Rutte: Wij komen niet aan aftrek hypotheek

Mark Rutte. © ANP

Het kabinet staat nog altijd pal voor de afspraak dat er niet getornd wordt aan de hypotheekrenteaftrek. Die afspraak maakten VVD en CDA met de PVV bij het aantreden van het kabinet. 'Die afspraak staat', zegt premier Mark Rutte. 'Niemand heeft het in het vizier.' 

De roep om wel iets aan de hypotheekrenteaftrek te doen is de laatste tijd fors toegenomen. Onder meer De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten pleiten voor aanpassing. Eerder deden internationale organisaties het IMF en de OESO dat al. Zij wijzen er op dat de Nederlanders samen een enorme hypotheekschuld hebben van 644 miljard euro.

Daar staat een woningwaarde van zo'n 1100 miljard euro tegenover, maar die daalt. Bovendien moet het kabinet volgend voorjaar besluiten over nieuwe bezuinigingen van waarschijnlijk tussen de 5 en de 10 miljard euro. Vicepremier Maxime Verhagen gaf onlangs aan dat er dan geen heilige huisjes meer zijn. Maar volgens Rutte was dat geen verwijzing naar de hypotheekrenteaftrek, zo laat de premier weten in een interview met De Telegraaf vandaag.

(ANP/Redactie)

Betaalbare huurwoning steeds moeilijker te vinden

Het wordt steeds moeilijker om een betaalbare huurwoning te vinden. Een huurwoning komt tegenwoordig gemiddeld pas na 13 jaar vrij. Dat meldde het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV).

Het aantal huurwoningen van corporaties dat vrijkomt daalt al jaren. Vorig jaar ging het nog slechts om 7,9 procent van de woningen. ''Het wordt daardoor vooral voor starters binnen de doelgroep van lagere inkomens steeds moeilijker om financieel passende woonruimte te vinden'', waarschuwde het fonds. Vooral in en rond Amsterdam en Utrecht is het moeilijk om een huurwoning te vinden.

Bovendien komen er steeds minder nieuwe woningen bij. In 2010 daalde het aantal opgeleverde huurwoningen landelijk met bijna 16 procent. Het aantal nieuwe koopwoningen nam dat jaar zelfs met bijna 40 procent af. Slechts een deel van de krimp in nieuwbouw komt voor de rekening van de corporaties. Het aantal huur- en koopwoningen dat woningcorporaties realiseerden, daalde in 2010 met respectievelijk 7 procent en 22 procent.

Bron: ANP, 22-12-2011

Prijs koopwoningen steeds sneller naar beneden

Verkochte bestaande koopwoningen waren in november gemiddeld 3,3 procent goedkoper dan in november 2010. De prijsdaling was beduidend groter dan die in oktober, toen de verkoopprijzen 2,8 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle woningtypen waren in november goedkoper dan een jaar eerder.

Vrijstaande woningen namen met 3,9 procent het meest af in prijs, tussenwoningen met 2,9 procent het minst.

In nagenoeg alle provincies daalden de prijzen. De sterkste prijsdaling was in Friesland (met 7 procent). In Gelderland, Overijssel en Groningen waren de prijzen ook fors lager (meer dan 4 procent).

Zeeland was de enige provincie waar de prijzen gelijk waren aan een jaar eerder.

Ten opzichte van oktober 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,8 procent. Deze afname was tweemaal zo groot als die in oktober.

In november wisselden bijna 9,5 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen 6 procent lager dan een jaar eerder. In de eerste elf maanden van 2011 zijn er bijna 108 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 4 procent minder dan in dezelfde periode in 2010.


- Posted by Pascal de Roo -

De wettelijke bedenktijd, hoe zat dat ook alweer?

De bedenktijd duurt minimaal drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen partijen opgemaakte akte aan koper ter hand is gesteld. De bedenktijd eindigt tegen 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen. Onderop zetten wij nog eens neer hoe dat dan bijvoorbeeld werkt met de komende feestdagen. Omdat de algemene termijnenwet van toepassing is, kan de bedenktijd langer duren dan drie dagen. Op grond van deze wet wordt een termijn: • die eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is; • zonodig zoveel verlengd dat daarvan tenminste twee dagen deel uitmaken die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Koopakte ter hand gesteld op: Bedenktijd eindigt op: Bedenktijd bedraagt: Maandag Donderdag drie kalenderdagen Dinsdag Vrijdag drie kalenderdagen Woensdag Maandag vijf kalenderdagen Donderdag Maandag vier kalenderdagen Vrijdag Dinsdag vier kalenderdagen Zaterdag Dinsdag drie kalenderdagen Zondag Woensdag drie kalenderdagen Voor de berekening van de bedenktijd worden als algemeen erkende feestdagen aangemerkt of daarmee gelijkgesteld: • de Nieuwjaarsdag • de Christelijke tweede Paas- en Pinksterdag • de beide Kerstdagen • de Hemelvaartsdag • de dag waarop de verjaardag van de Koning wordt gevierd • de vijfde mei • de Goede Vrijdag Voor de aankomende feestdagen geldt het volgende: Koopakte ter hand gesteld op vrijdag 23 december - bedenktijd eindigt op woensdag 28 december 2011. De bedenktijd bedraagt 5 kalenderdagen (=2 werkdagen. Koopakte ter hand gesteld op vrijdag 30 december - bedenktijd eindigt op dinsdag 3 januari 2012. De bedenktijd bedraagt 4 kalenderdagen (=2 werkdagen).

'Verplichte inschrijving VvE afschaffen'

Deze week heeft de Tweede Kamer besloten om de verplichte inschrijving van Verenigingen van Eigenaren (VvE) in het register van de Kamer van Koophandel af te schaffen.

Voor inschrijving in het register van de KvK is een bestuurder nodig en bij kleine VvE’s is die er vaak niet. Verder is er bij een VvE van twee appartementen al snel geen meerderheid te vinden om de inschrijving te bekrachtigen. Bijvoorbeeld op het moment dat er één tegenstem of een stakende stem is. Een langdurig en complex juridisch traject is dan vervolgens nodig om de inschrijving toch voor elkaar te krijgen.

Vereniging Eigen Huis ziet het belang van actieve VvE’s die hun zaken goed op orde hebben, maar vindt het nut van een inschrijving van met name kleine VvE’s twijfelachtig.

Bron: VEH, 29-11-2011

Tijdelijke verhuur woonruimte

Momenteel staan er veel woningen te koop. Veel mensen hebben zelfs in deze tijd al een nieuwe woning gekocht, terwijl de oude woning nog niet verkocht is. Eigenaren zijn veelal op zoek naar middelen om de dubbele lasten te drukken. Als mogelijke optie om de kosten te drukken komt al snel de tijdelijke verhuur ter sprake.

De vraag is of het verstandig is om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. Het huurrecht bevat immers veel dwingend recht.
Het huurrecht woonruimte

De eerste vraag die van belang is, is wat er nou eigenlijk onder de huur van woonruimte wordt verstaan. Er is sprake van huur indien er woonruimte ter beschikking wordt gesteld tegen een bepaalde vergoeding. De naam die partijen de overeenkomst geven is niet bepalend voor de kwalificatie huur, het gaat om de inhoud van de overeenkomst.

Het huurrecht woonruimte is opgenomen in de artikelen 7:232-7:282 Burgerlijk Wetboek (BW). Het huurrecht beperkt de contractvrijheid bij verhuur van woonruimte aanzienlijk, omdat het huurrecht woonruimte grotendeels bestaat uit dwingend recht. De beperking van de contractvrijheid is bedoeld om de economisch zwakkere partij, de huurder, te beschermen. Dwingend recht is lang niet altijd door iedereen gewenst. Volgens vaste jurisprudentie valt dwingend huurrecht niet eenvoudig te ontwijken. Ontwijkingsconstructies zijn al gauw aanvechtbaar en sneuvelen dan ook door een rechterlijk oordeel dat er toch sprake was van huur.

Huurbeëindiging

Huurovereenkomsten woonruimte kunnen slechts eindigen door:

- opzegging

- ontbinding door de rechter

- beëindiging met wederzijds goedvinden

De opzegging van huurovereenkomsten woonruimte is wettelijk geregeld in art. 7:271 t/m 282 BW. In art. 7:282 BW is expliciet opgenomen dat van deze artikelen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Opzegging

Huurovereenkomsten dienen altijd te worden opgezegd. In tegenstelling tot wat veel mensen denken geldt dit ook voor huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Het afspreken van een bepaalde termijn heeft dus slechts de beperkte strekking dat die aangeeft wanneer er op zijn vroegst kan worden opgezegd.
De opzegtermijn voor de huurder is afhankelijk van de betaaltermijn en bedraagt in de praktijk meestal 1 maand, de opzegtermijn voor de huurder kan maximaal 3 maanden zijn. De verhuurder heeft het 1e jaar een opzegtermijn van minimaal 3 maanden, het 2e jaar een opzegtermijn van 4 maanden, het 3e jaar 5 maanden en daarna een opzegtermijn van 6 maanden.

De verhuurder die de huur wil opzeggen moet, op straffe van nietigheid, de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De verhuurder kan zich uitsluitend beroepen op de opzeggingsgronden die genoemd zijn in art. 7:274 lid 1 BW:

Tijdelijke verhuur woonruimte

De huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt; De diplomatenclausule, voor het geval de verhuurder zelf na een tijdelijk vertrek wil intrekken of terugkeren; Dringend eigen gebruik; Weigering redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst; Verwezenlijken geldend bestemmingsplan; Hospita verhuur.

De strekking van deze informatieplicht is dat de huurder bij zijn besluitvorming over een eventuele toestemming in de beëindiging zich een oordeel kan vormen over zijn proceskansen (HR 18 juni 1993, NJ 1993, 614).

Ontbinding door de rechter

Nadat de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd is het van belang dat de huurder de opzegging aanvaardt. Wordt de opzegging namelijk niet aanvaard door de huurder dan kan de verhuurder na zes weken naar de rechter stappen. De huurovereenkomst loopt namelijk op grond van art. 7:272 lid 1 BW gewoon door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de beëindiging-vordering.

De beëindigingsovereenkomst

De wettelijke regels met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst gelden niet als er, nadat de huur is ingegaan, met wederzijds goedvinden een overeenkomst tot beëindiging wordt gesloten (art. 7:271 lid 8 BW). Hierin verklaart de huurder het pand op een bepaalde datum leeg en ontruimd op te leveren. Een beëindigingsovereenkomst kan alleen worden gesloten na het ingaan van de huurovereenkomst. Indien een beëindigingsovereenkomst voor of bij het ingaan van de huurovereenkomst zou worden gesloten zou dit het systeem van de huurbescherming ondermijnen.

Tijdelijke verhuur

Een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst eindigt dus niet door het enkele verloop van de huurtijd. De afspraak dat de huur eindigt zonder opzegging is nietig (art. 7:271 lid 7 BW).

De huurovereenkomst welke voor bepaalde tijd is aangegaan is uiteraard ook niet tussentijds op te zeggen. Mocht de woning tijdens de looptijd van de huurovereenkomst worden verkocht, dan is de huurovereenkomst dus niet tussentijds op te zeggen, want koop breekt geen huur.

De verhuurder kan zich zoals reeds eerder genoemd alleen beroepen op de wettelijke opzeggingsgronden. De verhuurder zou kunnen zeggen dat hij de woning weer nodig heeft voor eigen gebruik, omdat de woning verkocht is en leeg en ontruimd geleverd moet worden aan de koper.
Probleem hierbij is dat in de wet expliciet is opgenomen dat vervreemding van de gehuurde woonruimte niet valt onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De verkoper heeft geen wettelijke gronden om de tijdelijke huurovereenkomst op te zeggen en is dus afhankelijk van de medewerking van de huurder.

Huurovereenkomsten naar aard van korte duur

Vaak wordt de vraag gesteld of de huurovereenkomst naar aard van korte duur geen oplossing is. Op de huurovereenkomst naar aard van korte duur zijn de huurrecht bepalingen woonruimte (art. 7:232 t/m 282 BW) niet van toepassing. Het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming is dus niet van toepassing.
Volgens de minister gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Het klassieke voorbeeld is de vakantiewoning. Wat ook onder deze uitzondering kan vallen zijn noodoplossingen ten behoeve van de huurder, gebruik in afwachting van een op handen zijnde renovatie of verkoop alsmede verhuur met een beperkt en tijdelijk karakter.
Deze uitzondering op de dwingende huurbescherming moet volgens de parlementaire behandeling "zeer restrictief" worden opgevat en is van "heel beperkte betekenis".

Het is aan de rechter om van geval tot geval te beslissen of sprake is van verhuur naar aard van korte duur. De jurisprudentie is sterk door de omstandigheden en door billijkheidsoverwegingen gekleurd.

Zou een tijdelijke huurovereenkomst woonruimte een overeenkomst naar aard van korte duur kunnen zijn?

Gezien de beperkte toepassing van huurovereenkomsten naar aard van korte duur zal dit niet snel worden aangenomen. Temeer nu de mogelijkheid bestaat om gebruik te maken van de Leegstandwet.

De alternatieven

De dwingend rechtelijke bepalingen van het huurrecht kunnen voor de verhuurder een reden zijn om af te zien van de verhuur. Zijn er alternatieven?

De Leegstandwet

De Leegstandwet maakt het mogelijk om tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.

Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt.

De Leegstandwet bestaat uit slechts 3 artikelen, art. 1, 15 en 16.
In art. 15 Leegstandwet zijn de gevallen opgesomd waarop de regeling van de tijdelijke verhuur van toepassing is:

- Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning

- Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die

- nog nooit bewoond is geweest;

- in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar (geheel of grotendeels) bewoond is geweest.

De huurovereenkomst moet worden aangegaan voor minimaal 6 maanden en maximaal 2 jaar. Op verzoek van verhuurder kan deze periode worden verlengd met telkens 1 jaar. De totale duur van de vergunning is echter nooit meer dan 5 jaar.

De opzegtermijn bedraagt voor de verhuurder 3 maanden en voor de huurder 1 maand. De opzegformaliteiten die gelden voor reguliere huurovereenkomsten (art. 7:272 tot en met 277 BW) zijn niet van toepassing op de Leegstandwet.

Verhuur op grond van de Leegstandwet kent wel een aantal nadelen. In de vergunning moet staan tegen welke huurprijs ten hoogste mag worden verhuurd. De berekening van de maximale huurprijs geschiedt op basis van de Uitvoeringswet huurprijzen (art. 10 lid 1 en 12 lid 2).

Door goedkeuring van de crisis en herstelwet door de Eerste Kamer is het tijdelijk (tot 1 januari 2014) mogelijk om geliberaliseerd te verhuren indien dit op grond van de reguliere huurprijsregelgeving ook mogelijk zou zijn.

Een ander nadeel is dat niet elke gemeente bekend is met de Leegstandwet en een aanvraag tot een vergunning direct afwijst. De gemeente is verplicht een aanvraag voor een vergunning in behandeling te nemen. Voor het afwijzen van de aanvraag zijn geen criteria opgesteld, maar de gemeente moet de afwijzing wel motiveren.

Anti-kraak

Bij anti-kraak is er geen sprake van verhuur, maar van een gebruiksovereenkomst, bruiklening ex art. 7A:1777 BW. Aangezien er geen sprake is van een tegenprestatie is geen sprake van een huurrelatie. Alleen een onkostenvergoeding voor gas, water en licht mag in rekening worden gebracht aan de gebruiker. Het verhuren voor een vriendenprijs c.q. het in gebruik geven tegen een geringe vergoeding is ook gewoon een huurovereenkomst. Indien toch huur in rekening wordt gebracht is een marktconforme huur een schrale troost voor de verhuurder die gebukt gaat onder de dwingende huurwetgeving.

Overige aandachtspunten

Inkomstenbelasting

De verhuur van de te koop staande woning heeft ook (negatieve) gevolgen voor de Inkomsten-belasting.

Als men verhuist naar een andere woning valt de oude woning maximaal 2 jaar (tot 1 januari 2013 is deze termijn verlengd met een jaar, dus maximaal 3 jaar) na het kalenderjaar waarin men de woning heeft verlaten onder de eigenwoningregeling. De waarde van de oude woning en de eigenwoning-schuld hoeven dan niet te worden aangegeven in box 3. Men moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:

- De oude woning is tot de verhuizing hoofdverblijf.

- De oude woning staat vanaf de verhuizing leeg.

- De oude woning wordt daadwerkelijk te koop aangeboden.

Als men de oude woning gaat verhuren staat deze niet meer leeg, waardoor de dubbele hypotheekrente niet meer van toepassing is.

In het Belastingplan 2010 is bepaald dat vanaf 1 januari 2010 de hypotheekrenteaftrek herleeft na verhuur van een voormalige eigen woning. De hypotheekrente kan dan nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling. Deze regeling is ook verlengd met een jaar en zal per 1 januari 2013 vervallen.
Courtage makelaar

In artikel 14 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM februari 2010 is opgenomen dat de consument courtage verschuldigd is indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak wordt verhuurd en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verderevoortgang vindt. Dit zou aan de orde kunnen zijn indien de verkoopopdracht wordt ingetrokken. Uit oogpunt van transparantie en om discussie achteraf te voorkomen is het aan te bevelen om duidelijke afspraken te maken over eventuele vergoedingen m.b.t. de tijdelijke verhuur.
Opstalverzekering

Met het oog op de kleine lettertjes van verzekeringspolissen is het tevens van belang om de tijdelijke verhuur te melden aan de opstalverzekering.
Het huurbeding in de hypotheekakte

De verhuurder mag in principe niet zonder de toestemming van de bank verhuren (art. 3:264 lid 1 BW). Is verhuurd in strijd met het huurbeding dan kan in het kader van de executie door de bank de nietigheid van de huur worden ingeroepen. Hierdoor is de bank er van verzekerd dat de opbrengst van de woning bij executoriale verkoop niet wordt gedrukt door een huurder.
Conclusie

De tijdelijke verhuur (met uitzondering van verhuur op basis van de leegstandwet) is duidelijk geen ideale oplossing en is dan ook af te raden. Mocht uw opdrachtgever toch besluiten de woning te verhuren dan is het belangrijk om u te wijzen op deze risico’s.

Donner: geen geld voor starters

Minister Donner (Binnenlandse Zaken) ziet geen ruimte om geld vrij te maken voor leningen aan starters op de woningmarkt. Donner zei dit vandaag in antwoord op vragen van D66. Onder meer de NVM had hierop aangedrongen, omdat starters als aanjagers fungeren voor de woningmarkt.

"Ik ben zeer gevoelig voor het belang en de positie van starters op de woningmarkt. Tegelijk worden de drempels voor toetreding in deze periode vooral verlaagd door de lagere huizenprijzen en de groei van het aanbod. Ik zie geen ruimte om budget voor startersleningen vrij te maken. Mijn voorkeur gaat overigens niet uit naar een gefragmenteerde aanpak door het stapelen van specifieke maatregelen voor specifieke groepen, maar naar generiek beleid", stelt Donner.
Volgens de minister zullen algemene maatregelen ook beter werken dan maatregelen voor specifieke groepen om de doorstroming in de woningmarkt als geheel weer op gang te helpen. Hij meent dat juist starters bij uitstek profiteren van de generieke maatregelen, zoals de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, de tijdelijke verruiming van de NHG en de verschillende koopmogelijkheden van corporatiewoningen.
De NVM en vijf andere organisaties schreven vorige week in een brief aan de Kamer dat de keten van de woningmarkt begint bij de starter. Als duizenden starters toetreden tot de woningmarkt brengt dat een veelvoud aan verhuisbewegingen op gang. Het sneeuwbaleffect van de Starterslening vormt een enorme stimulans voor de economie. Het is een uitgelezen instrument om met name de lokale woningmarkt weer op gang te brengen.

Kabinet verlengd verhoogde NHG grens

De komende jaren kunnen nog steeds meer huizenkopers een beroep doen op de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Het kabinet-Rutte wil de huizenmarkt een impuls geven door de verhoging van de NHG-grens van 350.000 euro tot 1 juli te verlengen, en daarna geleidelijk terug te brengen.

Het kabinet heeft eerder de overdrachtsbelasting al verlaagd

Dat melden bronnen donderdag in De Telegraaf. Minister Piet Hein Donner (CDA) van Binnenlandse Zaken wil zo het vertrouwen in de huizenmarkt herstellen, bevestigt hij donderdag tegen Radio 1.

Grens
De NHG is een garantie die Nederlanders krijgen als zij een hypotheek afsluiten voor het kopen of verbouwen van een huis. De garantie houdt in dat huizenkopers zich kunnen indekken tegen financiële tegenvallers. Banken krijgen de zekerheid dat de hypotheek ook dan wordt betaald.

Het kabinet verlengt de verhoging van de grens tot 1 juli. Daarna gaat deze omlaag naar 320.000 euro. Op 1 juli 2013 daalt de grens verder naar 290.000 euro en op 1 juli 2014 komt die weer op het reguliere niveau van 265.000. De premie die huizenkopers betalen voor de NHG gaat omhoog van 0,55 naar 0,70 procent.

De NHG-grens werd op 1 juli 2009 al opgetrokken van 265.000 naar 350.000 euro als tijdelijke crisismaatregel. Op 1 januari zou de grens weer omlaag gaan. Regeringspartij CDA drong aan op verlenging van de maatregel, meldt de krant.

Betalen
De Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vinden het goed dat het kabinet de verhoogde NHG-limiet verlengt. 'Zeker op dit moment heeft de markt dat hard nodig,' zegt een woordvoerder van NVM.

De huizenmarkt kampt nog steeds met lage huizenprijzen en weinig verkochte huizen. Het Kadaster heeft in oktober 9.453 verkochte huizen geregistreerd. Dat is 10,8 procent lager ten opzichte van een jaar eerder.

Eerder verlaagde het kabinet al de overdrachtsbelasting, de taks die moet worden betaald bij aankoop van onroerend goed. Op deze manier hoopt het kabinet de situatie op de huizenmarkt te verbeteren.

Bron Elsevier door Shari Deira

Minder woningen verkocht

In oktober 2011 registreerde het Kadaster 9.453 verkochte woningen. Dit is een daling van 5,0% ten opzichte van oktober 2010 (9.950). Vergeleken met september 2011 is er sprake van een daling van 8,5%. Het Kadaster registreerde toen 10.327 verkochte woningen.

Woningtypen
Van de verschillende woningtypen doet de grootste daling zich voor bij de 2-onder-1 kapwoningen met -8,9% in vergelijking tot oktober 2010. Vrijstaande woningen laten de kleinste daling zien met -0,9%.

Provincies
In de provincies Drenthe, Zeeland en Flevoland is het aantal geregistreerde verkochte woningen gestegen ten opzichte van oktober 2010 (respectievelijk 9,3%, 8,8% en 7,3%). De grootste daling doet zich voor in de provincie Friesland met -15,8%, de kleinste in Limburg met -2,3%.

Hypotheken
Het aantal geregistreerde hypotheken in oktober 2011 nam met 10,8% af ten opzichte van oktober 2010, van 20.111 naar17.930.

Executieveilingen
In oktober 2011 vonden 226 executieveilingen plaats. In oktober 2010 waren dat er 220.

(Bron: Kadaster)

Klantbeoordelingen binnenkort op Funda

Binnenkort komt funda met een nieuwe dienst waarbij de klant de hoofdrol speelt: Klantbeoordelingen.

Deze reviews zijn erg populair op Iens, Zoover, Vakantiereiswijzer, WieIsDeBesteMakelaar of Independer.

Internet reviews worden steeds belangrijker voor zakelijke dienstverleners, dus ook voor de makelaardij. Spijtig dat makelaars straks helemaal zelf kan bepalen of ze beoordelingen op funda plaatsen of niet.

In het kader van transparantie zou dit niet nodig hoeven zijn. Belangrijk is wel dat de kwaliteit van de reviews op de een of andere manier geborgd kan worden. Dit is echter het probleem van alle review-sites.

Voorbeeld
Onze collega's van ZO hypotheken werken al met beoordelingen, neem eens een kijkje op Independer

Interview Erik Bessems from funda on Vimeo.

Koopwoningen weer goedkoper

Verkochte bestaande koopwoningen waren in september gemiddeld 2,9 procent goedkoper dan in september 2010. De prijsdaling is een fractie groter dan die in augustus. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle woningtypen waren in september goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdalingen lagen dicht bij elkaar. Twee-onder-een-kapwoningen daalden met 3,5 procent het meest in prijs, tussenwoningen met 2,6 procent het minst.

Tussen de provincies waren de verschillen groter. De sterkste prijsdalingen waren in Zeeland en Friesland (circa 6,5 procent). In Overijssel was de prijsdaling met 1,2 procent het kleinst.

Ten opzichte van augustus 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,6 procent. In tien van de twaalf provincies daalden de prijzen; in Zeeland met bijna 5 procent het meest. Alleen in Zuid-Holland en Overijssel namen de prijzen met 0,6 respectievelijk 0,9 procent toe.

In september wisselden ruim 10.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen 6 procent hoger dan een jaar eerder. In de eerste negen maanden van 2011 zijn er bijna 89.000 woningen verkocht. Dit is bijna 4 procent minder dan in dezelfde periode in 2010.


Bron: CBS, 21-10-2011

Meer woningen verkocht in september

In september zijn 10.327 woningen verkocht: 6 procent meer dan in dezelfde maand vorig jaar en 3,2 procent meer dan in augustus. Dat meldt het Kadaster.

In de eerste drie kwartalen van dit jaar daalde het aantal verkochte woningen met 3,7 procent in vergelijking met de eerste 9 maanden van vorig jaar.

In vergelijking met september vorig jaar steeg het aantal verkochte vrijstaande woningen met 15,9 procent en het aantal verkochte appartementen met 0,7 procent.

De cijfers lopen uiteen in de regio's. In de provincie Groningen daalde het aantal verkochte woningen in september met 7,9 procent ten opzichte van september vorig jaar. De sterkste stijging is te zien in Flevoland (plus 23,8 procent), en de kleinste stijging in Zuid-Holland (3,8 procent).

Het aantal geregistreerde hypotheken in september 2011 (19.288) nam met 5,8% af ten opzichte van september 2010 (20.464).

In september 2011 vonden 66 executieveilingen plaats. In september 2010 waren dat er 54.

Bron: Nu.nl, 17-10-2011

De juiste vraagprijs

De NVM maakte vorige week bekend dat dankzij de verlaging van de overdrachtsbelasting het aantal woningtransacties tijdelijk iets is gestegen. Er waren 4% meer transacties dan in het derde kwartaal van 2010. Die stijging vond met name plaats in juli, op het moment dat de verlaging werd aangekondigd. Door de onzekere financiële situatie en de eurocrisis zette de stijging de afgelopen maanden niet door.

De prijs van een gemiddeld verkochte woning daalde in het derde kwartaal met 1,1% tot € 231.000. Ten opzichte van een jaar geleden is de prijs van een gemiddelde woning met 2,1% gedaald.

De NVM geeft in haar persbericht aan teleurgesteld te zijn over de effecten van de verlaagde overdrachtsbelasting. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft direct een positief effect op de woningmarkt, maar door andere factoren die daar los van staan en tegenwerken in plaats van meewerken, is het effect minder zichtbaar. Met name omdat de schuldencrisis in Europa in de tweede helft van het kwartaal weer is gaan opspelen. Consumenten lezen dagelijks in de krant dat het slecht gaat met de economie en stellen de aankoop van een huis soms liever even uit.

Dit betekent zeker niet dat de verlaging van de overdrachtsbelasting geen effect heeft. Zonder deze broodnodige maatregel was de markt verder in mineur geraakt. Daarnaast heeft de belastingverlaging allerlei positieve neveneffecten. De maatregel is bijvoorbeeld goed voor het verbeteren van de arbeidsmobiliteit doordat mensen met een nieuwe baan minder barrières hebben om te verhuizen. En bovendien voorkomt de maatregel dat consumenten zich nog dieper in de schulden moeten steken om de aankoop van een huis te financieren.”

Volgens NVM-voorzitter Hukker staan veel woningen nog te hoog geprijsd in de markt. Hiermee snijden verkopers zichzelf in de vingers. “In deze markt is geen plaats voor dromers, maar voor realisten. Omdat de concurrentie, vanwege het grote aanbod, tussen verkopers groot is worden te hoog geprijsde woningen niet bekeken en niet verkocht.”

Hoe langer woningen te koop staan hoe meer er toe gelegd wordt op de oorspronkelijke vraagprijs. Bij een woning die binnen 1 kwartaal wordt verkocht ligt de vraagprijs gemiddeld een kleine 4% onder de oorspronkelijke vraagprijs. Bij een woning die 1 tot 2 jaar te koop staat is dat verschil bijna 18%. De NVM adviseert dan ook om meteen realistische prijzen te vragen. En niet hoog inzetten en dan steeds een beetje van de prijs eraf te doen als de woning maar niet verkocht wordt (de kaasschaafmethode).


- Posted by Pascal de Roo -

Schotelantennes

Iedereen kent wel de aanblik van een appartementencomplex waar aan de gevel tal van schotelantennes zijn geplaatst. Over het algemeen wordt een dergelijke aanblik niet als bijzonder fraai gezien. Daarom nemen veel verhuurders en VvE’s in hun huurovereenkomst dan wel huishoudelijk reglement of splitsingsreglement een artikel op dat het plaatsen van een schotelantenne verbiedt.

Ondanks het ruime aanbod van analoge en digitale televisiezenders, blijft het gebruik van een schotelantenne een populaire manier om televisiezenders te ontvangen. VvE’s en verhuurders krijgen dan ook vaak te maken met verzoeken van eigenaren en huurders om een schotelantenne te plaatsen aan bijvoorbeeld de gevel van het appartementencomplex waarin de desbetreffende bewoner woonachtig is.

In veel gevallen wordt deze toestemming overigens gewoonweg niet gevraagd en wordt de verhuurder of VvE geconfronteerd met het voldongen feit dat een schotelantenne reeds is geplaatst. Dit leidt vaak tot discussies met veelal een procedure tot gevolg. De bewoner wil de schotelantenne veelal om in contact te blijven met de taal en cultuur van herkomst, de verhuurder of VvE wil niet dat het appartementencomplex verloedert of dat er schade aan het gebouw optreedt. VvE’s en verhuurders vrezen daarnaast vaak dat, wanneer eenmaal wordt toegestaan een schotelantenne te plaatsen, er meerdere zullen volgen.

In een procedure wordt door de bewoner veelal een beroep gedaan op artikel 10 EVRM. Dit artikel geeft de bewoner recht op vrije nieuwsgaring. In een procedure wordt het belang van de bewoner door de rechter afgewogen tegen het belang van de verhuurder of VvE. Bij deze belangenafweging bekijkt de rechter onder meer of de bewoner alternatieven tot zijn beschikking heeft om anderszins in zijn nieuwsgaring te voorzien. Immers, veelal worden de gewenste zenders ook digitaal uitgezonden, kan men naar de radio luisteren of een krant lezen en ook internet biedt tegenwoordig verscheidene mogelijkheden om in contact te blijven met de taal en cultuur van herkomst.

Enkel een krant of radio wordt niet als gelijkwaardig alternatief gezien maar digitale televisie of het internet kan dit wel zijn. Dit laatste hangt af van het land van waar de bewoner informatie wil vergaren. Het aanbod van Frans- en Spaanstalige zenders is nu eenmaal groter dan het aanbod van Kongolese zenders. Zo kan het daarom voorkomen dat een bewoner toestemming krijgt voor het plaatsen van een schotelantenne maar zijn buurman niet. Ook zal de rechter kijken of de schotelantenne wellicht op een andere manier geplaatst kan worden. Dus niet aan de gevel maar bijvoorbeeld achter het raam van het appartement van de bewoner. Ook de kosten die gepaard gaan met de alternatieven kunnen van invloed zijn op het oordeel van de rechter.

Wanneer de verhuurder of VvE stelt dat sprake zal zijn van een ontsierend effect, dan zal een beroep hierop weinig kans van slagen hebben wanneer de balkons van het appartementencomplex sowieso al worden gebruikt voor het plaatsen van ontsierende voorwerpen als bijvoorbeeld wasgoed of kratjes bier. Een beroep op precedentwerking kan een VvE of verhuurder ook niet altijd baten. Immers, wanneer een bewoner wordt toegestaan een schotelantenne te plaatsen, hoeft dit nog niet te betekenen dat alle bewoners dit mogen. Per geval zal door de rechter een belangenafweging worden gemaakt.

Omdat door de rechter per geval wordt bekeken of de schotelantenne geplaatst mag worden, zullen er waarschijnlijk nog vele procedures over schotelantennes volgen. Telkens zullen zich nieuwe situaties voordoen en nieuwe vragen rijzen. Moet bijvoorbeeld een gepensioneerde Nederlander worden toegestaan een schotelantenne te plaatsing op het dak van het appartementencomplex in Scheveningen waar hij in de zomer verblijft om zo in contact te blijven met de Portugese taal en cultuur, nu hij in Portugal overwintert? En hoe zit dit met een Friezin die in Arnhem woont? Mag ook zij een schotelantenne plaatsen om in contact te blijven met de Friese taal en cultuur?

Ilse van Ast ( i.vanast@rijssenbeek.nl ) is werkzaam als advocaat bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Het kantoor is gespecialiseerd in vastgoedrecht.

Duitse banken met lagere rente

Duitse bank start hypotheekoorlog
door Manno van den Berg

UTRECHT - De regionale Duitse Volksbank Emmerich-Rees gaat per 1 oktober de concurrentie aan met rentetarieven die minimaal 0,45 procent lager liggen dan die Nederlandse banken momenteel voor een standaardhypotheek vragen.

Het Duitse initiatief kan leiden tot flink wat beroering op de Nederlandse hypotheekmarkt. Consumentenorganisaties klagen al enkele jaren steen en been over de hoge hypotheekrentes van Nederlandse banken. Die kregen zelfs het verwijt dat ze prijsafspraken maakten.

Op een hypotheek van bijvoorbeeld 275.000 euro leidt dit in tien jaar tijd tot een voordeel van ruim 10.000 euro, rekent de Duitse aanbieder voor. Wel zijn er strenge eisen. Het hypotheekbedrag is minimaal 265.000 euro en er moet direct maandelijks op de hypotheek worden afgelost.

Meer details vandaag in De Telegraaf.

NVM Open Huis

Interesse in een nieuwe woning? De NVM Open Huizen Dag op zaterdag 1 oktober biedt u veel kansen! Op deze dag kunt u vele huizen zonder afspraak vrijblijvend bezichtigen. Een goede kans om u breed te oriënteren.

Direct een woning zoeken?
Kijk op Kijkavond.nl of Funda welke huizen meedoen met de NVM Open Huizen Dag (Open Huizen route). Download de openhuizendag vragenlijst (pdf, bezichtigingsverslag) om de details van de bekeken woningen te onthouden of bekijk de tips.

Leuk huis gezien?
Als u een leuk huis heeft gezien, schakel dan de ZO-aankoopmakelaar in. Hij of zij brengt u op de hoogte van de kansen die de huizenmarkt op dit moment biedt. Zoals een goede onderhandelingspositie en de verhoogde NHG die nog steeds van kracht is. Ook profiteert u van de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting, waardoor de kosten koper nu slechts 4 a 5 % bedragen.

Een NVM-aankoopmakelaar bespaart u tijd, geld en zorgen.

Tips voorbereiding Open Huizen Dag - Koper

Onderstaande tips kunt u gebruiken als voorbereiding voor de NVM Open Huizen Dag. ZO makelaars heeft eventueel een handig bezichtigingsverslag om aantekeningen te maken van het bezochte huis. Bel 015-212 99 88 of mail naar makelaars@zo.nl en vraag om een exemplaar.


• Stel een wensenlijst op, zoals het aantal slaapkamers, afstand woon-werkverkeer, winkels en scholen.
• Bekijk de financiële mogelijkheden.
• Oriënteer op funda naar woningen die in aanmerking komen qua prijs en locatie.
• Bekijk in de week voor de Open Huizen Dag de omgeving. Hoe ziet het er ’s avonds uit?
• Stel een maximum aan het aantal te bezoeken huizen.
• Stippel een handige route uit. Sommige makelaars bieden een routeplanner met uw favoriete huizen op hun website.
• Beperk het bezoek tot een maximum tijd.
• Ga gewoon weg als de eerste indruk niet goed is.

Wanneer u een leuk huis heeft gezien en verder wilt met dit huis, neem dan bij een tweede bezichtiging een aankoopmakelaar mee.

1e indruk v Miljoenennota

De NVM heeft met belangstelling kennisgenomen van de Miljoenennota en Rijksbegrotingen. Een allereerste, snelle inventarisatie levert voor de vastgoedsector in het algemeen en de NVM in het bijzonder het volgende beeld op:

Overdrachtsbelasting verlaagd tot (in ieder geval) 1 juli 2012

Al vlak voor de zomer is de verlaging van de overdrachtsbelasting bekend gemaakt, als onderdeel van de door minister Donner (Binnenlandse Zaken) en de staatssecretaris Weekers (Financien) gepresenteerde Woonvisie. De NVM heeft deze daadkrachtige kabinetsmaatregel met vreugde genomen zien worden, na maandenlange lobby richting kabinet; top- en beleidsambtenaren van Binnenlandse Zaken, Financien, Economische Zaken en Algemene Zaken; Tweede Kamerfracties; en maatschappelijke organisaties.

Geduldige, strategische belangenbehartiging en het in luwte voeren van intensieve gesprekken met stakeholders, werpen vruchten af, versterkt door constructieve samenwerking met organisaties als Vereniging Eigen Huis. Directe gesprekken met minister Donner, al tijdens zijn eerste inhoudelijke verkenningen voor de Woonvisie, vormden een belangrijke basis voor dit traject.

In de Prinsjesdagstukken wordt de verlaging van de overdrachtsbelasting nader geformaliseerd en onderbouwd met financiële dekking. Eerste berichten in de media, naar aanleiding van het uitlekken van de Miljoenennota, spraken van het structureel maken van de verlaagde overdrachtsbelasting. Nadere bestudering van de stukken door de NVM (Miljoenennota zelf, maar ook het Belastingplan 2012 en de begrotingen/beleidsagenda’s van de ministeries van Financien en van Binnenlandse Zaken) wijzen echter uit dat daarin geen uitsluitsel wordt gegeven over het al dan niet in stand houden van de verlaagde overdrachtsbelasting ná 1 juli 2012. Van een aantal dekkingsmaatregelen wordt zelfs al aangekondigd dat deze vanaf 2013 voor andere verlagingen van ‘kleinere belastingen voor met name het bedrijfsleven’ zullen worden ingezet. Toch zijn er, zoals hierna blijkt, ook aanknopingspunten om langer dan wel structureel vast te houden aan het verlaagde tarief.

Macro Economische Verkenning (MEV)

De min of meer tegelijk met de Miljoenennota door Centraal Planbureau uitgebrachte MEV besteedt eveneens aandacht aan de van 6 naar 2% verlaagde overdrachtsbelasting. Volgens het rapport, dat uitgebreid ingaat op de woningmarkt, leidt deze tijdelijke verlaging naar verwachting tot 15% meer transacties.

Het CPB voegt daaraan toe dat dit effect relatief beperkt is: uit berekeningen blijkt dat een structurele verlaging tot wel 30% meer transacties leidt.

NVM: structurele verlaging overdrachtsboete

De NVM ziet zich hiermee gesterkt in haar inzet om de overdrachtsbelasting permanent te verlagen en zal daarvoor krachtig pleiten, naar mate het einde van de tijdelijke maatregel in zicht komt.

Voordeel van de huidige situatie is natuurlijk wel dat het (in ieder geval vooralsnog) tijdelijke karakter een extra impuls voor de dynamiek op de woningmarkt oplevert.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vanaf 1 januari 2012
De bekostigingsgrens van NHG is in 2009 (ook toen na uitdrukkelijke pleidooien van onder meer de NVM) tijdelijk verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Deze crisismaatregel is vorig jaar verlengd, mede op basis van NVM-gegevens die wezen op het succes van de maatregel, tot 2012. Het is zowel op basis van de Woonvisie als de Rijksbegroting 2012 nog niet duidelijk wat daarna gebeurt: terug naar oorspronkelijke hoogte, deels terug, of verlenging van de verhoogde grens. De NVM zet in op het laatste, in ieder geval zolang de woningmarkt nog niet hersteld is van de crisis en te kampen heeft met een relatief laag consumentenvertrouwen. Echter, in het licht van bijvoorbeeld andere maatregelen (verlaging overdrachtsbelasting), tegenstand vanuit hypothecaire financiers en politiek-maatschappelijke tendensen, wordt dit een lastige discussie. De besluitvorming komt aan op de verhouding tussen de ministeries van Financien en Binnenlandse Zaken, alsmede de standpuntbepaling in de Tweede Kamer. De NVM zal zich hier laten horen.

Leegstand Kantoren

In 2012 ontvangt de Tweede Kamer de resultaten van het actieprogramma Leegstand Kantoren en laat het kabinet weten welke acties door de markt en de overheid zullen worden ondernomen om de leegstand aan te pakken, zo is vermeld in de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, dat verantwoordelijk is voor het beleid omtrent de kantorenmarkt.

De aanpak van de leegstand van kantoren is in 2011 vormgegeven. In 2012 wordt de rijksbetrokkenheid bij het programma afgebouwd omdat vervolgacties plaatsvinden op regionaal/lokaal niveau ofwel besloten liggen in de herziening van het omgevingsrecht.

NVM eens met AFM-voorstel openheid

Los van de Rijksbegroting liet Tom Meershoek, hoofd toezicht financiële verslaggeving bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), in een interview met Het Financiële Dagblad (editie maandag 19 september) optekenen, dat de de AFM meer openheid wil over gegevens die de waardering van vastgoed beïnvloeden. Te denken valt aan 'huurvrije periodes'. Deze periodes worden nu niet gemeld, maar deze zijn wel direct van invloed op de waardering van het vastgoed. NVM Business is met de AFM van mening dat helderheid geboden is in deze situaties, in lijn met het bredere streven naar transparantie en integriteit in de vastgoedsector. Dit punt zal ook met het oog op de begrotingsbehanding infrastructuur en milieu worden ingebracht.

Convenant bedrijventerreinen

De convenantspartijen maken in 2012 de tussenbalans op over de voortgang van de uitvoering van de provinciale herstructureringsprogramma’s. Vervolgens vindt een evaluatie plaats van de aanpak en voortgang van de inhaalslag herstructering waarmee de rijksactiviteiten in het kader van het convenant bedrijventerreinen worden afgerond.

Parlementaire behandeling Miljoenennota/Rijksbegroting

Tot zover een eerste inventarisatie van de allerbelangrijkste punten. De komende weken worden de begrotingsstukken nader bestudeerd en waar nodig meer in detail becommentarieerd. De parlementaire behandeling van de begrotingen van de verschillende ministeries volgen in de periode oktober-december. In dat kader zal de NVM zich tot ministeries en Tweede Kamerfracties wenden met haar zienswijzen.

Allereerst vinden de Algemene Politieke Beschouwingen plaats, op woensdag 21 en donderdag 22 september. De Tweede Kamer neemt hier primair het algemene kabinetsbeleid onder de loep.

Het onderdeel Wonen van de begrotingsbehandeling van Binnenlandse Zaken staat vooralsnog gepland in week 46. Echter, begin oktober zal de Woonvisie al worden behandeld. In dat verband kunt u van de NVM de nodige lobbyinzet verwachten. Houdt daarvoor de media, de website en het NVM-portaal in de gaten.

Over de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu zal de Kamer in week 47 debatteren.

In week 49 komt het onderdeel onderdeel Landbouw en Natuur van de begroting van het ministerie van Economische Zaken,Landbouw en Innovatie aan de orde in het parlement.

Fusie KEI, Nicis, Nirov en SEV in beeld bij Miljoenennota (bron: SEV)

De voorgenomen fusie van KEI, Nicis, Nirov en SEV is bij de rijksoverheid niet onopgemerkt gebleven. In de Miljoenennota 2012 (Memorie van Toelichting bij begroting BZK 2012) wordt een budget gereserveerd voor de activiteiten van de nieuwe organisatie.

De Memorie van Toelichting geeft een goede schets van de meerwaarde van de nieuwe organisatie: "De gezamenlijke programmering zal leiden tot meer synergie in activiteiten en meer oog voor dwarsverbanden tussen beleidssectoren. Uitvoeren van onderzoek is noodzakelijk voor het onderbouwen van beleid, het verrichten van strategische verkenningen en het bieden van instrumenten aan andere partijen om hun rol en verantwoordelijkheden waar te maken."

De organisatorische voorbereidingen voor de fusie zijn in volle gang.

ZO makelaars doet aan energiebesparing - Een gratis Woningdossier

In de aanpak van ZO staat transparantie centraal. Vanuit deze gedachte vindt de NVM het belangrijk om naar alle aspecten van een woning te kijken, dus ook naar de energetische status van een woning. De NVM werkt samen met verschillende maatschappelijke organisaties om de woningvoorraad in Nederland energiezuiniger te krijgen.

Zo wordt er samengewerkt met de overheid, Milieu Centraal en de stichting Meer Met Minder, dat uitvoering geeft aan het nationale energiebesparingsprogramma. Het uitgangspunt voor de samenwerking is dat energiebesparing een meerwaarde oplevert voor de koper en verkoper.

Het belang voor de verkoper is dat hij bij de verkoop van een energiezuinig huis deze voordelen kan benutten in de onderhandeling. Bij de verkoop van een onzuinig huis is het bieden van transparantie voor verbetering een mogelijkheid. Een energiezuinig huis woont immers veel comfortabeler. Vaak is een onzuinig huis met circa € 7.500 extra investering een stuk energiezuiniger en comfortabeler te maken. Dat is een aardig bedrag, maar de NHG komt kopers op dit punt tegemoet: extra investeringen in energiebesparing blijven namelijk tot een bedrag van maximaal € 6.500,- buiten beschouwing bij de inkomenstoets. Voor de koper is het dus van belang dat hij weet hoe energiezuinig zijn aankoop is en wat hij kan doen om bij de financiering alvast energiebesparing mee te nemen.

Kortom: energieprestatie hoort gewoon bij de kwaliteitskenmerken van een woning.

Het Woningdossier
Sinds kort kunnen wij de verkoper en koper helpen met het verkrijgen van dit inzicht en daarmee willen wij onze toegevoegde waarde als NVM-makelaar vergroten. Het instrument dat ter beschikking staat, heet ‘mijnwoningdossier’ (zie http://www.woningdossier.nl/). Het wordt beschikbaar gesteld door de stichting Meer Met Minder.

Hoe werkt het Woningdossier?
De verkoper van een woning krijgt een inlogcode en wachtwoord voor het openen van zijn persoonlijke Woningdossier. Hierin kan hij zijn woninggegevens aanpassen en het effect van energiebesparende maatregelen berekenen. Het Woningdossier is woninggebonden. Hierdoor kan hij bij de verkoop het Woningdossier overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Dat is handig, want de nieuwe eigenaar heeft daarmee meteen inzicht in de mogelijkheden om zijn nieuwe huis energiezuiniger en comfortabeler te maken. Daarnaast kan hij in het Woningdossier offertes aanvragen bij erkende Meer Met Minder-aanbieders en aan de slag gaan.

Top 10 van wat echt belangrijk is volgens makelaars bij Open Huis

Makelaars, woonbladen en tv-programma's, zoals TV Makelaar, willen je laten geloven dat het noodzakelijk is om je huis op te ruimen (of beter gezegd: half leeg te halen), de meubels te herschikken en nieuwe accessoires aan te schaffen om je interieur op te pimpen. Soms adviseren ze je zelfs om een babykamer in te richten, ook al heb je geen kinderen, alleen maar om te laten zien dat het kan. Dat alles zou ervoor zorgen dat potentiële kopers op slag verliefd worden op je stulpje. Maar wat is nu ècht belangrijk?

Andrea Angott, een Amerikaanse psychologe, heeft het uitgezocht. Eerst verzamelde ze adviezen, die mensen vaak krijgen. Op basis daarvan stelde ze een vragenlijst samen. Die stuurde ze naar professionele adviseurs. Ruim 450 adviseurs gaven voor ieder advies aan hoe belangrijk ze het vonden.

Dit is de top 10:
- Verwijder alle persoonlijke spullen uit de badkamer, zoals gebruikte zeep, scheermesjes, tandenborstels, enz.
- Gebruik de ruimtes waar ze voor bedoeld zijn: de eetkamer dient als eetkamer en niet als naaiatelier.
- Verwijder alles wat wijst op de aanwezigheid van huisdieren.
- Doe de lampen aan tijdens de bezichtigingen.
- Leegstaande woningen moeten ingericht worden.
- Verwijder de vuilnisbakken.
- Verwijder persoonlijke foto's.
- Verwijder opvallende kunstwerken of accessoires.
- Verf alle wanden in neutrale kleuren.
- Verwijder alle apparaten van het aanrecht in de keuken.


Bronnen: Los Angeles Times, Making you findable

Verjaring en erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen. Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.

Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.

Wat zijn de vereiste voor zo’n verjaring?
Degene die zich beroept op verjaring moet aantonen dat hij het bezit heeft verkregen. Onder bezit wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. De bezitter is degene die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. Het incidenteel gebruik maken van de uitwegen van uw buurman zonder zijn toestemming, zal niet volstaan om van bezit te spreken. Het bezit vangt aan als bijvoorbeeld uw buurman een weg aangelegd heeft over uw perceel en deze vervolgens in gebruik neemt, of als uw buurman zijn eigen perceel op de uitrit van uw perceel afstemt (de buurman kan dus alleen zijn perceel verlaten via de uitrit die op uw perceel is gelegen). De tegenhanger van bezit is ‘houden voor een ander’. U bent dan geen bezitter maar houder. Een houder is bijvoorbeeld een huurder, hij houdt het gehuurde voor de verhuurder. Indien u dus een afspraak heeft gemaakt met uw buurman om gebruik te maken van een gedeelte van zijn weg, dan bent u geen bezitter maar houder. Verjaring zal dan niet optreden omdat niet aan het bezitsvereiste is voldaan.

Naast de bevrijdende verjaring bestaat er ook nog de verkrijgende verjaring. Voor verkrijgende verjaring geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Een erfdienstbaarheid ontstaat door middel van een verkrijgende verjaring alleen als de verkrijger te goede trouw is. Dit is bijvoorbeeld het geval als een erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte maar er een gebrek kleeft aan deze akte. De verkrijger is hiervan niet op de hoogte en verkrijgt daarmee naar verloop van 10 jaar een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring.

Stuiten voor 1 januari 2012!
Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012. Wil men dit voorkomen, dan dient men voor 1 januari 2012 de verjaring te stuiten. Stuiting breekt een lopende verjaring af. Nadat de verjaring is gestuit, begint een nieuwe termijn te lopen. Stuiting kan plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. In de brief dient u ondubbelzinnig aan te geven, dat u zich tegen het gebruik van uw erf door uw buurman verzet en dat u uw recht op nakoming voorbehoudt. Vervolgens dient u binnen 6 maanden uw buurman te dagvaarden.

Een andere mogelijkheid is om met uw buurman een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst over een te komen. Daarmee wordt uw buurman houder en is hij bezitter af. De erfdienstbaarheid kan niet meer ontstaan door verjaring.

Vastleggen erfdienstbaarheid
Indien er door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, kan men de notaris de opdracht geven om de erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers. De notaris schrijft de erfdienstbaarheid in door middel van een akte van verjaring. Indien uw buurman de erfdienstbaarheid betwist, zullen partijen naar de rechter moeten stappen.

Stadskantoor in Delft nog onzeker

Wethouder waarschuwt voor miljoenenstrop als Delft bouw nieuw stadskantoor alsnog afblaast – Steeds meer partijen en burgers twijfelen aan miljoenenproject bij de Spoorzone - Eind september meer duidelijkheid.

Komt er wel of geen referendum over de komst van een nieuw Delfts stadskantoor?



Op 22 september stemt de gemeenteraad over een verzoek daartoe van drie oppositiepartijen en 366 burgers. Die willen alle inwoners van Delft zich in januari laten uitspreken over de noodzaak van het miljoenenproject.
De raadsleden De Wit (Leefbaar Delft), Stoelinga (Onafhankelijk Delft) en Van Oort (éénmansfractie) vinden het bouwwerk in de Delftse spoorzone te duur. "De burgers moeten hierover hun zegje kunnen doen", zegt Jeroen van Oort, die in april uit de fractie van collegepartij CDA stapte. "Ze kunnen dan kiezen tussen stenen en bijvoorbeeld kunst, sport of zorg."

Afgelopen donderdag strandde een poging van de oppositie om de besluitvorming over het referendum nu al in stemming te brengen. Na een tumultueuze raadsvergadering wilde een meerderheid liever wachten op cijfers van Ernst & Young over de consequenties van 'niet bouwen'. Daarnaast bleef onduidelijk of de volksraadpleging in dit specifieke geval wel mag. Voor 22 september is die helderheid er wel.

Verantwoordelijk Spoorzonewethouder Milene Junius is geen voorstander van een 250.000 euro kostend referendum. "Los van die kosten gaat afzien van de bouw Delft vele miljoenen kosten. Weggegooid geld waarvoor we niets terugkrijgen. Dat komt doordat het stadskantoor deel uitmaakt van het spoorzoneproject en daarmee juridisch en technisch verweven is."

Al eerder besloot de CDA-wethouder door de afname van het aantal ambtenaren in Delft één verdieping van het gebouw te schrappen. Het gaat inmiddels niet meer om 29.000 vierkante meter, maar 25.000. Daarmee gaan de kosten van het stadskantoor volgens het college omlaag van 60 naar 51 miljoen. De oppositie houdt de totale kosten dan op 78 miljoen.

Ook coalitiepartij D66 is als grootste Delftse fractie voorlopig tegen een referendum over het door Francine Houben (Mecanoo) ontworpen stadskantoor, dat in 2015 klaar moet zijn. "Als blijkt dat Delft het stopzetten van de bouw inderdaad financieel niet kan dragen, is een referendum alleen maar verspilling van tijd en geld”, aldus fractievoorzitter Huub Halsema.

Duurzaam gebouw
Het nieuwe Delftse stadskantoor wordt één van de meest innovatieve en duurzame gebouwen van Nederland. Zo wordt het niet gebouwd, maar gemonteerd. Dat is nodig omdat de ruimte op het bouwterrein beperkt is met het spoor aan de ene en de gebouwen aan de andere kant. Daarnaast komt er ook een duurzame warmte en koudeinstallatie, waar bijvoorbeeld de warmte die computers afgeven, wordt opgeslagen. Ook komt er daglichtgestuurde verlichting om energie te besparen. Met de maatregelen kan het gebouw met 35 procent minder energie toe dan is voorgeschreven. In een later stadium kunnen er ook nog zonnepanelen op het dak geplaatst worden


- Metro -

Bij ZO makelaars tijdelijk geen Kosten Koper, maar Koppel Korting

Vooruitlopend op de landelijke Open Huizen Route en de eerstkomende Kijkavond heeft ZO makelaars bovenop de verlaagde overdrachtsbelasting in plaats van de gebruikelijke Kosten Koper de komende periode bij een groot aantal woningen een unieke actie: Koppel Korting.

Hoe werkt de Koppel Korting actie voor u als koper?

• U bekijkt een deelnemende woning op Kijkavond.nl of het landelijke Open Huis van 1 oktober as.

• U wenst de woning voor de aangeboden koopsom met Koppel Korting aan te kopen.

• U levert een ingevuld biedingsformulier in per mail, fax of persoonlijk met daarop de nadere voorwaarden zoals opleveringsdatum en een eventuele ontbindende voorwaarde.

• U kunt vrijblijvend een afspraak maken met een van onze hypotheekadviseurs, die voor u de financiering regelen.

• In de koopakte wordt de koopsom met Koppel Korting opgenomen. Tevens wordt in de koopakte vermeld dat de verkoper de kosten van de leveringsakte aan de notaris zal betalen.

• U betaalt bij de notaris de koopsom en de bijkomende kosten, zoals de hypotheekakte en afsluitprovisie over het hypotheekbedrag.

Voorwaarden Koppel Korting actie:
Actie is niet bij iedere woning uit onze portefeuille van toepassing en heeft een beperkte looptijd.

De actie geldt alleen voor koopovereenkomsten, die uiterlijk 1 december 2011 tot stand komen en voortkomen uit bezichtigingen die in de periode vanaf 25 augustus tot 1 november hebben plaatsgevonden.

Het passeren van de notariële akte van levering zal plaatsvinden bij een door verkoper te bepalen notaris. Koper kan hier geen invloed op uitoefenen, tenzij de door hen gewenste notaris een vergelijkbaar tarief zou hebben.

Indien gewenst kan het passeren van de notariële akte van levering plaatsvinden op het kantoor van de makelaar. Wenst u als koper toch een andere notaris, dan dient u dit aan te geven op het biedingsformulier en verkoper dient hier uitdrukkelijk mee in te stemmen. Na ondertekening van de koopakte kan de notariskeuze niet meer gewijzigd worden. Bij een eigen keuze van notaris, komen de hogere kosten van het opstellen van de akte van levering voor rekening van koper. Deze verrekening vindt plaats via de afrekening van de notaris.

Gaat het om het aankopen van de eigen woning die als hoofdverblijf dient, dan zijn bepaalde financieringskosten, zoals bijvoorbeeld de afsluitprovisie en de hypotheekaktekosten een fiscale aftrekpost.

Vragen? Bel gerust naar ons kantoor! Telefoon 015-212 99 88 of mail makelaars@zo.nl

Doet u op 1 oktober mee aan de NVM Open Huizen Dag?

Tips voor de verkoper
Twee keer per jaar organiseert de NVM de landelijke NVM Open Huizen Dag. Ongeveer 45.000 tot 50.000 verkopers doen hieraan mee. Voor u als verkoper is dit een mooie kans om uw woning onder de aandacht te brengen.

Uit onderzoek van de NVM blijkt dat wanneer een woning meedoet aan de NVM Open Huizen Dag de kans ongeveer 10 % is dat deze binnen 10 weken is verkocht. Doet uw woning niet mee, dan is deze kans ongeveer 6%. Laat dit moment dus niet aan u voorbij gaan.

Meedoen?
Wanneer u mee wilt doen met de NVM Open Huizen Dag kunt u contact opnemen met uw ZO makelaars. Deze stelt campagnemateriaal voor u beschikbaar, zoals NVM-posters en NVM-stroken die over het Te Koop-bord worden geplaatst. Ook krijgt u advies van uw makelaar hoe u potentiële kopers te woord kunt staan. Daarnaast geeft ZO makelaars de woning op Funda een ‘Open Huis’-kenmerk.

De NVM Open Huizen Dag begint om 11.00 uur en duurt tot 15.00 uur. Lokaal kunnen er afwijkende tijden zijn, maar landelijk en regionaal adverteert de NVM met deze tijden. Houd dus altijd rekening met bezoek tussen deze tijden.

Belangrijk is dat u uw huis op orde brengt, zoals u bij elke bezichtiging doet. Kijk hieronder naar de tips om uw huis optimaal te presenteren.

Aandachtspunten

• Zorg voor een opgeruimd en schoon huis. Verwijder zo veel mogelijk persoonlijke accenten.
• Creëer een prettige woonsfeer.
• Zorg voor een verzorgde tuin.
• Breng uw kinderen en/of uw huisdieren elders onder.
• Laat het bezoek rustig rondkijken. Volg het bezoek op gepaste afstand.
• Leid het bezoek met maximaal één persoon rond.
• Geef eerlijk antwoord opvragen. Verwijs bij twijfel altijd door naar uw makelaar.
• U heeft het recht om mensen te weigeren. Het is immers uw huis.
• Besef dat veel bezoekers zich slechts komen oriënteren.
• Verwijs bij interesse en/of een bod altijd door naar uw makelaar.

ZO makelaars verzoekt u de bezoekers te registeren zodat we hen op een later tijdstip na kunnen belen. U krijgt dan feedback op de bezichtiging. Met deze informatie kunt u uw woningpresentatie verbeteren en de verkoop optimaliseren.

Heeft u vragen?
Neem dan contact op met ZO makelaars 015-212 99 88 of de NVM Consumentenvoorlichting.

Geef NU uw verkoopopdracht

Overweegt u uw woning te verkopen? Geef ZO makelaars nu uw verkoopopdracht en profiteer van het speciale Open Huis pakket.

Op 1 oktober is er weer een landelijk Open Huis en komen duizenden woningzoekers op de been.





Geef ons nu uw verkoopopdracht en profiteer van ons Top Open Huis-pakket

- advertentie is huis-aan-huis blad
- Tophuis vermelding op Funda
- speciale Open Huis poster
- speciale vlaggetjes voor extra attentie
- Deelname aan Kijkavond.nl indien (be)zoekers niet op zaterdag kunnen kijken
- Duidelijk zichtbaar op ZO.nl en Funda

op=op
Het pakket t.w.v. € 300,- kost tot 31 augustus slechts € 99,-

Laat uw gegevens achter en wij nemen spoedig contact met u op.

Bent u ook ZO nieuwsgierig?
ZO makelaars is in 2010 uitgeroepen als Funda Award winnaar. Bent u nieuwsgierig hoe wij u kunnen helpen bij de (ver)koop van uw woning? Onze NVM makelaars leggen het graag aan u uit.








- Posted by ZO makelaars, Tel 015-2129988 -

Twee inkomens gebruikt voor startershypotheek

Startende woningkopers baseren hun hypotheekbedrag in 2 van de 3 gevallen op twee inkomens.

Gemiddeld is het hypotheekbedrag rond de 200.000 euro en dit is meestal ook het bedrag wat gebruikt wordt voor de aankoop van het huis.



Een hypotheek?
Startershypotheek vaak op basis van twee inkomens.
Van de 66.000 starters komt 80% uit een huurwoning, dit en meer blijkt uit onderzoek van TNS NIPO. Door voor de aankoop van het eerste huis twee inkomens te gebruiken zijn de starters gevoeliger voor onvoorziene omstandigheden als scheiding en werkloosheid. Onderzoeksdirecteur Adriaan Eecen van marktonderzoeksbureau TNS NIPO laat weten dat de starters de risico’s wel proberen te beperken door bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten (80%). Met deze verzekering blijft de partner die na overlijden overblijft niet met te hoge lasten blijft zitten. Een andere manier van risicobeperking is door te sparen binnen de hypotheek (90%).

Volgens Eecen oriënteert de helft van de starters zich eerst op de risico’s van de hypotheek. Gemiddeld worden er vooraf drie gesprekken gehouden waarover men naast de hoogte van de rente, spreekt over de duur van de hypotheek, de maximale hoogte, de aflossingsmogelijkheden en de hypotheekvorm. Opvallend is dat slechts 17% van de mensen die hun hypotheek oversluiten en 28% van de doorstromers naar de risico’s informeert.

Met de gemiddelde koopprijs van 200.000 euro hebben de meeste startende kopers een tophypotheek. De waarde van het huis is vaak lager dan het hypotheekbedrag dat gemiddeld 205.00 euro bedraagt. Het overige geld wordt voor verbouwingen gebruikt.

Doorstromers sluiten gemiddeld een hypotheek af van 250.000 euro om een huis te kopen van 294.000 euro. Door de overwaarde van het vorige huis wordt de rest van het koopbedrag gedekt.

Ontbinden van een 'voorlopige' koopakte? Hoe gaat dat...

Er bestaat onder kopers soms nog onduidelijkheid over de wijze van inroepen van het financieringsvoorbehoud door een koper.

In de standaard NVM koopovereenkomst is opgenomen (artikel 16.3 bij eengezinswoning / artikel 19.3 bij appartementsrecht) dat de mededeling dat men de ontbinding wil inroepen goed gedocumenteerd dient te geschieden. In de toelichting bij de koopovereenkomst is opgenomen wat onder goed gedocumenteerd moet worden verstaan.

Het gaat er om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Bij een beroep op de ontbindende voorwaarde financiering dient koper afwijzingen van geldverstrekkende instellingen te overleggen aan verkoper.

Over het algemeen wordt aangenomen dat twee afwijzingen voldoende zijn. In sommige gevallen kan één afwijzing ook voldoende zijn.

In een zaak die onlangs speelde bij Rechtbank Leeuwarden (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BR2496 ) kwam de vraag aan de orde of koper de mededeling dat hij de ontbinding wilde inroepen goed had gedocumenteerd.

De Rechtbank achtte de ene afwijzing die koper had overlegd niet voldoende. Ook voldeed de afwijzing niet aan de vereisten die worden gesteld aan de inhoud daarvan. Een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag om een lening wordt afgewezen kan niet worden aangemerkt als voldoende gedocumenteerd. Van die documentatie behoort ten minste een kopie van de aanvraag deel uit te maken om te kunnen beoordelen of een reële aanvraag is ingediend. Het gaat er immers om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. De inhoud van de tweede afwijzing, die koper te laat aan verkoper had overlegd, wordt door de Rechtbank op dezelfde gronden als onvoldoende aangemerkt, nu ook deze afwijzing slechts bestaat uit een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag voor een lening wordt afgewezen.

De overlegde stukken van koper voldoen niet aan de vereisten. De Rechtbank is dan ook van oordeel dat koper zich niet op goede gronden op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de woning heeft beroepen. De overeenkomst is door koper dus niet rechtsgeldig ontbonden.

Voorkom dit soort problemen en neem uw NVM aankoopmakelaar mee. De adressen vindt u op Funda


- Bron NVM -

Goeie info over VvE

AMSTERDAM - Kopers van appartementen moeten zo veel mogelijk informatie verzamelen over de flat die men wil kopen en alle bijbehorende zaken en de VvE. Verkopers van flats daarentegen moeten aspirant-kopers zo veel mogelijk en de juiste informatie over die flat en de VvE verstrekken. Doen ze dat niet, dan kan dit tot schade leiden.



Eigenaars van appartementsrechten zijn via de wet verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het gebouw waarin dit appartement zich bevindt. In grote lijnen gaat de flateigenaar over de flat zelf en wat daarbinnen gebeurt en nodig is, zoals onderhoud. Alles buiten de flat valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE, de zogenoemde gemeenschappelijk delen, zoals dak, lift, gevels, hal, trappenhuis, opstalverzekering. Alle leden van de VvE betalen mee aan de kosten van de VvE en haar onderhoudsreserves.

In een VvE bestaan twee belangrijke stukken: de splitsingsakte en de splitsingstekening. En, uiteraard tegenwoordig ook het verplichte meerjaren onderhoudsplan, waarvoor de VvE financiële reserves moet aanhouden die opgebracht worden door de leden van de VvE.
De mate waarin leden van een VvE via de maandelijkse servicekosten bijdragen aan de VvE is gelijk aan de breukdelen die daarvoor zijn opgenomen in de splitsingsakte. Deze vindt u achter het appartementennummer (index) van uw flat in die akte. Over deze breukdelen, dus uw aandeel in het gehele gebouw, ontstaat wel eens discussie. Althans bij de oudere gebouwen, want bij de nieuwere VvE’s moet uit de akte duidelijk blijken hoe men tot deze breukdelen is gekomen.

Als een verdeling van de kosten echt onredelijk is, kan de VvE besluiten deze verdeling te wijzigen. In de splitsingsakte en het bijbehorende standaard splitsingsreglement staat hoe u dit kunt doen. Staan kosten van gemeenschappelijke zaken niet genoemd in de akte dan komt de verdeling meestal niet voor via de breukdelen, maar worden zij omgeslagen per appartement.

Voorbeeld
Een voorbeeld daarvan zag ik in mijn VvE, met vijf grote flats en tien kleine. Het onderhoud aan de individuele cv-ketels werd via de VvE jaarlijks uitgevoerd en de kosten via de breukdelen over de leden van de VvE verdeeld, terwijl deze cv-ketels niet tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Daardoor betaalden de grote flats voor onderhoud aan dezelfde ketels veel meer dan de kleinere flats. Dit is inmiddels hersteld: alle flats betalen nu hetzelfde bedrag voor het jaarlijkse ketelonderhoud.

Bij de rechtbank Rotterdam speelde een kwestie tussen koper en verkoper van een flat. Verkoper had verzwegen dat er een meerjarenonderhoudsplan (MOP) in de VvE bestond en de koper had – onwetend hiervan – er niet naar gevraagd. Het MOP had tot gevolg dat de VvE de komende jaren aanmerkelijke bedragen moest reserveren en dat kwam nu voor rekening van de koper. De rechter vond dat verkoper dit niet had mogen verzwijgen en vond het onvoldoende dat de verkoper de koper voor info slechts naar de VvE had gestuurd. De rechter verlaagde de koopsom met 9000 euro.





- Telegraaf - www.broeren.com -

'Overdrachtsbelasting in strijd met EU-regels' - Een interessant artikel

'Overdrachtsbelasting in strijd met EU-regels'
Bram Logger − 03/08/11, 09:27

De overdrachtsbelasting is in strijd met het Europese recht op vrije eigendom en moet daarom helemaal worden afgeschaft. Dat stelt fiscaal jurist Andrea Faber van het Nijmeegse advocatenkantoor Jaegers & Soons. Namens inmiddels ruim tweehonderd huizenkopers spant zij een proces aan tegen de overheid.

Faber studeert al maanden op deze zaak. Het plotselinge besluit van het kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen van 6 naar 2 procent heeft het proces in het een stroomversnelling gebracht. "Het is natuurlijk extra wrang voor mensen die vlak voor 15 juni, toen de verlaging inging, een huis hebben gekocht. Die groep willen we ook helpen."

Mensenrechten
De overdrachtsbelasting werd ingevoerd tijdens de Spaanse overheersing in de zestiende eeuw. Waarom zou die nu ineens onrechtmatig zijn? "Sinds die tijd is er veel veranderd", zegt Faber. "Vooral door de invoering van Europese regelgeving."

De onrechtmatigheid van de overdrachtsbelasting is zware juridische kost. De kern van Fabers betoog komt erop neer dat de 'verhuisbelasting' in strijd is met de fundamentele mensenrechten.

In het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens staat al sinds 1950 dat een ieder recht heeft op vrije eigendom. Op die bepaling mogen overheden echter uitzonderingen maken, bijvoorbeeld vanwege de nationale belastingwetgeving.

Strijdig met recht op vrije eigendom
Sinds 2009 staat dezelfde bepaling echter ook in het Handvest bij het Verdrag van Lissabon, dat in de plaats kwam van de Europese grondwet die in een referendum door Nederland werd weggestemd.
Dat Handvest is in tegenstelling tot het mensenrechtenverdrag mogelijk wel van toepassing op nationale belastingwetgeving.

In dat geval zou het Europese hof van justitie in Luxemburg de overdrachtsbelasting strijdig met het recht op vrije eigendom kunnen verklaren. "Die bepaling zat echt verstopt in het handvest bij het verdrag. Het was even zoeken. Maar inmiddels hebben we overlegd met andere juristen en hoogleraren. Ook zij denken dat dit proces kans van slagen heeft", zegt Faber.

Bezwaar maken
Net als bij andere belastingen hebben particulieren zes weken de tijd om bezwaar te maken tegen betaling van de overdrachtsbelasting. Als dat bezwaar wordt afgewezen, is het mogelijk naar de rechter te stappen.

Vereniging Eigen Huis doet niet mee aan het proces. "Daarvoor is dit te specialistisch", zegt een woordvoerder. Eigen Huis wijst huizenkopers erop dat procederen ook geld kost, en het nog jaren kan duren voordat de hoogste Europese rechter zich over de kwestie heeft uitgesproken. "Vijf jaar is nog niets in dit soort zaken."

Ook onenigheid over verlaging 'verhuisbelasting'

Ook huizenkopers die vlak voor 15 juni een nieuwe woning kochten, spannen een zaak aan over de overdrachtsbelasting. Zij willen net als kopers van na 15 juni ook in aanmerking komen voor 2 in plaats van 6 procent. Belastingadviseurs van KPMG Meijburg denken dat ze kans van slagen hebben. Zij menen dat de overheid zich schuldig maakt aan willekeur.

Oorspronkelijk zou de verlaging ingaan per 1 juli, maar omdat premier Mark Rutte op 15 juni mensen nog opriep niet op de maatregelen van de overheid te wachten, maar vooral een huis te kopen, kreeg de maatregel terugwerkende kracht tot 15 juni. Volgens KPMG Meijburg hebben mensen die tot zes weken voor 15 juni een huis kochten het recht om bezwaar te maken. Door die groep huizenkopers uit te sluiten van de lagere overdrachtsbelasting, zou de overheid het discriminatieverbod overtreden.

Ook in deze zaak doet Vereniging Eigen Huis niet mee. "Je moet ergens een grens trekken. In dit geval hebben mensen die net voor 15 juni een huis hebben gekocht naast het net gevist", aldus een woordvoerder.

Bron Trouw