Duitse bank start hypotheekoorlog
door Manno van den Berg
UTRECHT - De regionale Duitse Volksbank Emmerich-Rees gaat per 1 oktober de concurrentie aan met rentetarieven die minimaal 0,45 procent lager liggen dan die Nederlandse banken momenteel voor een standaardhypotheek vragen.
Het Duitse initiatief kan leiden tot flink wat beroering op de Nederlandse hypotheekmarkt. Consumentenorganisaties klagen al enkele jaren steen en been over de hoge hypotheekrentes van Nederlandse banken. Die kregen zelfs het verwijt dat ze prijsafspraken maakten.
Op een hypotheek van bijvoorbeeld 275.000 euro leidt dit in tien jaar tijd tot een voordeel van ruim 10.000 euro, rekent de Duitse aanbieder voor. Wel zijn er strenge eisen. Het hypotheekbedrag is minimaal 265.000 euro en er moet direct maandelijks op de hypotheek worden afgelost.
Meer details vandaag in De Telegraaf.
maandag 26 september 2011
zaterdag 24 september 2011
NVM Open Huis
Interesse in een nieuwe woning? De NVM Open Huizen Dag op zaterdag 1 oktober biedt u veel kansen! Op deze dag kunt u vele huizen zonder afspraak vrijblijvend bezichtigen. Een goede kans om u breed te oriënteren.
Direct een woning zoeken?
Kijk op Kijkavond.nl of Funda welke huizen meedoen met de NVM Open Huizen Dag (Open Huizen route). Download de openhuizendag vragenlijst (pdf, bezichtigingsverslag) om de details van de bekeken woningen te onthouden of bekijk de tips.
Leuk huis gezien?
Als u een leuk huis heeft gezien, schakel dan de ZO-aankoopmakelaar in. Hij of zij brengt u op de hoogte van de kansen die de huizenmarkt op dit moment biedt. Zoals een goede onderhandelingspositie en de verhoogde NHG die nog steeds van kracht is. Ook profiteert u van de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting, waardoor de kosten koper nu slechts 4 a 5 % bedragen.
Een NVM-aankoopmakelaar bespaart u tijd, geld en zorgen.
dinsdag 20 september 2011
Tips voorbereiding Open Huizen Dag - Koper
Onderstaande tips kunt u gebruiken als voorbereiding voor de NVM Open Huizen Dag. ZO makelaars heeft eventueel een handig bezichtigingsverslag om aantekeningen te maken van het bezochte huis. Bel 015-212 99 88 of mail naar makelaars@zo.nl en vraag om een exemplaar.
• Stel een wensenlijst op, zoals het aantal slaapkamers, afstand woon-werkverkeer, winkels en scholen.
• Bekijk de financiële mogelijkheden.
• Oriënteer op funda naar woningen die in aanmerking komen qua prijs en locatie.
• Bekijk in de week voor de Open Huizen Dag de omgeving. Hoe ziet het er ’s avonds uit?
• Stel een maximum aan het aantal te bezoeken huizen.
• Stippel een handige route uit. Sommige makelaars bieden een routeplanner met uw favoriete huizen op hun website.
• Beperk het bezoek tot een maximum tijd.
• Ga gewoon weg als de eerste indruk niet goed is.
Wanneer u een leuk huis heeft gezien en verder wilt met dit huis, neem dan bij een tweede bezichtiging een aankoopmakelaar mee.
1e indruk v Miljoenennota
De NVM heeft met belangstelling kennisgenomen van de Miljoenennota en Rijksbegrotingen. Een allereerste, snelle inventarisatie levert voor de vastgoedsector in het algemeen en de NVM in het bijzonder het volgende beeld op:
Overdrachtsbelasting verlaagd tot (in ieder geval) 1 juli 2012
Al vlak voor de zomer is de verlaging van de overdrachtsbelasting bekend gemaakt, als onderdeel van de door minister Donner (Binnenlandse Zaken) en de staatssecretaris Weekers (Financien) gepresenteerde Woonvisie. De NVM heeft deze daadkrachtige kabinetsmaatregel met vreugde genomen zien worden, na maandenlange lobby richting kabinet; top- en beleidsambtenaren van Binnenlandse Zaken, Financien, Economische Zaken en Algemene Zaken; Tweede Kamerfracties; en maatschappelijke organisaties.
Geduldige, strategische belangenbehartiging en het in luwte voeren van intensieve gesprekken met stakeholders, werpen vruchten af, versterkt door constructieve samenwerking met organisaties als Vereniging Eigen Huis. Directe gesprekken met minister Donner, al tijdens zijn eerste inhoudelijke verkenningen voor de Woonvisie, vormden een belangrijke basis voor dit traject.
In de Prinsjesdagstukken wordt de verlaging van de overdrachtsbelasting nader geformaliseerd en onderbouwd met financiële dekking. Eerste berichten in de media, naar aanleiding van het uitlekken van de Miljoenennota, spraken van het structureel maken van de verlaagde overdrachtsbelasting. Nadere bestudering van de stukken door de NVM (Miljoenennota zelf, maar ook het Belastingplan 2012 en de begrotingen/beleidsagenda’s van de ministeries van Financien en van Binnenlandse Zaken) wijzen echter uit dat daarin geen uitsluitsel wordt gegeven over het al dan niet in stand houden van de verlaagde overdrachtsbelasting ná 1 juli 2012. Van een aantal dekkingsmaatregelen wordt zelfs al aangekondigd dat deze vanaf 2013 voor andere verlagingen van ‘kleinere belastingen voor met name het bedrijfsleven’ zullen worden ingezet. Toch zijn er, zoals hierna blijkt, ook aanknopingspunten om langer dan wel structureel vast te houden aan het verlaagde tarief.
Macro Economische Verkenning (MEV)
De min of meer tegelijk met de Miljoenennota door Centraal Planbureau uitgebrachte MEV besteedt eveneens aandacht aan de van 6 naar 2% verlaagde overdrachtsbelasting. Volgens het rapport, dat uitgebreid ingaat op de woningmarkt, leidt deze tijdelijke verlaging naar verwachting tot 15% meer transacties.
Het CPB voegt daaraan toe dat dit effect relatief beperkt is: uit berekeningen blijkt dat een structurele verlaging tot wel 30% meer transacties leidt.
NVM: structurele verlaging overdrachtsboete
De NVM ziet zich hiermee gesterkt in haar inzet om de overdrachtsbelasting permanent te verlagen en zal daarvoor krachtig pleiten, naar mate het einde van de tijdelijke maatregel in zicht komt.
Voordeel van de huidige situatie is natuurlijk wel dat het (in ieder geval vooralsnog) tijdelijke karakter een extra impuls voor de dynamiek op de woningmarkt oplevert.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vanaf 1 januari 2012
De bekostigingsgrens van NHG is in 2009 (ook toen na uitdrukkelijke pleidooien van onder meer de NVM) tijdelijk verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Deze crisismaatregel is vorig jaar verlengd, mede op basis van NVM-gegevens die wezen op het succes van de maatregel, tot 2012. Het is zowel op basis van de Woonvisie als de Rijksbegroting 2012 nog niet duidelijk wat daarna gebeurt: terug naar oorspronkelijke hoogte, deels terug, of verlenging van de verhoogde grens. De NVM zet in op het laatste, in ieder geval zolang de woningmarkt nog niet hersteld is van de crisis en te kampen heeft met een relatief laag consumentenvertrouwen. Echter, in het licht van bijvoorbeeld andere maatregelen (verlaging overdrachtsbelasting), tegenstand vanuit hypothecaire financiers en politiek-maatschappelijke tendensen, wordt dit een lastige discussie. De besluitvorming komt aan op de verhouding tussen de ministeries van Financien en Binnenlandse Zaken, alsmede de standpuntbepaling in de Tweede Kamer. De NVM zal zich hier laten horen.
Leegstand Kantoren
In 2012 ontvangt de Tweede Kamer de resultaten van het actieprogramma Leegstand Kantoren en laat het kabinet weten welke acties door de markt en de overheid zullen worden ondernomen om de leegstand aan te pakken, zo is vermeld in de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, dat verantwoordelijk is voor het beleid omtrent de kantorenmarkt.
De aanpak van de leegstand van kantoren is in 2011 vormgegeven. In 2012 wordt de rijksbetrokkenheid bij het programma afgebouwd omdat vervolgacties plaatsvinden op regionaal/lokaal niveau ofwel besloten liggen in de herziening van het omgevingsrecht.
NVM eens met AFM-voorstel openheid
Los van de Rijksbegroting liet Tom Meershoek, hoofd toezicht financiële verslaggeving bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), in een interview met Het Financiële Dagblad (editie maandag 19 september) optekenen, dat de de AFM meer openheid wil over gegevens die de waardering van vastgoed beïnvloeden. Te denken valt aan 'huurvrije periodes'. Deze periodes worden nu niet gemeld, maar deze zijn wel direct van invloed op de waardering van het vastgoed. NVM Business is met de AFM van mening dat helderheid geboden is in deze situaties, in lijn met het bredere streven naar transparantie en integriteit in de vastgoedsector. Dit punt zal ook met het oog op de begrotingsbehanding infrastructuur en milieu worden ingebracht.
Convenant bedrijventerreinen
De convenantspartijen maken in 2012 de tussenbalans op over de voortgang van de uitvoering van de provinciale herstructureringsprogramma’s. Vervolgens vindt een evaluatie plaats van de aanpak en voortgang van de inhaalslag herstructering waarmee de rijksactiviteiten in het kader van het convenant bedrijventerreinen worden afgerond.
Parlementaire behandeling Miljoenennota/Rijksbegroting
Tot zover een eerste inventarisatie van de allerbelangrijkste punten. De komende weken worden de begrotingsstukken nader bestudeerd en waar nodig meer in detail becommentarieerd. De parlementaire behandeling van de begrotingen van de verschillende ministeries volgen in de periode oktober-december. In dat kader zal de NVM zich tot ministeries en Tweede Kamerfracties wenden met haar zienswijzen.
Allereerst vinden de Algemene Politieke Beschouwingen plaats, op woensdag 21 en donderdag 22 september. De Tweede Kamer neemt hier primair het algemene kabinetsbeleid onder de loep.
Het onderdeel Wonen van de begrotingsbehandeling van Binnenlandse Zaken staat vooralsnog gepland in week 46. Echter, begin oktober zal de Woonvisie al worden behandeld. In dat verband kunt u van de NVM de nodige lobbyinzet verwachten. Houdt daarvoor de media, de website en het NVM-portaal in de gaten.
Over de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu zal de Kamer in week 47 debatteren.
In week 49 komt het onderdeel onderdeel Landbouw en Natuur van de begroting van het ministerie van Economische Zaken,Landbouw en Innovatie aan de orde in het parlement.
Fusie KEI, Nicis, Nirov en SEV in beeld bij Miljoenennota (bron: SEV)
De voorgenomen fusie van KEI, Nicis, Nirov en SEV is bij de rijksoverheid niet onopgemerkt gebleven. In de Miljoenennota 2012 (Memorie van Toelichting bij begroting BZK 2012) wordt een budget gereserveerd voor de activiteiten van de nieuwe organisatie.
De Memorie van Toelichting geeft een goede schets van de meerwaarde van de nieuwe organisatie: "De gezamenlijke programmering zal leiden tot meer synergie in activiteiten en meer oog voor dwarsverbanden tussen beleidssectoren. Uitvoeren van onderzoek is noodzakelijk voor het onderbouwen van beleid, het verrichten van strategische verkenningen en het bieden van instrumenten aan andere partijen om hun rol en verantwoordelijkheden waar te maken."
De organisatorische voorbereidingen voor de fusie zijn in volle gang.
Overdrachtsbelasting verlaagd tot (in ieder geval) 1 juli 2012
Al vlak voor de zomer is de verlaging van de overdrachtsbelasting bekend gemaakt, als onderdeel van de door minister Donner (Binnenlandse Zaken) en de staatssecretaris Weekers (Financien) gepresenteerde Woonvisie. De NVM heeft deze daadkrachtige kabinetsmaatregel met vreugde genomen zien worden, na maandenlange lobby richting kabinet; top- en beleidsambtenaren van Binnenlandse Zaken, Financien, Economische Zaken en Algemene Zaken; Tweede Kamerfracties; en maatschappelijke organisaties.
Geduldige, strategische belangenbehartiging en het in luwte voeren van intensieve gesprekken met stakeholders, werpen vruchten af, versterkt door constructieve samenwerking met organisaties als Vereniging Eigen Huis. Directe gesprekken met minister Donner, al tijdens zijn eerste inhoudelijke verkenningen voor de Woonvisie, vormden een belangrijke basis voor dit traject.
In de Prinsjesdagstukken wordt de verlaging van de overdrachtsbelasting nader geformaliseerd en onderbouwd met financiële dekking. Eerste berichten in de media, naar aanleiding van het uitlekken van de Miljoenennota, spraken van het structureel maken van de verlaagde overdrachtsbelasting. Nadere bestudering van de stukken door de NVM (Miljoenennota zelf, maar ook het Belastingplan 2012 en de begrotingen/beleidsagenda’s van de ministeries van Financien en van Binnenlandse Zaken) wijzen echter uit dat daarin geen uitsluitsel wordt gegeven over het al dan niet in stand houden van de verlaagde overdrachtsbelasting ná 1 juli 2012. Van een aantal dekkingsmaatregelen wordt zelfs al aangekondigd dat deze vanaf 2013 voor andere verlagingen van ‘kleinere belastingen voor met name het bedrijfsleven’ zullen worden ingezet. Toch zijn er, zoals hierna blijkt, ook aanknopingspunten om langer dan wel structureel vast te houden aan het verlaagde tarief.
Macro Economische Verkenning (MEV)
De min of meer tegelijk met de Miljoenennota door Centraal Planbureau uitgebrachte MEV besteedt eveneens aandacht aan de van 6 naar 2% verlaagde overdrachtsbelasting. Volgens het rapport, dat uitgebreid ingaat op de woningmarkt, leidt deze tijdelijke verlaging naar verwachting tot 15% meer transacties.
Het CPB voegt daaraan toe dat dit effect relatief beperkt is: uit berekeningen blijkt dat een structurele verlaging tot wel 30% meer transacties leidt.
NVM: structurele verlaging overdrachtsboete
De NVM ziet zich hiermee gesterkt in haar inzet om de overdrachtsbelasting permanent te verlagen en zal daarvoor krachtig pleiten, naar mate het einde van de tijdelijke maatregel in zicht komt.
Voordeel van de huidige situatie is natuurlijk wel dat het (in ieder geval vooralsnog) tijdelijke karakter een extra impuls voor de dynamiek op de woningmarkt oplevert.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vanaf 1 januari 2012
De bekostigingsgrens van NHG is in 2009 (ook toen na uitdrukkelijke pleidooien van onder meer de NVM) tijdelijk verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Deze crisismaatregel is vorig jaar verlengd, mede op basis van NVM-gegevens die wezen op het succes van de maatregel, tot 2012. Het is zowel op basis van de Woonvisie als de Rijksbegroting 2012 nog niet duidelijk wat daarna gebeurt: terug naar oorspronkelijke hoogte, deels terug, of verlenging van de verhoogde grens. De NVM zet in op het laatste, in ieder geval zolang de woningmarkt nog niet hersteld is van de crisis en te kampen heeft met een relatief laag consumentenvertrouwen. Echter, in het licht van bijvoorbeeld andere maatregelen (verlaging overdrachtsbelasting), tegenstand vanuit hypothecaire financiers en politiek-maatschappelijke tendensen, wordt dit een lastige discussie. De besluitvorming komt aan op de verhouding tussen de ministeries van Financien en Binnenlandse Zaken, alsmede de standpuntbepaling in de Tweede Kamer. De NVM zal zich hier laten horen.
Leegstand Kantoren
In 2012 ontvangt de Tweede Kamer de resultaten van het actieprogramma Leegstand Kantoren en laat het kabinet weten welke acties door de markt en de overheid zullen worden ondernomen om de leegstand aan te pakken, zo is vermeld in de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, dat verantwoordelijk is voor het beleid omtrent de kantorenmarkt.
De aanpak van de leegstand van kantoren is in 2011 vormgegeven. In 2012 wordt de rijksbetrokkenheid bij het programma afgebouwd omdat vervolgacties plaatsvinden op regionaal/lokaal niveau ofwel besloten liggen in de herziening van het omgevingsrecht.
NVM eens met AFM-voorstel openheid
Los van de Rijksbegroting liet Tom Meershoek, hoofd toezicht financiële verslaggeving bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), in een interview met Het Financiële Dagblad (editie maandag 19 september) optekenen, dat de de AFM meer openheid wil over gegevens die de waardering van vastgoed beïnvloeden. Te denken valt aan 'huurvrije periodes'. Deze periodes worden nu niet gemeld, maar deze zijn wel direct van invloed op de waardering van het vastgoed. NVM Business is met de AFM van mening dat helderheid geboden is in deze situaties, in lijn met het bredere streven naar transparantie en integriteit in de vastgoedsector. Dit punt zal ook met het oog op de begrotingsbehanding infrastructuur en milieu worden ingebracht.
Convenant bedrijventerreinen
De convenantspartijen maken in 2012 de tussenbalans op over de voortgang van de uitvoering van de provinciale herstructureringsprogramma’s. Vervolgens vindt een evaluatie plaats van de aanpak en voortgang van de inhaalslag herstructering waarmee de rijksactiviteiten in het kader van het convenant bedrijventerreinen worden afgerond.
Parlementaire behandeling Miljoenennota/Rijksbegroting
Tot zover een eerste inventarisatie van de allerbelangrijkste punten. De komende weken worden de begrotingsstukken nader bestudeerd en waar nodig meer in detail becommentarieerd. De parlementaire behandeling van de begrotingen van de verschillende ministeries volgen in de periode oktober-december. In dat kader zal de NVM zich tot ministeries en Tweede Kamerfracties wenden met haar zienswijzen.
Allereerst vinden de Algemene Politieke Beschouwingen plaats, op woensdag 21 en donderdag 22 september. De Tweede Kamer neemt hier primair het algemene kabinetsbeleid onder de loep.
Het onderdeel Wonen van de begrotingsbehandeling van Binnenlandse Zaken staat vooralsnog gepland in week 46. Echter, begin oktober zal de Woonvisie al worden behandeld. In dat verband kunt u van de NVM de nodige lobbyinzet verwachten. Houdt daarvoor de media, de website en het NVM-portaal in de gaten.
Over de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu zal de Kamer in week 47 debatteren.
In week 49 komt het onderdeel onderdeel Landbouw en Natuur van de begroting van het ministerie van Economische Zaken,Landbouw en Innovatie aan de orde in het parlement.
Fusie KEI, Nicis, Nirov en SEV in beeld bij Miljoenennota (bron: SEV)
De voorgenomen fusie van KEI, Nicis, Nirov en SEV is bij de rijksoverheid niet onopgemerkt gebleven. In de Miljoenennota 2012 (Memorie van Toelichting bij begroting BZK 2012) wordt een budget gereserveerd voor de activiteiten van de nieuwe organisatie.
De Memorie van Toelichting geeft een goede schets van de meerwaarde van de nieuwe organisatie: "De gezamenlijke programmering zal leiden tot meer synergie in activiteiten en meer oog voor dwarsverbanden tussen beleidssectoren. Uitvoeren van onderzoek is noodzakelijk voor het onderbouwen van beleid, het verrichten van strategische verkenningen en het bieden van instrumenten aan andere partijen om hun rol en verantwoordelijkheden waar te maken."
De organisatorische voorbereidingen voor de fusie zijn in volle gang.
woensdag 14 september 2011
ZO makelaars doet aan energiebesparing - Een gratis Woningdossier
In de aanpak van ZO staat transparantie centraal. Vanuit deze gedachte vindt de NVM het belangrijk om naar alle aspecten van een woning te kijken, dus ook naar de energetische status van een woning. De NVM werkt samen met verschillende maatschappelijke organisaties om de woningvoorraad in Nederland energiezuiniger te krijgen.
Zo wordt er samengewerkt met de overheid, Milieu Centraal en de stichting Meer Met Minder, dat uitvoering geeft aan het nationale energiebesparingsprogramma. Het uitgangspunt voor de samenwerking is dat energiebesparing een meerwaarde oplevert voor de koper en verkoper.
Het belang voor de verkoper is dat hij bij de verkoop van een energiezuinig huis deze voordelen kan benutten in de onderhandeling. Bij de verkoop van een onzuinig huis is het bieden van transparantie voor verbetering een mogelijkheid. Een energiezuinig huis woont immers veel comfortabeler. Vaak is een onzuinig huis met circa € 7.500 extra investering een stuk energiezuiniger en comfortabeler te maken. Dat is een aardig bedrag, maar de NHG komt kopers op dit punt tegemoet: extra investeringen in energiebesparing blijven namelijk tot een bedrag van maximaal € 6.500,- buiten beschouwing bij de inkomenstoets. Voor de koper is het dus van belang dat hij weet hoe energiezuinig zijn aankoop is en wat hij kan doen om bij de financiering alvast energiebesparing mee te nemen.
Kortom: energieprestatie hoort gewoon bij de kwaliteitskenmerken van een woning.
Het Woningdossier
Sinds kort kunnen wij de verkoper en koper helpen met het verkrijgen van dit inzicht en daarmee willen wij onze toegevoegde waarde als NVM-makelaar vergroten. Het instrument dat ter beschikking staat, heet ‘mijnwoningdossier’ (zie http://www.woningdossier.nl/). Het wordt beschikbaar gesteld door de stichting Meer Met Minder.
Hoe werkt het Woningdossier?
De verkoper van een woning krijgt een inlogcode en wachtwoord voor het openen van zijn persoonlijke Woningdossier. Hierin kan hij zijn woninggegevens aanpassen en het effect van energiebesparende maatregelen berekenen. Het Woningdossier is woninggebonden. Hierdoor kan hij bij de verkoop het Woningdossier overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Dat is handig, want de nieuwe eigenaar heeft daarmee meteen inzicht in de mogelijkheden om zijn nieuwe huis energiezuiniger en comfortabeler te maken. Daarnaast kan hij in het Woningdossier offertes aanvragen bij erkende Meer Met Minder-aanbieders en aan de slag gaan.
Zo wordt er samengewerkt met de overheid, Milieu Centraal en de stichting Meer Met Minder, dat uitvoering geeft aan het nationale energiebesparingsprogramma. Het uitgangspunt voor de samenwerking is dat energiebesparing een meerwaarde oplevert voor de koper en verkoper.
Het belang voor de verkoper is dat hij bij de verkoop van een energiezuinig huis deze voordelen kan benutten in de onderhandeling. Bij de verkoop van een onzuinig huis is het bieden van transparantie voor verbetering een mogelijkheid. Een energiezuinig huis woont immers veel comfortabeler. Vaak is een onzuinig huis met circa € 7.500 extra investering een stuk energiezuiniger en comfortabeler te maken. Dat is een aardig bedrag, maar de NHG komt kopers op dit punt tegemoet: extra investeringen in energiebesparing blijven namelijk tot een bedrag van maximaal € 6.500,- buiten beschouwing bij de inkomenstoets. Voor de koper is het dus van belang dat hij weet hoe energiezuinig zijn aankoop is en wat hij kan doen om bij de financiering alvast energiebesparing mee te nemen.
Kortom: energieprestatie hoort gewoon bij de kwaliteitskenmerken van een woning.
Het Woningdossier
Sinds kort kunnen wij de verkoper en koper helpen met het verkrijgen van dit inzicht en daarmee willen wij onze toegevoegde waarde als NVM-makelaar vergroten. Het instrument dat ter beschikking staat, heet ‘mijnwoningdossier’ (zie http://www.woningdossier.nl/). Het wordt beschikbaar gesteld door de stichting Meer Met Minder.
Hoe werkt het Woningdossier?
De verkoper van een woning krijgt een inlogcode en wachtwoord voor het openen van zijn persoonlijke Woningdossier. Hierin kan hij zijn woninggegevens aanpassen en het effect van energiebesparende maatregelen berekenen. Het Woningdossier is woninggebonden. Hierdoor kan hij bij de verkoop het Woningdossier overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Dat is handig, want de nieuwe eigenaar heeft daarmee meteen inzicht in de mogelijkheden om zijn nieuwe huis energiezuiniger en comfortabeler te maken. Daarnaast kan hij in het Woningdossier offertes aanvragen bij erkende Meer Met Minder-aanbieders en aan de slag gaan.
maandag 12 september 2011
Top 10 van wat echt belangrijk is volgens makelaars bij Open Huis
Makelaars, woonbladen en tv-programma's, zoals TV Makelaar, willen je laten geloven dat het noodzakelijk is om je huis op te ruimen (of beter gezegd: half leeg te halen), de meubels te herschikken en nieuwe accessoires aan te schaffen om je interieur op te pimpen. Soms adviseren ze je zelfs om een babykamer in te richten, ook al heb je geen kinderen, alleen maar om te laten zien dat het kan. Dat alles zou ervoor zorgen dat potentiële kopers op slag verliefd worden op je stulpje. Maar wat is nu ècht belangrijk?
Andrea Angott, een Amerikaanse psychologe, heeft het uitgezocht. Eerst verzamelde ze adviezen, die mensen vaak krijgen. Op basis daarvan stelde ze een vragenlijst samen. Die stuurde ze naar professionele adviseurs. Ruim 450 adviseurs gaven voor ieder advies aan hoe belangrijk ze het vonden.
Dit is de top 10:
- Verwijder alle persoonlijke spullen uit de badkamer, zoals gebruikte zeep, scheermesjes, tandenborstels, enz.
- Gebruik de ruimtes waar ze voor bedoeld zijn: de eetkamer dient als eetkamer en niet als naaiatelier.
- Verwijder alles wat wijst op de aanwezigheid van huisdieren.
- Doe de lampen aan tijdens de bezichtigingen.
- Leegstaande woningen moeten ingericht worden.
- Verwijder de vuilnisbakken.
- Verwijder persoonlijke foto's.
- Verwijder opvallende kunstwerken of accessoires.
- Verf alle wanden in neutrale kleuren.
- Verwijder alle apparaten van het aanrecht in de keuken.
Bronnen: Los Angeles Times, Making you findable
Andrea Angott, een Amerikaanse psychologe, heeft het uitgezocht. Eerst verzamelde ze adviezen, die mensen vaak krijgen. Op basis daarvan stelde ze een vragenlijst samen. Die stuurde ze naar professionele adviseurs. Ruim 450 adviseurs gaven voor ieder advies aan hoe belangrijk ze het vonden.
Dit is de top 10:
- Verwijder alle persoonlijke spullen uit de badkamer, zoals gebruikte zeep, scheermesjes, tandenborstels, enz.
- Gebruik de ruimtes waar ze voor bedoeld zijn: de eetkamer dient als eetkamer en niet als naaiatelier.
- Verwijder alles wat wijst op de aanwezigheid van huisdieren.
- Doe de lampen aan tijdens de bezichtigingen.
- Leegstaande woningen moeten ingericht worden.
- Verwijder de vuilnisbakken.
- Verwijder persoonlijke foto's.
- Verwijder opvallende kunstwerken of accessoires.
- Verf alle wanden in neutrale kleuren.
- Verwijder alle apparaten van het aanrecht in de keuken.
Bronnen: Los Angeles Times, Making you findable
maandag 5 september 2011
Verjaring en erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen. Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.
Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.
Wat zijn de vereiste voor zo’n verjaring?
Degene die zich beroept op verjaring moet aantonen dat hij het bezit heeft verkregen. Onder bezit wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. De bezitter is degene die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. Het incidenteel gebruik maken van de uitwegen van uw buurman zonder zijn toestemming, zal niet volstaan om van bezit te spreken. Het bezit vangt aan als bijvoorbeeld uw buurman een weg aangelegd heeft over uw perceel en deze vervolgens in gebruik neemt, of als uw buurman zijn eigen perceel op de uitrit van uw perceel afstemt (de buurman kan dus alleen zijn perceel verlaten via de uitrit die op uw perceel is gelegen). De tegenhanger van bezit is ‘houden voor een ander’. U bent dan geen bezitter maar houder. Een houder is bijvoorbeeld een huurder, hij houdt het gehuurde voor de verhuurder. Indien u dus een afspraak heeft gemaakt met uw buurman om gebruik te maken van een gedeelte van zijn weg, dan bent u geen bezitter maar houder. Verjaring zal dan niet optreden omdat niet aan het bezitsvereiste is voldaan.
Naast de bevrijdende verjaring bestaat er ook nog de verkrijgende verjaring. Voor verkrijgende verjaring geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Een erfdienstbaarheid ontstaat door middel van een verkrijgende verjaring alleen als de verkrijger te goede trouw is. Dit is bijvoorbeeld het geval als een erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte maar er een gebrek kleeft aan deze akte. De verkrijger is hiervan niet op de hoogte en verkrijgt daarmee naar verloop van 10 jaar een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring.
Stuiten voor 1 januari 2012!
Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012. Wil men dit voorkomen, dan dient men voor 1 januari 2012 de verjaring te stuiten. Stuiting breekt een lopende verjaring af. Nadat de verjaring is gestuit, begint een nieuwe termijn te lopen. Stuiting kan plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. In de brief dient u ondubbelzinnig aan te geven, dat u zich tegen het gebruik van uw erf door uw buurman verzet en dat u uw recht op nakoming voorbehoudt. Vervolgens dient u binnen 6 maanden uw buurman te dagvaarden.
Een andere mogelijkheid is om met uw buurman een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst over een te komen. Daarmee wordt uw buurman houder en is hij bezitter af. De erfdienstbaarheid kan niet meer ontstaan door verjaring.
Vastleggen erfdienstbaarheid
Indien er door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, kan men de notaris de opdracht geven om de erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers. De notaris schrijft de erfdienstbaarheid in door middel van een akte van verjaring. Indien uw buurman de erfdienstbaarheid betwist, zullen partijen naar de rechter moeten stappen.
Abonneren op:
Posts (Atom)