Wat is mijn huis waard? Hier de actuele woningmarkt cijfers van Haaglanden

Aanhoudende krapte op de woningmarkt!

Er zijn in het 3e kwartaal van 2019 in Nederland weer minder woningen te koop gezet dan het vorige kwartaal. De bestaande koopwoningmarkt is krapper geworden met het gevaar dat de prijzen op termijn weer sterker zullen stijgen. Als de nieuwbouw stil ligt, stokt ook de doorstroming op de markt en juist die doorstroming zorgt ook voor de verduurzaming van onze gebouwde omgeving.

In het 3e kwartaal van 2019 zijn er in Nederland evenveel bestaande koopwoningen verkocht dan in het jaar ervoor. De huidige woningmarkt is voor een groot deel afhankelijk van wat huishoudens te koop zetten. Het is daarom zorgelijk dat afgelopen kwartaal 5% minder bestaande koopwoningen in Nederland op de markt zijn gezet. Dat geldt deels ook voor nieuwbouw.

Hoewel het aantal nieuwbouwwoningen dat in Nederland te koop is gezet vergelijkbaar is met eerdere kwartalen, laten de statistieken van de NVM zien dat er minder nieuwbouwwoningen verkocht zijn als gevolg van de hoge prijzen. Dagelijks krijgt de NVM vragen van consumenten over de betaalbaarheid van woningen. Aan de ene kant maakt de huidige lage rente dit een uitstekend moment om te kopen. Aan de andere kant kunnen steeds minder mensen instappen op de woningmarkt. Voor een gemiddelde woning heb je tegenwoordig een bovengemiddeld salaris nodig. Wanneer je doorstroomt en een nieuwe hypotheek tegen een lagere rente afsluit, kun je veelal een grotere woning kopen tegen lagere hypotheeklasten. Wanneer je echter een starter bent, blijft het lastig om de kosten die horen bij de aanschaf en de aankleding van het huis op te kunnen brengen. Ook is het aanbod lang niet toereikend en de schaarste drijft de prijzen verder omhoog. Door het hoge prijsniveau blijven ook nieuwbouwwoningen langer in verkoop staan.

Nieuwe woningen zijn per definitie duurzamer dan oudere woningen. Het gebrek aan passend aanbod zorgt er daarnaast voor dat potentiële kopers langer in de bestaande woningen blijven zitten, die dus niet verbouwd en verduurzaamd worden. Als de nieuwbouw-impasse lang duurt, komt de hele woningmarkt piepend en krakend tot stilstand.

Naar schatting worden er op jaarbasis in Nederland zo’n 200.000 woningen verkocht. Dat lijkt een mooi aantal, maar gezien de lage rentestanden presteert de woningmarkt niet zo goed als dat het zou kunnen. In het verleden heeft de NVM meer verkopen gezien. Er wordt nu minder in de verkoop gezet en dus wordt er minder verkocht. Dat zorgt voor schaarste en dat kan ook de reden zijn voor de prijsstijging van 7,2% ten opzichte van het 3e kwartaal van vorig jaar.

Jongeren willen over het algemeen wel verduurzamingsmaatregelen doorvoeren, maar hebben er doorgaans het geld niet voor én bovendien is nu nog vaak onduidelijk hoe de (regionale) warmte of energievoorziening in de toekomst wordt ingericht en welke maatregelen consumenten voor hun eigen woning moeten nemen. Hier ligt een rol voor de regionale vastgoedregisseur, waar de NVM al eerder voor pleitte. De vastgoedregisseur moet op provinciaal niveau de regie nemen zodat de verschillende partijen op elkaar afgestemde keuzes kunnen maken, zodat ze elkaar aanvullen en niet haaks op elkaar staan. Ook moet hij of zij meedenken over fiscale aanpassingen voor het betaalbaar maken van duurzaam wonen. Daarbij moet hij of zij dan ook kritisch kijken naar het gemeentelijke grondprijzenbeleid. Gemeenten maken winst op de grond, waarmee ze vervolgens de begroting voeden en dat is natuurlijk goed. Echter, wanneer de grond zo duur wordt dat de woningen niet meer verkocht worden, dan droogt deze inkomstenbron langzaam op. Het is daarom ook essentieel dat de woningbouw aangejaagd wordt, op de juiste locaties en voor de juiste prijs.

De cijfers...
In de Gemeente #DenHaag zijn er in het 3e kwartaal 2019 8,8% minder woningen (1.047 woningen) verkocht t.o.v. het 3e kwartaal 2018. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 15,2% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 3e kwartaal 2019 € 323.700,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 3,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 2,4%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag is in het 3e kwartaal 2019 36 dagen versus 29 t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente #Delft is t.o.v. het 3e kwartaal 2018 een stijging in transacties (226 woningen) van 9,5%. In vergelijking met het voorgaande kwartaal zijn er 1,6% meer woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in het 3e kwartaal 2019 € 306.600,=. T.o.v. een jaar geleden is dit een prijsstijging van 13% en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsstijging van 4,7%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het 3e kwartaal 2019 43 dagen versus 37 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In het #Westland zijn t.o.v. het 3e kwartaal 2018 10,7% meer woningen verkocht (185 woningen). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 9,4% minder woningen verkocht. Het Westland laat een prijsstijging zien van 12,3% t.o.v. een jaar geleden en t.o.v. het voorgaande kwartaal een stijging van 6,5%. De gemiddelde transactieprijs is € 329.100,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 38 dagen versus 43 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente #Rijswijk is t.o.v. het 3e kwartaal 2018 het aantal verkopen gedaald met 2,7% (124 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 10,4% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 9,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 1,5%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 278.500,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 41 dagen versus 40 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente #Wassenaar is t.o.v. het 3e kwartaal 2018 het aantal verkopen gestegen met 16,8% (82 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 1,5% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 6,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 0,5%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 743.600,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 64 dagen versus 115 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente #Zoetermeer is t.o.v. het 3e kwartaal 2018 het aantal verkopen gestegen met 7% (317 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 6,6% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 7,4% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 0,5%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 279.700,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 42 dagen versus 32 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente #Leidschendam-#Voorburg is t.o.v. het 3e kwartaal 2018 het aantal verkopen gedaald met 10,2% (206 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 12,9%. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 0,3% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 0,2%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 343.700,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 36 dagen versus 30 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente #Pijnacker-#Nootdorp is t.o.v. het 3e kwartaal 2018 het aantal verkopen gestegen met 29% (115 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 23,4% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 10,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 1,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 384.300,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 36 dagen versus 39 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente #Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is t.o.v. het 3e kwartaal 2018 het aantal verkopen gestegen met 3,9% (117 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 12,4% minder woningen verkocht. De prijs t.o.v. een jaar geleden is gestegen met 8,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 0,7%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 391.800,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 51 dagen versus 54 dagen t.o.v. een jaar geleden.

Aflossingsvrije hypotheek daar moet je serieus naar kijken

Ruim 40% van de ouderen met een aflossingsvrije hypotheek heeft niet nagedacht over hoe ze hun woningschuld na 30 jaar kunnen aflossen. Dit blijkt uit een enquête van ouderenbond ANBO en EenVandaag onder 4000 senioren. Hierdoor kunnen ze onvoorbereid voor torenhoge kosten komen te staan. Veel 50-plussers wonen in een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek. Ruim 90% van de deelnemers aan de enquete maakt zich ook geen zorgen over het aflopen van de looptijd van hun hypotheek. 

De uitslag staat haaks op de zorgen die De Nederlandsche Bank (DNB), Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën hebben. Vorig jaar waarschuwde Klaas Knot, president van DNB: “Aflossingsvrij wekt de suggestie dat er niet op hoeft worden afgelost. Maar dat is natuurlijk alleen gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd moet het hele bedrag in één keer worden afgelost en dat kan grote problemen geven.” De drie instellingen hebben banken opgeroepen actief hun klanten op te roepen af te lossen op hun schuld voordat de 30 jaar voorbij zijn.  

Niet genoeg vermogen om de lening terug te betalen

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huiseigenaar alleen rente over het voor de aankoop van zijn huis geleende geld. Pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek moet de huiseigenaar de schuld terug betalen. Niet alle huiseigenaren hebben genoeg vermogen om dan de totale lening, gemiddeld rond de 100.000 euro, terug te betalen. Er kan dan een nieuwe hypotheek afgesloten worden, maar meestal zonder recht op hypotheekrenteaftrek. En omdat de huiseigenaren rond die tijd vaak ook gestopt zijn met werken, daalt het inkomen. De kans is groot dat een bank als het inkomen daalt en de woonlasten stijgen de woningschuld niet wil financieren. Huiseigenaren kunnen dan gedwongen worden hun woning te verkopen.  

Volgens De Nederlandsche Bank bestaat de Nederlandse hypotheekschuld voor bijna 55% uit aflossingsvrije leningen, wat in totaal neerkomt op 340 miljard. De DNB voorspelt dat in 2035 een piek van 700.000 huiseigenaren te maken gaat krijgen met de problematiek. 

Nieuwe hypotheek, verhuizen en huren of aflossen met vermogen

Als we oplossingen voorleggen aan de deelnemers van de enquete denkt ruim 40% na het aflopen van de looptijd een nieuwe hypotheek af te sluiten op de huidige woning. Anderen willen verhuizen en huren (29.2%). De derde meest populaire optie is dat mensen hun schuld aflossen met vermogen (25,8%). 

Hoewel veel mensen dus wel oplossingen in hun hoofd hebben, heeft bijna 80% (77,5%) deze mogelijkheden nog niet getoetst op haalbaarheid bij hun bank of adviseur. Ondanks de oproep van AFM en DNB is 86% van de ondervraagden ook niet actief door de bank benaderd om te spreken over het aflossen van de lening. 

Nederlandsche bank: 200.000 huishoudens met aflossingsvrije hypotheek mogelijk in de problemen

En dan is het de vraag of mensen zich bewust genoeg zijn van de veranderde situatie die zich na het aflopen van de hypotheek voordoet. Bijna 90% van de geënquêteerden geeft aan gepensioneerd te zijn; het inkomen kan dus verschillen van de periode waarin men voor het eerst de hypotheek afsloot. En hoewel ruim 90% aangeeft overwaarde op het huis te hebben is dat niet waar de bank naar kijkt. Banken kijken bij het oversluiten van de hypotheek naar je inkomen. Om van de overwaarde te kunnen profiteren of om betaalbare maandlasten te houden zal in uiterste gevallen het huis verkocht moeten worden. 

Uit eerder onderzoek van de ING bleek al dat de helft van de 50-plussers aflossen en sparen voor de hypotheek niet nodig vindt. De Nederlandsche Bank schat dat 200.000 huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen kunnen komen. 

Ruim 1 miljoen huishoudens hebben een hypotheek op hun huis waarbij ze een deel van de lening niet hoeven af te lossen. Tenminste.. totdat de hypotheek afloopt.  

'Overdrachtsbelasting in strijd met EU-regels' - Een interessant artikel

'Overdrachtsbelasting in strijd met EU-regels'
Bram Logger − 03/08/11, 09:27

De overdrachtsbelasting is in strijd met het Europese recht op vrije eigendom en moet daarom helemaal worden afgeschaft. Dat stelt fiscaal jurist Andrea Faber van het Nijmeegse advocatenkantoor Jaegers & Soons. Namens inmiddels ruim tweehonderd huizenkopers spant zij een proces aan tegen de overheid.

Faber studeert al maanden op deze zaak. Het plotselinge besluit van het kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen van 6 naar 2 procent heeft het proces in het een stroomversnelling gebracht. "Het is natuurlijk extra wrang voor mensen die vlak voor 15 juni, toen de verlaging inging, een huis hebben gekocht. Die groep willen we ook helpen."

Mensenrechten
De overdrachtsbelasting werd ingevoerd tijdens de Spaanse overheersing in de zestiende eeuw. Waarom zou die nu ineens onrechtmatig zijn? "Sinds die tijd is er veel veranderd", zegt Faber. "Vooral door de invoering van Europese regelgeving."

De onrechtmatigheid van de overdrachtsbelasting is zware juridische kost. De kern van Fabers betoog komt erop neer dat de 'verhuisbelasting' in strijd is met de fundamentele mensenrechten.

In het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens staat al sinds 1950 dat een ieder recht heeft op vrije eigendom. Op die bepaling mogen overheden echter uitzonderingen maken, bijvoorbeeld vanwege de nationale belastingwetgeving.

Strijdig met recht op vrije eigendom
Sinds 2009 staat dezelfde bepaling echter ook in het Handvest bij het Verdrag van Lissabon, dat in de plaats kwam van de Europese grondwet die in een referendum door Nederland werd weggestemd.
Dat Handvest is in tegenstelling tot het mensenrechtenverdrag mogelijk wel van toepassing op nationale belastingwetgeving.

In dat geval zou het Europese hof van justitie in Luxemburg de overdrachtsbelasting strijdig met het recht op vrije eigendom kunnen verklaren. "Die bepaling zat echt verstopt in het handvest bij het verdrag. Het was even zoeken. Maar inmiddels hebben we overlegd met andere juristen en hoogleraren. Ook zij denken dat dit proces kans van slagen heeft", zegt Faber.

Bezwaar maken
Net als bij andere belastingen hebben particulieren zes weken de tijd om bezwaar te maken tegen betaling van de overdrachtsbelasting. Als dat bezwaar wordt afgewezen, is het mogelijk naar de rechter te stappen.

Vereniging Eigen Huis doet niet mee aan het proces. "Daarvoor is dit te specialistisch", zegt een woordvoerder. Eigen Huis wijst huizenkopers erop dat procederen ook geld kost, en het nog jaren kan duren voordat de hoogste Europese rechter zich over de kwestie heeft uitgesproken. "Vijf jaar is nog niets in dit soort zaken."

Ook onenigheid over verlaging 'verhuisbelasting'

Ook huizenkopers die vlak voor 15 juni een nieuwe woning kochten, spannen een zaak aan over de overdrachtsbelasting. Zij willen net als kopers van na 15 juni ook in aanmerking komen voor 2 in plaats van 6 procent. Belastingadviseurs van KPMG Meijburg denken dat ze kans van slagen hebben. Zij menen dat de overheid zich schuldig maakt aan willekeur.

Oorspronkelijk zou de verlaging ingaan per 1 juli, maar omdat premier Mark Rutte op 15 juni mensen nog opriep niet op de maatregelen van de overheid te wachten, maar vooral een huis te kopen, kreeg de maatregel terugwerkende kracht tot 15 juni. Volgens KPMG Meijburg hebben mensen die tot zes weken voor 15 juni een huis kochten het recht om bezwaar te maken. Door die groep huizenkopers uit te sluiten van de lagere overdrachtsbelasting, zou de overheid het discriminatieverbod overtreden.

Ook in deze zaak doet Vereniging Eigen Huis niet mee. "Je moet ergens een grens trekken. In dit geval hebben mensen die net voor 15 juni een huis hebben gekocht naast het net gevist", aldus een woordvoerder.

Bron Trouw