De regering bekijkt de mogelijkheden om de overdrachtsbelasting aan te passen. Zo zou de woningmarkt weer een zetje in de rug moeten krijgen. Dat meldt de Telegraaf op basis van bronnen rond het kabinet.
Volgens De Telegraaf kijkt het kabinet naar afschaffing van de belasting, gedeeltelijke afschaffing of vrijstelling voor starters. Het ministerie van Binnenlandse Zaken zou voorstander zijn van een aanpassing, het ministerie van Financiën zou vraagtekens zetten bij de betaalbaarheid van de plannen. De kosten van de maatregel zouden al snel in de miljarden lopen. De overdrachtbelasting, die 6% bedraagt, levert de schatkist 3,5 miljard per jaar op.
Bron: De Telegraaf, 22-06-2011
- Posted by Pascal de Roo -
woensdag 22 juni 2011
dinsdag 14 juni 2011
Hypotheek nodig? De nieuwe gedragscode met uitgewerkte voorbeelden
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen opgesteld. Het Ministerie van Financiën, de AFM en Tweede Kamer steunen de nieuwe Gedragscode die per
1 augustus 2011 ingaat.
De belangrijkste punten uit de Gedragscode zijn:
- De maximale hypotheek is 110% van de waarde van de woning.
- Het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% zijn van de waarde van de woning.
- Alleen onder strikte voorwaarden mag afgeweken worden van de LTI normen.
Bij de Gedragscode moet je altijd naar drie zaken kijken: de LTV, de LTI en de 50% regel. Let op: de explainregels kunnen verschillen per onderdeel.
De Hypotheekshop heeft voor de NVM een document geschreven waarin dieper wordt ingegaan op een aantal aspecten van de Gedragscode en welke effecten het heeft op bepaalde groepen consumenten en bepaalde situaties. We onderscheiden: starter, doorstromer, verbouwer of extra hypotheek, oversluiter, ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid en niet veranderende zittende klant.
> Download nieuwe gedragscode met voorbeelden
1 augustus 2011 ingaat.
De belangrijkste punten uit de Gedragscode zijn:
- De maximale hypotheek is 110% van de waarde van de woning.
- Het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% zijn van de waarde van de woning.
- Alleen onder strikte voorwaarden mag afgeweken worden van de LTI normen.
Bij de Gedragscode moet je altijd naar drie zaken kijken: de LTV, de LTI en de 50% regel. Let op: de explainregels kunnen verschillen per onderdeel.
De Hypotheekshop heeft voor de NVM een document geschreven waarin dieper wordt ingegaan op een aantal aspecten van de Gedragscode en welke effecten het heeft op bepaalde groepen consumenten en bepaalde situaties. We onderscheiden: starter, doorstromer, verbouwer of extra hypotheek, oversluiter, ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid en niet veranderende zittende klant.
> Download nieuwe gedragscode met voorbeelden
zaterdag 11 juni 2011
Hoe vreemd misschien ook, maar de onrustige economie is gunstig voor hypotheken
De Westerse wereld kijkt mede vanwege de rentelasten al een aantal maanden met grote zorg naar de economische ontwikkelingen in de Zuid-Europese landen.
Vooral de situatie in Griekenland baart internationaal zorgen, omdat daar een slecht draaiende economie wordt gecombineerd met standaard malafide en frauduleuze handelingen van overheid en/of bevolking. De Griekse misère kost Europa handenvol geld. Geld dat nu niet in de economie van het eigen land kan worden gepompt.
Bedrijven kijken het even aan en maken pas op de plaats met investeringen. Als gevolg daarvan daalt de vraag naar geld en dus de rente.
De rente op staatsleningen, maatgevend voor de hypotheekrente, is in twee maanden tijd met circa een half procent gedaald. Hoewel banken niet meteen staan te springen om deze daling te verwerken in lagere hypotheektarieven, is inmiddels toch in de hypothekensector een neerwaartse spiraal ingezet.
Vrijwel alle hypotheekbanken hebben als gevolg van de economische onrust hun tarieven voor hypotheken met een lange rentevaste termijn verlaagd.
Rente tien jaar vast daalt het meest
Alle banken dooreen genomen, daalde de rente voor hypotheken met een tien jaar vaste termijn met 0,23 procent. Het sterkst was de daling bij Florius (dochter van ABN Amro) die tussen 5 mei en 9 juni de rente met maar liefst 0,6 procent omlaag bracht. Niet verwonderlijk overigens want Florius zat al een paar maanden erg hoog in de boom qua renteniveau.
Zelfs na deze sterke verlaging (tot 4,85%) is Florius overigens nog niet de goedkoopste met hypotheken op basis van Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die zo'n tachtig procent van de markt beslaan. WoonLife, dat hypotheken aan de man brengt van het Belgische Argenta, ligt met een tarief van 4,7 procent voor tien jaar vast, zeker voor een kwaliteitsproduct, als beste in de markt. De tariefsverlagingen werken het hardst door op de tien jaar vaste termijn. Florius behoort overigens wel tot de goedkoopste hypotheekbanken voor mensen wier hypotheek boven de NHG-norm vallen.
Direktbank raakt klanten kwijt
Mensen die een hypotheek willen sluiten, moeten op dit moment erg oppassen. De verschillen in hypotheekrente zijn erg groot. Zo vraagt de Direktbank, die tot enkele jaren terug nota bene als de grootste prijsvechter in de hypotheekmarkt bekend stond, voor een hypotheek met een tien jaar vaste termijn momenteel maar liefst 5,7 procent rente. Dat betekent dat een gemiddelde hypotheek bij Direktbank op dit moment jaarlijks zo'n € 2.500,- aan rente meer kost dan bij WoonLife.
Veel klanten van Direktbank hebben dan ook besloten om van hypotheekbank te veranderen. Omdat Direktbank te kennen heeft gegeven geen nieuwe hypotheken meer te willen afsluiten, is er voor deze bank geen enkele motivatie meer om de tarieven laag te houden. Bestaande klanten krijgen bij het aflopen van de rentevaste termijn dan ook een torenhoge verlengingsrente in de maag gesplitst.
Hypotheekadviseurs hebben momenteel veel werk aan het omzetten en oversluiten van hypotheken van de Direktbank.
Rente stijgt straks weer
Oversluiten is deze weken extra interessant omdat weinigen verwachten dat de rente nog veel verder zal zakken. Als de problemen rond Griekenland zijn opgelost, wordt zowel in Europa als in de Verenigde Staten een opleving van de economie verwacht. Dat zal een renteopdrijvend effect hebben. Wachten met oversluiten van een hypotheek zal dan een nadeel opleveren.
Ook voor hypotheken die over zo'n twee of drie jaar pas voor verlenging aan de beurt zijn, kunnen beter in de weken vóór de aanstaande vakantieperiode nieuwe hypotheekoffertes worden aangevraagd.
Algemeen wordt verwacht dat het renteniveau in de komende jaren minimaal zo'n 1 á 1,5 procent hoger zal liggen dan nu.
Het is dan verstandiger om nu een kortlopend rentenadeel te ondergaan dan straks vele jaren lang gedwongen een hogere rente te moeten accepteren.
Door de renteverlaging van de afgelopen weken is de rentelast voor een hypotheek op een gemiddelde woning bij de voordeligste hypotheekbank de laatste weken met € 62,50 per maand gedaald. Dat komt neer op een verlaging van de netto last met ongeveer € 40,- per maand.
- bron Wegwijs -
donderdag 2 juni 2011
Je eerste huis is WEL mogelijk
Hoe zit het nou precies?
Het ene ballonetje is nog niet opgelaten of de volgende regel is alweer bedacht. Hoe zit het nu eigenlijk met al die berichten over hypotheken?
Wij hebben het eens voor u op een rijtje gezet.
-Huurders tussen wal en schip
- Discussie over de hypotheekrenteaftrek
- Wat zeggen voor- en tegenstanders over de eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek?
- Verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie
- Verlaagde woonquotes voor NHG
- Einde van 2 startersregelingen (koopsubsidie en startersleningen)
- Verhoging van de GHF-toetsrente
- 110% van marktwaarde lenen
- Maximaal 50% aflossingsvrij
- Geen aflossing binnen 7 jaar
Huurders tussen wal en schip
Wat verandert er?
Het regeerakkoord zegt: Tussen 1 juli 2011 en 30 juni 2012 mogen de huren niet verder stijgen dan de inflatie. Dat wil zeggen 1,3%. Verder wil minister Donner per 1 juli 2012 een maximale huurstijging van de inflatie +5% invoeren. Dit geldt alleen voor huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 euro. Beide maatregelen gelden voor de sociale huursector, dus als je huurt bij een woningcorporatie.
Een Europese richtlijn zegt: 90% van de sociale huurwoningen moet gaan naar mensen met een inkomen tot 33.614 euro per jaar. Woningcorporaties moeten sinds 1 januari 2011 deze EU-richtlijn (Europese Unie) volgen.
Wat zijn de gevolgen?
De twee maatregelen uit het regeerakkoord gelden voor alle huurders. Als je nu huurt en je inkomen hoger is dan 43.000 euro, kan huren erg duur uitpakken. Maar wil je vervolgens gaan kopen, dan loop je tegen de nieuwe, aangescherpte maatregelen aan. Een lastige situatie.
Het plan van minister Donner van Binnenlandse zaken is 18 mei niet gesteund in de Tweede Kamer. De coalitiepartijen willen dat de verhoging van de maximale huurprijs alleen geldt voor schaarstegebieden en wordt gekoppeld aan de WOZ waarde van de woning. De minister komt begin juni met een nieuw voorstel.
De EU-richtlijn geldt bij nieuwe verhuringen, dus niet voor zittende huurders. Toch zijn de gevolgen voor de woningmarkt groot. Zo’n 650.000 huishoudens kunnen in de problemen komen, is de verwachting. Vooral ouderen en jongeren tussen de 25 en 35 jaar, met een middeninkomen. Dat wil zeggen dat ze tussen de 33.614 en 45.000 euro verdienen. Voor hen is huren via een makelaar (vrije sector) vaak te duur. Terwijl ze door de nieuwe, aangescherpte maatregelen ook moeilijk aan een hypotheek komen. Dit wordt versterkt doordat de Koopsubsidie is afgeschaft, en nog maar ongeveer 200 gemeenten een Starterslening bieden. Dit alles zorgt ervoor dat de doorstroming op de woningmarkt verder verslechtert.
Waarom worden deze maatregelen ingevoerd?
Scheefwonen (je woont dan te goedkoop ten opzichte van je inkomen) moet teruggedrongen worden. Want zo verbetert de doorstroom van huurwoningen, vindt het kabinet. Vandaar de maatregelen voor hogere huren.
Tegen de EU-richtlijn hebben Aedes, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Woonbond en 133 woningcorporaties wel protest uitgebracht. Dat hielp een beetje: de regeling ging niet per 1 oktober 2010, maar per 1 januari 2011 in. Ze zijn niet alleen bang dat de woningmarkt verder op slot gaat. Maar ook dat wijken met sociale woningbouw achteruit gaan, en de nieuwbouw terugloopt. Het kabinet denkt daar anders over. Met de nieuwe richtlijn doen woningcorporaties nu waar ze voor bedoeld zijn. Namelijk, woonruimte bieden aan mensen met een lager inkomen.
Alle maatregelen zijn bedoeld om de sociale huursector de komende jaren te hervormen.
Discussie over de hypotheekrenteaftrek
Wat is de hypotheekrenteaftrek?
Als je een hypotheek hebt afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van een eigen woning, dan mag je de kosten en rente van de hypotheek aftrekken van de inkomstenbelasting. Dit noemen we de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor betaal je - alles bij elkaar genomen - dus minder belasting.
Wat verandert er?
Op dit moment niets. Toch blijft de hypotheekrenteaftrek de politiek bezighouden. Zeker nu het Internationaal Monetair Fonds (IMF) vindt dat het niet goed gaat met de Nederlandse huizenmarkt. Dit komt door de hypotheekrenteaftrek, zegt het fonds. Het IMF adviseert onze regering om de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af te bouwen. ‘Het zou helpen als daar een geloofwaardige boodschap over wordt afgegeven.’
Wat zeggen voor- en tegenstanders over de eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek?
Tegenstanders:
De laatste jaren zeggen steeds meer economen dat het huidige systeem onhoudbaar is. Dankzij het voordeel van de hypotheekrenteaftrek kopen meer mensen (duurdere) huizen. En dit verstoort het evenwicht tussen vraag en aanbod: hoe meer vraag, hoe hoger de huizenprijzen. Huizen worden dan kunstmatig duurder, waardoor vooral starters moeilijker een eerste huis kunnen betalen. Bovendien profiteren mensen met hoge inkomens het meest van de hypotheekrenteaftrek. Omdat zij een hoger belastingtarief hebben, trekken ze automatisch meer hypotheekrente af.
Voorstanders:
Als de aftrek wordt afgeschaft, zouden woningen sterk in waarde dalen. Mensen zullen minder snel verhuizen en daardoor gaat de woningmarkt verder op slot. Bovendien daalt het eigenwoningbezit, wat slecht is voor de economie. Sterker nog, voorstanders denken dat de economie instort als de aftrek ineens stopt.
Wat is de status nu?
Ondanks het advies van het IMF, laat het kabinet Rutte de hypotheekrenteaftrek ongemoeid. Dit staat in het regeerakkoord. Alle regeringspartijen (CDA, VVD en gedoogpartner PVV) zijn voor het behoud van de hypotheekrenteaftrek. En hier zijn makelaarsvereniging NVM en Vereniging Eigen Huis blij mee. Ze hebben berekend dat dankzij dit kabinetsbesluit het consumentenvertrouwen in 2011 stijgt. Tenslotte geldt: hoe meer onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek, hoe meer mensen twijfelen om een huis te kopen. En hoe slechter dat is voor de woningmarkt.
Verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie
Stel, je kunt je maandlasten niet meer opbrengen. Bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding. Dan moet je je huis verkopen. Als de opbrengst niet voldoende is om je restschuld af te lossen, betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen het verschil aan de bank. Om hier recht op te hebben, dien je gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie, afgekort NHG. Het voordeel van een hypotheek met NHG is een lagere hypotheekrente. Die rentekorting kan oplopen tot 0,8%. En dat scheelt je vele euro’s per maand.
Wanneer krijg je NHG?
NHG is mogelijk bij de aankoop en/of verbetering van je woning. Bij de aankoop van je huis geldt een NHG-grens van 350.000 euro. Voor kwaliteitsverbetering ligt de NHG-grens op 265.000 euro. Daarnaast gelden in 2011 nieuwe, aangescherpte normen.
Wat verandert er?
Sinds 1 juli 2009 is de NHG-grens verhoogd naar 350.000 euro. Aanvankelijk gold dit tot 1 januari 2011. Maar goed nieuws: het kabinet heeft besloten dat de verhoging in ieder geval tot 1 januari 2012 van kracht blijft.
Waarom blijft de verhoging van kracht?
De NHG biedt banken zekerheid dat kopers altijd hun schuld kunnen terugbetalen. Zeker na de kredietcrisis, met de wankele positie van banken, vindt het kabinet dit belangrijk.
Wat zijn de gevolgen?
De verhoging biedt starters meer mogelijkheden voor het kopen van een eerste huis. Wat er na 1 januari 2012 met de NHG-grens gebeurt, is nu nog onzeker. Het kabinet en de Tweede Kamer moeten hier nog een beslissing over nemen. Wil je zeker profiteren van de grens van 350.000 euro? Dan is het verstandig om nog dit jaar je nieuwe woning met een hypotheek met NHG te financieren. Vraag je adviseur naar de mogelijkheden.
Verlaagde woonquotes voor NHG
Wat is een woonquote?
De woonquote is het maximale deel van je inkomen dat je aan hypotheeklasten kunt besteden. De percentages verschillen en hangen samen met je bruto inkomen. Simpel gezegd: hoe hoger je inkomen, hoe hoger het percentage dat je aan je hypotheek kwijt mag zijn. Jaarlijks berekent het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) deze percentages voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en voor berekeningen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Wat verandert er?
Het Nibud heeft per 1 januari 2011 de woonquotes voor de NHG verlaagd. Gemiddeld kunnen mensen 1% punt minder lenen. Een procentpunt is een rekeneenheid waarmee de verandering van een percentage wordt uitgedrukt. Een stijging 2% naar 3% is relatieve stijging van 50%, maar een absolute stijging 1% punt. Verandert een woonquote van 30,9% naar 29,9%, dan is deze dus 1% punt gedaald.
Naast de verlaging van de woonquotes voor NHG gelden voor 2011 ook nieuwe, aangescherpte normen om voor NHG in aanmerking te komen.
Waarom zijn de woonquotes verlaagd?
In 2011 hebben we minder te besteden, heeft het Nibud uitgerekend. Dit komt doordat onze pensioenpremies en de inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering stijgen. Ook dalen de algemene heffingskorting en de arbeidskorting. En zo val je eerder in de hoogste belastingschijf.
Wat zijn de gevolgen?
Het kan lastiger worden om een hypotheek te krijgen. Dit geldt vooral voor mensen met een lager inkomen en starters.
Einde van 2 startersregelingen
De overheid heeft twee aantrekkelijke startersregelingen geschrapt: de Koopsubsidie en de Starterslening. Tel dit op bij de andere maatregelen en het is duidelijk: starters kunnen steeds moeilijker een eerste huis kopen. Terwijl juist zij zo belangrijk zijn voor de woningmarkt. Na het eerste huis wordt gemiddeld drie tot zeven keer verhuisd. Dit houdt onze huizenmarkt in beweging. Plus starters hebben geen last van de verkoop van een vorige woning.
1. Koopsubsidie
Wat is Koopsubsidie?
De Koopsubsidie (officieel de 'Eigenwoningbijdrage') is een maandelijkse uitkering. Daarmee kun je een deel van de maandlasten betalen. De maandelijkse bijdrage is afhankelijk van je inkomen, de koopsom van de woning en je leeftijd. De maximale looptijd is 15 jaar. Het Agentschap NL is verantwoordelijk voor de Koopsubsidie.
Wat verandert er?
Sinds 29 maart 2010 kun je niet meer van deze regeling gebruikmaken als je een huis koopt.
Waarom is de Koopsubsidie gestopt?
Op 29 maart 2010 is het budget voor de Koopsubsidie overschreden. Daarom neemt de overheid nieuwe aanvragen niet meer in behandeling.
Wat zijn de gevolgen?
Starters lopen een aantrekkelijke bijdrage mis. Hierdoor wordt het nog moeilijker om een eerste huis te kopen. De regeling gold voor startende kopers met NHG, een hypotheek tot 180.684 euro en een koopsom die niet hoger was dan 167.300 euro. Als je vóór 29 maart 2010 een aanvraag indiende of de koopsubsidie al kreeg, dan houd je recht op de bijdrage. Let op: geef wijzigingen in je woonsituatie tijdig door aan je adviseur.
2. Starterslening
Wat is een Starterslening?
De Starterslening is een aanvullende lening op je reguliere hypotheek. Dit kan het verschil overbruggen tussen de prijs van de woning en je maximale hypotheek. De voorwaarden voor de lening verschillen per gemeente. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten is verantwoordelijk voor deze Startersleningen.
Wat verandert er?
Als je een huis koopt, kun je niet meer via de landelijke overheid van deze regeling gebruikmaken. Dit geldt sinds mei 2010. Maar op dit moment bieden ongeveer 200 gemeenten nog wél een Starterslening aan. Dit hangt af van hun budget.
Waarom is de Starterslening gestopt?
De vraag naar Startersleningen is zo groot dat het budget van het ministerie van VROM sinds mei 2010 op is. Het kabinet moet nog beslissen of er meer geld beschikbaar komt.
Wat zijn de gevolgen?
Starters kunnen minder lenen, waardoor het moeilijker wordt een eerste huis te kopen. Maar, gemeenten kunnen de Starterslening wel blijven aanbieden als zij zelf voldoende budget hebben. Informeer bij je adviseur en/of gemeente naar de mogelijkheden. Soms kun je ook met borg van je ouders je eerste huis kopen. Niet alle banken doen dit, en er zijn ook eisen. Vraag je adviseur wat er mogelijk is.
Verhoging van de GHF-toetsrente
Wat is de GHF-toetsrente?
Het is eigenlijk een veiligheidsbuffer: als de toetsrente hoger is dan de actuele rente, voorkomt de toetsrente dat je te veel leent. En daardoor eventueel in de problemen komt. De toetsrente valt onder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), die de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars hebben opgesteld. Deze gedragscode beschermt de consument tegen te hoge hypotheekschulden. Natuurlijk past ZO hypotheken, als Keurmerk kantoor, de code toe bij haar adviezen.
Hoe werkt het?
De toetsrente wordt alleen gebruikt als je de hypotheekrente korter dan tien jaar vastzet. Ook al is de actuele rentestand lager. De reden hiervoor: vaak hebben zulke kortlopende hypotheken een lage rente, waardoor je meer ruimte hebt om te lenen. Dat klinkt aantrekkelijk, maar is wel gevaarlijk. Stel, na die rentevasteperiode stijgt de rente enorm. Je maandlasten stijgen hierdoor, terwijl je inkomen vaak niet meegegroeid is. Je kan dan in de problemen komen. Door met de toetsrente te rekenen wordt het maximale bedrag dat je als klant kan lenen beperkt. Kies je voor een rentevasteperiode van tien jaar of langer? Dan wordt de actuele rente gebruikt bij het berekenen van je maximale lening.
Wat verandert er?
De nieuwe toetsrente is per 1 april verhoogd naar 5,8%. Het vorige kwartaal bedroeg hij 5,2%.
Waarom is de toetsrente verhoogd?
De verhoging hangt samen met de actuele rentestand. Hoe hoger deze is, hoe hoger de toetsrente.
Wat zijn de gevolgen?
Hoe hoger de toetsrente, hoe hoger je maandlasten. En dus hoe minder hypotheek je kunt lenen. Tenminste, als je een hypotheek afsluit met een rentevasteperiode van minder tien jaar. Bij een rentevasteperiode van tien jaar en langer geldt de toetsrente niet. Toch geldt dan eigenlijk ook: hoe hoger de actuele rente, hoe minder je kunt lenen.
110% van marktwaarde lenen
Wat verandert er?
Om een te hoog hypotheekbedrag te voorkomen, mag je niet meer lenen dan 110% van de marktwaarde van je nieuwe woning. Hieronder vallen het aankoopbedrag plus de kosten koper . Deze nieuwe regel is een aanvulling op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), die de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars hebben opgesteld. Deze gedragscode beschermt de consument tegen te hoge hypotheekschulden. Uiteraard past ZO hypotheken, als Keurmerk kantoor, de code toe bij haar adviezen.
Wanneer gaat het in?
De maatregel geldt per 1 augustus 2011. Tegelijk met de maatregel dat maximaal 50% van de marktwaarde bij aanschaf van de woning nog aflossingsvrij mag zijn. Ook de Tweede Kamer heeft hiermee ingestemd.
Waarom komt deze regel er?
De kredietcrisis heeft politiek, toezichthouders, banken en verzekeraars aan het denken gezet. Om consumenten beter te schermen, wil minister De Jager van Financiën strengere regels voor tophypotheken. Een tophypotheek is een hypotheek boven de waarde van je huis, of boven een deel van de executiewaarde. Dat is de waarde als je plotseling en gedwongen je huis moet verkopen. Er zijn verschillende percentages, maar meestal geldt: 75% van de executiewaarde. Volgens hem biedt het akkoord ‘een goed evenwicht tussen de bescherming van de consument en het open houden van de woningmarkt.’
Wat zijn de gevolgen?
In de praktijk is 110% van marktwaarde bijna gelijk aan 125% van de executiewaarde. In de praktijk valt het effect mee. Wel heb je door de lagere huizenprijzen minder waardestijging.
Maximaal 50% aflossingsvrij
Wat verandert er?
Maximaal 50% van de marktwaarde bij aanschaf van de woning mag nog aflossingsvrij zijn. Dat betekent dat je de rest tijdens de looptijd van de hypotheek moet aflossen. Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je tenslotte alleen maar rente, wat je lagere maandlasten oplevert. En hoe lager je lasten, hoe hoger de hypotheek zou kunnen zijn. Een valkuil, omdat mensen met een te hoge hypotheek later misschien hun maandlasten niet meer kunnen betalen. Bijvoorbeeld als door pensioen het inkomen daalt. Deze regel beschermt consumenten hiertegen en is ook een aanvulling op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF).
Wanneer gaat het in?
De nieuwe regel geldt per 1 augustus 2011. Tegelijk met de maatregel dat je maximaal 110% van de marktwaarde mag lenen. De Tweede Kamer heeft ingestemd met beide voorstellen.
Waarom komt deze maatregel er?
De kredietcrisis heeft politiek, toezichthouders, banken en verzekeraars aan het denken gezet. Om consumenten beter te schermen, wil minister De Jager van Financiën strengere regels voor tophypotheken.Volgens hem biedt het akkoord ‘een goed evenwicht tussen de bescherming van de consument en het open houden van de woningmarkt.’
Wat zijn de gevolgen?
Een lager aflossingsvrij deel betekent dat je totale hypotheeklasten bij een nieuwe woning duurder kunnen uitvallen dan hiervoor. De vraag is of je hiervoor meer wilt betalen? Positief is dat consumenten zo beter beschermd zijn tegen een eventuele inkomensdaling in de toekomst.
Geen aflossing binnen 7 jaar
Waar gaat het over?
Begin 2011 hadden banken en verzekeraars twee voorstellen: je mag maximaal 110% van de marktwaarde lenen en moet minimaal 50% van je woningwaarde aflossen. Maar de Autoriteit Financiële Markten (AFM), een belangrijke toezichthouder, presenteerde óók een plan: huizenkopers zouden niet meer mogen lenen dan 112% van de aankoopprijs. Bovendien zou je de top van de hypotheek (maximaal 12%) in zeven jaar moeten aflossen. Een versnelde aflossing dus.
Wat verandert er?
Er verandert niets. Minister De Jager voelde niet veel voor het plan van de AFM. En hij koos alleen voor de twee maatregelen van de banken en verzekeraars, die per 1 augustus 2011 ingaan. Deze maatregelen beschermen consumenten voorlopig voldoende tegen de gevaren van tophypotheken, vindt hij.
Waarom is het plan van de AFM afgeketst?
Je zou in de eerste zeven jaar heel veel moeten aflossen. De maandlasten zijn dan fors hoger, waardoor minder mensen een huis kunnen kopen. Zo zou de ingezakte woningmarkt nog verder op slot gaan.
Het ene ballonetje is nog niet opgelaten of de volgende regel is alweer bedacht. Hoe zit het nu eigenlijk met al die berichten over hypotheken?
Wij hebben het eens voor u op een rijtje gezet.
-Huurders tussen wal en schip
- Discussie over de hypotheekrenteaftrek
- Wat zeggen voor- en tegenstanders over de eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek?
- Verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie
- Verlaagde woonquotes voor NHG
- Einde van 2 startersregelingen (koopsubsidie en startersleningen)
- Verhoging van de GHF-toetsrente
- 110% van marktwaarde lenen
- Maximaal 50% aflossingsvrij
- Geen aflossing binnen 7 jaar
Huurders tussen wal en schip
Wat verandert er?
Het regeerakkoord zegt: Tussen 1 juli 2011 en 30 juni 2012 mogen de huren niet verder stijgen dan de inflatie. Dat wil zeggen 1,3%. Verder wil minister Donner per 1 juli 2012 een maximale huurstijging van de inflatie +5% invoeren. Dit geldt alleen voor huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 euro. Beide maatregelen gelden voor de sociale huursector, dus als je huurt bij een woningcorporatie.
Een Europese richtlijn zegt: 90% van de sociale huurwoningen moet gaan naar mensen met een inkomen tot 33.614 euro per jaar. Woningcorporaties moeten sinds 1 januari 2011 deze EU-richtlijn (Europese Unie) volgen.
Wat zijn de gevolgen?
De twee maatregelen uit het regeerakkoord gelden voor alle huurders. Als je nu huurt en je inkomen hoger is dan 43.000 euro, kan huren erg duur uitpakken. Maar wil je vervolgens gaan kopen, dan loop je tegen de nieuwe, aangescherpte maatregelen aan. Een lastige situatie.
Het plan van minister Donner van Binnenlandse zaken is 18 mei niet gesteund in de Tweede Kamer. De coalitiepartijen willen dat de verhoging van de maximale huurprijs alleen geldt voor schaarstegebieden en wordt gekoppeld aan de WOZ waarde van de woning. De minister komt begin juni met een nieuw voorstel.
De EU-richtlijn geldt bij nieuwe verhuringen, dus niet voor zittende huurders. Toch zijn de gevolgen voor de woningmarkt groot. Zo’n 650.000 huishoudens kunnen in de problemen komen, is de verwachting. Vooral ouderen en jongeren tussen de 25 en 35 jaar, met een middeninkomen. Dat wil zeggen dat ze tussen de 33.614 en 45.000 euro verdienen. Voor hen is huren via een makelaar (vrije sector) vaak te duur. Terwijl ze door de nieuwe, aangescherpte maatregelen ook moeilijk aan een hypotheek komen. Dit wordt versterkt doordat de Koopsubsidie is afgeschaft, en nog maar ongeveer 200 gemeenten een Starterslening bieden. Dit alles zorgt ervoor dat de doorstroming op de woningmarkt verder verslechtert.
Waarom worden deze maatregelen ingevoerd?
Scheefwonen (je woont dan te goedkoop ten opzichte van je inkomen) moet teruggedrongen worden. Want zo verbetert de doorstroom van huurwoningen, vindt het kabinet. Vandaar de maatregelen voor hogere huren.
Tegen de EU-richtlijn hebben Aedes, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Woonbond en 133 woningcorporaties wel protest uitgebracht. Dat hielp een beetje: de regeling ging niet per 1 oktober 2010, maar per 1 januari 2011 in. Ze zijn niet alleen bang dat de woningmarkt verder op slot gaat. Maar ook dat wijken met sociale woningbouw achteruit gaan, en de nieuwbouw terugloopt. Het kabinet denkt daar anders over. Met de nieuwe richtlijn doen woningcorporaties nu waar ze voor bedoeld zijn. Namelijk, woonruimte bieden aan mensen met een lager inkomen.
Alle maatregelen zijn bedoeld om de sociale huursector de komende jaren te hervormen.
Discussie over de hypotheekrenteaftrek
Wat is de hypotheekrenteaftrek?
Als je een hypotheek hebt afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van een eigen woning, dan mag je de kosten en rente van de hypotheek aftrekken van de inkomstenbelasting. Dit noemen we de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor betaal je - alles bij elkaar genomen - dus minder belasting.
Wat verandert er?
Op dit moment niets. Toch blijft de hypotheekrenteaftrek de politiek bezighouden. Zeker nu het Internationaal Monetair Fonds (IMF) vindt dat het niet goed gaat met de Nederlandse huizenmarkt. Dit komt door de hypotheekrenteaftrek, zegt het fonds. Het IMF adviseert onze regering om de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af te bouwen. ‘Het zou helpen als daar een geloofwaardige boodschap over wordt afgegeven.’
Wat zeggen voor- en tegenstanders over de eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek?
Tegenstanders:
De laatste jaren zeggen steeds meer economen dat het huidige systeem onhoudbaar is. Dankzij het voordeel van de hypotheekrenteaftrek kopen meer mensen (duurdere) huizen. En dit verstoort het evenwicht tussen vraag en aanbod: hoe meer vraag, hoe hoger de huizenprijzen. Huizen worden dan kunstmatig duurder, waardoor vooral starters moeilijker een eerste huis kunnen betalen. Bovendien profiteren mensen met hoge inkomens het meest van de hypotheekrenteaftrek. Omdat zij een hoger belastingtarief hebben, trekken ze automatisch meer hypotheekrente af.
Voorstanders:
Als de aftrek wordt afgeschaft, zouden woningen sterk in waarde dalen. Mensen zullen minder snel verhuizen en daardoor gaat de woningmarkt verder op slot. Bovendien daalt het eigenwoningbezit, wat slecht is voor de economie. Sterker nog, voorstanders denken dat de economie instort als de aftrek ineens stopt.
Wat is de status nu?
Ondanks het advies van het IMF, laat het kabinet Rutte de hypotheekrenteaftrek ongemoeid. Dit staat in het regeerakkoord. Alle regeringspartijen (CDA, VVD en gedoogpartner PVV) zijn voor het behoud van de hypotheekrenteaftrek. En hier zijn makelaarsvereniging NVM en Vereniging Eigen Huis blij mee. Ze hebben berekend dat dankzij dit kabinetsbesluit het consumentenvertrouwen in 2011 stijgt. Tenslotte geldt: hoe meer onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek, hoe meer mensen twijfelen om een huis te kopen. En hoe slechter dat is voor de woningmarkt.
Verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie
Stel, je kunt je maandlasten niet meer opbrengen. Bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding. Dan moet je je huis verkopen. Als de opbrengst niet voldoende is om je restschuld af te lossen, betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen het verschil aan de bank. Om hier recht op te hebben, dien je gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie, afgekort NHG. Het voordeel van een hypotheek met NHG is een lagere hypotheekrente. Die rentekorting kan oplopen tot 0,8%. En dat scheelt je vele euro’s per maand.
Wanneer krijg je NHG?
NHG is mogelijk bij de aankoop en/of verbetering van je woning. Bij de aankoop van je huis geldt een NHG-grens van 350.000 euro. Voor kwaliteitsverbetering ligt de NHG-grens op 265.000 euro. Daarnaast gelden in 2011 nieuwe, aangescherpte normen.
Wat verandert er?
Sinds 1 juli 2009 is de NHG-grens verhoogd naar 350.000 euro. Aanvankelijk gold dit tot 1 januari 2011. Maar goed nieuws: het kabinet heeft besloten dat de verhoging in ieder geval tot 1 januari 2012 van kracht blijft.
Waarom blijft de verhoging van kracht?
De NHG biedt banken zekerheid dat kopers altijd hun schuld kunnen terugbetalen. Zeker na de kredietcrisis, met de wankele positie van banken, vindt het kabinet dit belangrijk.
Wat zijn de gevolgen?
De verhoging biedt starters meer mogelijkheden voor het kopen van een eerste huis. Wat er na 1 januari 2012 met de NHG-grens gebeurt, is nu nog onzeker. Het kabinet en de Tweede Kamer moeten hier nog een beslissing over nemen. Wil je zeker profiteren van de grens van 350.000 euro? Dan is het verstandig om nog dit jaar je nieuwe woning met een hypotheek met NHG te financieren. Vraag je adviseur naar de mogelijkheden.
Verlaagde woonquotes voor NHG
Wat is een woonquote?
De woonquote is het maximale deel van je inkomen dat je aan hypotheeklasten kunt besteden. De percentages verschillen en hangen samen met je bruto inkomen. Simpel gezegd: hoe hoger je inkomen, hoe hoger het percentage dat je aan je hypotheek kwijt mag zijn. Jaarlijks berekent het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) deze percentages voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en voor berekeningen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Wat verandert er?
Het Nibud heeft per 1 januari 2011 de woonquotes voor de NHG verlaagd. Gemiddeld kunnen mensen 1% punt minder lenen. Een procentpunt is een rekeneenheid waarmee de verandering van een percentage wordt uitgedrukt. Een stijging 2% naar 3% is relatieve stijging van 50%, maar een absolute stijging 1% punt. Verandert een woonquote van 30,9% naar 29,9%, dan is deze dus 1% punt gedaald.
Naast de verlaging van de woonquotes voor NHG gelden voor 2011 ook nieuwe, aangescherpte normen om voor NHG in aanmerking te komen.
Waarom zijn de woonquotes verlaagd?
In 2011 hebben we minder te besteden, heeft het Nibud uitgerekend. Dit komt doordat onze pensioenpremies en de inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering stijgen. Ook dalen de algemene heffingskorting en de arbeidskorting. En zo val je eerder in de hoogste belastingschijf.
Wat zijn de gevolgen?
Het kan lastiger worden om een hypotheek te krijgen. Dit geldt vooral voor mensen met een lager inkomen en starters.
Einde van 2 startersregelingen
De overheid heeft twee aantrekkelijke startersregelingen geschrapt: de Koopsubsidie en de Starterslening. Tel dit op bij de andere maatregelen en het is duidelijk: starters kunnen steeds moeilijker een eerste huis kopen. Terwijl juist zij zo belangrijk zijn voor de woningmarkt. Na het eerste huis wordt gemiddeld drie tot zeven keer verhuisd. Dit houdt onze huizenmarkt in beweging. Plus starters hebben geen last van de verkoop van een vorige woning.
1. Koopsubsidie
Wat is Koopsubsidie?
De Koopsubsidie (officieel de 'Eigenwoningbijdrage') is een maandelijkse uitkering. Daarmee kun je een deel van de maandlasten betalen. De maandelijkse bijdrage is afhankelijk van je inkomen, de koopsom van de woning en je leeftijd. De maximale looptijd is 15 jaar. Het Agentschap NL is verantwoordelijk voor de Koopsubsidie.
Wat verandert er?
Sinds 29 maart 2010 kun je niet meer van deze regeling gebruikmaken als je een huis koopt.
Waarom is de Koopsubsidie gestopt?
Op 29 maart 2010 is het budget voor de Koopsubsidie overschreden. Daarom neemt de overheid nieuwe aanvragen niet meer in behandeling.
Wat zijn de gevolgen?
Starters lopen een aantrekkelijke bijdrage mis. Hierdoor wordt het nog moeilijker om een eerste huis te kopen. De regeling gold voor startende kopers met NHG, een hypotheek tot 180.684 euro en een koopsom die niet hoger was dan 167.300 euro. Als je vóór 29 maart 2010 een aanvraag indiende of de koopsubsidie al kreeg, dan houd je recht op de bijdrage. Let op: geef wijzigingen in je woonsituatie tijdig door aan je adviseur.
2. Starterslening
Wat is een Starterslening?
De Starterslening is een aanvullende lening op je reguliere hypotheek. Dit kan het verschil overbruggen tussen de prijs van de woning en je maximale hypotheek. De voorwaarden voor de lening verschillen per gemeente. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten is verantwoordelijk voor deze Startersleningen.
Wat verandert er?
Als je een huis koopt, kun je niet meer via de landelijke overheid van deze regeling gebruikmaken. Dit geldt sinds mei 2010. Maar op dit moment bieden ongeveer 200 gemeenten nog wél een Starterslening aan. Dit hangt af van hun budget.
Waarom is de Starterslening gestopt?
De vraag naar Startersleningen is zo groot dat het budget van het ministerie van VROM sinds mei 2010 op is. Het kabinet moet nog beslissen of er meer geld beschikbaar komt.
Wat zijn de gevolgen?
Starters kunnen minder lenen, waardoor het moeilijker wordt een eerste huis te kopen. Maar, gemeenten kunnen de Starterslening wel blijven aanbieden als zij zelf voldoende budget hebben. Informeer bij je adviseur en/of gemeente naar de mogelijkheden. Soms kun je ook met borg van je ouders je eerste huis kopen. Niet alle banken doen dit, en er zijn ook eisen. Vraag je adviseur wat er mogelijk is.
Verhoging van de GHF-toetsrente
Wat is de GHF-toetsrente?
Het is eigenlijk een veiligheidsbuffer: als de toetsrente hoger is dan de actuele rente, voorkomt de toetsrente dat je te veel leent. En daardoor eventueel in de problemen komt. De toetsrente valt onder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), die de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars hebben opgesteld. Deze gedragscode beschermt de consument tegen te hoge hypotheekschulden. Natuurlijk past ZO hypotheken, als Keurmerk kantoor, de code toe bij haar adviezen.
Hoe werkt het?
De toetsrente wordt alleen gebruikt als je de hypotheekrente korter dan tien jaar vastzet. Ook al is de actuele rentestand lager. De reden hiervoor: vaak hebben zulke kortlopende hypotheken een lage rente, waardoor je meer ruimte hebt om te lenen. Dat klinkt aantrekkelijk, maar is wel gevaarlijk. Stel, na die rentevasteperiode stijgt de rente enorm. Je maandlasten stijgen hierdoor, terwijl je inkomen vaak niet meegegroeid is. Je kan dan in de problemen komen. Door met de toetsrente te rekenen wordt het maximale bedrag dat je als klant kan lenen beperkt. Kies je voor een rentevasteperiode van tien jaar of langer? Dan wordt de actuele rente gebruikt bij het berekenen van je maximale lening.
Wat verandert er?
De nieuwe toetsrente is per 1 april verhoogd naar 5,8%. Het vorige kwartaal bedroeg hij 5,2%.
Waarom is de toetsrente verhoogd?
De verhoging hangt samen met de actuele rentestand. Hoe hoger deze is, hoe hoger de toetsrente.
Wat zijn de gevolgen?
Hoe hoger de toetsrente, hoe hoger je maandlasten. En dus hoe minder hypotheek je kunt lenen. Tenminste, als je een hypotheek afsluit met een rentevasteperiode van minder tien jaar. Bij een rentevasteperiode van tien jaar en langer geldt de toetsrente niet. Toch geldt dan eigenlijk ook: hoe hoger de actuele rente, hoe minder je kunt lenen.
110% van marktwaarde lenen
Wat verandert er?
Om een te hoog hypotheekbedrag te voorkomen, mag je niet meer lenen dan 110% van de marktwaarde van je nieuwe woning. Hieronder vallen het aankoopbedrag plus de kosten koper . Deze nieuwe regel is een aanvulling op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), die de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars hebben opgesteld. Deze gedragscode beschermt de consument tegen te hoge hypotheekschulden. Uiteraard past ZO hypotheken, als Keurmerk kantoor, de code toe bij haar adviezen.
Wanneer gaat het in?
De maatregel geldt per 1 augustus 2011. Tegelijk met de maatregel dat maximaal 50% van de marktwaarde bij aanschaf van de woning nog aflossingsvrij mag zijn. Ook de Tweede Kamer heeft hiermee ingestemd.
Waarom komt deze regel er?
De kredietcrisis heeft politiek, toezichthouders, banken en verzekeraars aan het denken gezet. Om consumenten beter te schermen, wil minister De Jager van Financiën strengere regels voor tophypotheken. Een tophypotheek is een hypotheek boven de waarde van je huis, of boven een deel van de executiewaarde. Dat is de waarde als je plotseling en gedwongen je huis moet verkopen. Er zijn verschillende percentages, maar meestal geldt: 75% van de executiewaarde. Volgens hem biedt het akkoord ‘een goed evenwicht tussen de bescherming van de consument en het open houden van de woningmarkt.’
Wat zijn de gevolgen?
In de praktijk is 110% van marktwaarde bijna gelijk aan 125% van de executiewaarde. In de praktijk valt het effect mee. Wel heb je door de lagere huizenprijzen minder waardestijging.
Maximaal 50% aflossingsvrij
Wat verandert er?
Maximaal 50% van de marktwaarde bij aanschaf van de woning mag nog aflossingsvrij zijn. Dat betekent dat je de rest tijdens de looptijd van de hypotheek moet aflossen. Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je tenslotte alleen maar rente, wat je lagere maandlasten oplevert. En hoe lager je lasten, hoe hoger de hypotheek zou kunnen zijn. Een valkuil, omdat mensen met een te hoge hypotheek later misschien hun maandlasten niet meer kunnen betalen. Bijvoorbeeld als door pensioen het inkomen daalt. Deze regel beschermt consumenten hiertegen en is ook een aanvulling op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF).
Wanneer gaat het in?
De nieuwe regel geldt per 1 augustus 2011. Tegelijk met de maatregel dat je maximaal 110% van de marktwaarde mag lenen. De Tweede Kamer heeft ingestemd met beide voorstellen.
Waarom komt deze maatregel er?
De kredietcrisis heeft politiek, toezichthouders, banken en verzekeraars aan het denken gezet. Om consumenten beter te schermen, wil minister De Jager van Financiën strengere regels voor tophypotheken.Volgens hem biedt het akkoord ‘een goed evenwicht tussen de bescherming van de consument en het open houden van de woningmarkt.’
Wat zijn de gevolgen?
Een lager aflossingsvrij deel betekent dat je totale hypotheeklasten bij een nieuwe woning duurder kunnen uitvallen dan hiervoor. De vraag is of je hiervoor meer wilt betalen? Positief is dat consumenten zo beter beschermd zijn tegen een eventuele inkomensdaling in de toekomst.
Geen aflossing binnen 7 jaar
Waar gaat het over?
Begin 2011 hadden banken en verzekeraars twee voorstellen: je mag maximaal 110% van de marktwaarde lenen en moet minimaal 50% van je woningwaarde aflossen. Maar de Autoriteit Financiële Markten (AFM), een belangrijke toezichthouder, presenteerde óók een plan: huizenkopers zouden niet meer mogen lenen dan 112% van de aankoopprijs. Bovendien zou je de top van de hypotheek (maximaal 12%) in zeven jaar moeten aflossen. Een versnelde aflossing dus.
Wat verandert er?
Er verandert niets. Minister De Jager voelde niet veel voor het plan van de AFM. En hij koos alleen voor de twee maatregelen van de banken en verzekeraars, die per 1 augustus 2011 ingaan. Deze maatregelen beschermen consumenten voorlopig voldoende tegen de gevaren van tophypotheken, vindt hij.
Waarom is het plan van de AFM afgeketst?
Je zou in de eerste zeven jaar heel veel moeten aflossen. De maandlasten zijn dan fors hoger, waardoor minder mensen een huis kunnen kopen. Zo zou de ingezakte woningmarkt nog verder op slot gaan.
Abonneren op:
Posts (Atom)