meebewegen met de veranderende eisen en wensen. Dat heeft implicaties voor het type woning dat moet passen bij ieders financiële mogelijkheden (zoals sociale huurwoningen, midden-huurwoningen en koopwoningen) en woningen die zijn toegesneden op doelgroepen als ouderen, alleenstaanden, statushouders, starters, gehandicapten en studenten.

Huurmarkt

- Er moeten meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. De mogelijkheden in het gemeentelijk beleid om het aanbod te vergroten, te sturen op prijs en sociale huurwoningen te verkopen, moeten ten volle worden benut. In de afspraken met mede-overheden betrekken we de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel Middenhuur.

- De kerntaak van corporaties blijft het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden.

- Op plaatsen waar geen commerciële partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen wordt de markttoets vereenvoudigd.

- Corporaties die investeren in verduurzaming komen in aanmerking voor een korting op de verhuurdersheffing. Het kabinet reserveert hier 100 miljoen euro per jaar voor.

- De huurtoeslag wordt in de toekomst over een langer inkomenstraject afgebouwd. De eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt geïndexeerd met de huurverhoging. Daartoe wordt de zogeheten ‘Kan-bepaling’ in de huurtoeslag geschrapt. Daarnaast voeren we mogelijke vereenvoudigingen van de huurtoeslag door.

Koopwoningmarkt

- Om risico’s op de balansen van banken en gezinnen te beperken zijn de hypotheekregels de afgelopen kabinetsperiode aangepast. De maximale hypotheek wordt stapsgewijs afgebouwd tot maximaal de waarde van de woning. Daaraan wordt vastgehouden. De zogenaamde maximale “loan to value” zal niet verder worden verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren.

- Het percentage waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken wordt in stappen van 3 procentpunt per jaar verlaagd totdat het basistarief is bereikt. De opbrengst van de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek wordt volledig gebruikt om de eigenwoningbezitters te compenseren door verlaging van het eigenwoningforfait. De wet ter bevordering van het financieren van de eigen woning met eigen middelen wordt door de in 2014 ingevoerde aflossingsverplichting onhoudbaar. De regeling wordt in 20 jaar uitgefaseerd.

- De hervorming van het tweede-pijlerpensioenstelsel leidt in de opbouwfase tot duidelijkere eigendomsrechten ten aanzien van het pensioenvermogen. Bijkomend voordeel hiervan is dat het eenvoudiger wordt om in de opbouwfase vermogensopbouw in de eigen woning te integreren in de vermogensopbouw in het pensioen. Dit kan aan de orde komen nadat de hervorming van het pensioenstelsel is afgerond.

- Een wooncoöperatie is een organisatievorm waarbij huurders gezamenlijk eigenaar zijn van de woningen. De wooncoöperatie vormt een alternatief voor twee ‘traditionele’ oplossingen die we in Nederland kennen: het op individuele basis huren van een woning van een externe partij en het individuele eigendom van een woning. In woningcoöperaties zijn mensen directer betrokken bij het beheer van hun woning en de leefomgeving. Onderzocht zal worden hoe de mogelijkheden voor de leden van de wooncoöperaties om de huurwoningen over te nemen kunnen worden vergroot.

Verduurzaming van de gebouwde omgeving

- Het kabinet werkt met de medeoverheden, corporaties, netwerkbedrijven en andere stakeholders een beleidsprogramma uit voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Een eerste stap is het opstellen van regionale plannen met gemeenten, provincies, waterschappen en netbeheerders om per regio te komen tot een doelmatige aanpak met een optimale mix van energiebesparing, duurzame warmte en duurzame opwekking.

- Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad begint met vermindering van de warmtevraag door isolatie. Op de lange termijn kan dan in de resterende warmtebehoefte worden voorzien door warmtepompen, zonneboilers of door warmtenetten die gebruik maken van restwarmte of geothermie. Hiervoor zijn middelen beschikbaar.

- Aan het eind van de kabinetsperiode zullen nieuwe woningen en andere nieuwe gebouwen in de regel niet meer op gas verwarmd worden. Stapsgewijs zal ook de markt voor verduurzaming van de bestaande woningvoorraad op gang gebracht worden. Naarmate de expertise en ervaring in de bouwsector toenemen, zullen de kosten dalen en kan de verduurzamingsmarkt meer op eigen benen staan. De ambitie is dat aan het eind van de kabinetsperiode circa 50.000 nieuwbouwwoningen per jaar aardgasloos worden opgeleverd. Daarmee is in 2021 een substantieel deel van de jaarlijkse nieuwbouw en de woningvoorraad aardgasvrij.

- Voor het eind van de kabinetsperiode willen we 30.000 tot 50.000 bestaande woningen per jaar gasvrij kunnen maken of in ieder geval zodanig energie-efficiënt te maken dat ze op korte termijn gasloos gemaakt kunnen worden. Hiermee wordt een eerste stap gezet op weg naar een verduurzaming van 200.000 huizen per jaar, een tempo dat nodig is om in de 30 jaar tot 2050 de hele voorraad van 6 miljoen woningen te verduurzamen.

- De benodigde kostenreductie bij installatiebedrijven en aannemers wordt bevorderd door een innovatieprogramma gericht op vernieuwing en verbetering van producten en diensten in de gebouwde omgeving en waarborging van de kwaliteit van de uitvoering. Ook de activiteiten in het kader van de Topsector Energie en de Bouwagenda zullen hierop worden gericht.

- In lijn hiermee worden de energieprestatie-eisen (EPC) voor nieuwbouw verder aangescherpt en zal in nieuwbouwwijken niet meer standaard een gasnet worden aangelegd. De aansluitplicht van gas wordt vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet.

- Op het moment dat gasnetten vervangen moeten worden zal het netbedrijf in overleg met de gemeenten bezien hoe in de toekomstige energievraag kan worden voorzien.

- Uitgewerkt zal worden welke vormen van gebouw-gebonden financiering gebruikt zullen worden om besparingsopties aantrekkelijk te maken voor particuliere woningeigenaren. Financiering kan plaatsvinden door pensioenfondsen of banken die een lening verstrekken om te investeren in verduurzaming. Aflossing en rente worden betaald uit de besparing op de energiekosten. Indien de lening kan worden gekoppeld aan de woning, worden grotere investeringen met een langere looptijd aantrekkelijk en blijft het risico voor de woningeigenaar en de financiers beperkt waardoor risico-opslagen ook beperkt blijven. Indien nodig wordt de Wet Financieel Toezicht en bepalingen in het Burgerlijk Wetboek rond de bescherming van de consument bij financiering aangepast.

Overig

- Aan het eind van de kabinetsperiode zullen nieuwe woningen en andere nieuwe gebouwen in de regel niet meer op gas verwarmd worden. Stapsgewijs zal ook de markt voor verduurzaming van de bestaande woningvoorraad op gang gebracht worden. Naarmate de expertise en ervaring in de bouwsector toenemen, zullen de kosten dalen en kan de verduurzamingsmarkt meer op eigen benen staan.

- Monumenten, kunstwerken en archieven willen we beschermen en toegankelijk maken, ook met behulp van digitalisering. Speciale aandacht voor monumentale kerken, ook als die leeg komen te staan, is nodig. Er wordt geïnvesteerd in onderhoud en herbestemming. Particuliere monumentenbezitters blijven financieel gesteund worden. We trekken hier deze kabinetsperiode 325 miljoen euro voor uit.

Relevante link

Lees hier het gehele regeerakkoord