Aflossingsvrije hypotheek daar moet je serieus naar kijken

Ruim 40% van de ouderen met een aflossingsvrije hypotheek heeft niet nagedacht over hoe ze hun woningschuld na 30 jaar kunnen aflossen. Dit blijkt uit een enquête van ouderenbond ANBO en EenVandaag onder 4000 senioren. Hierdoor kunnen ze onvoorbereid voor torenhoge kosten komen te staan. Veel 50-plussers wonen in een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek. Ruim 90% van de deelnemers aan de enquete maakt zich ook geen zorgen over het aflopen van de looptijd van hun hypotheek. 

De uitslag staat haaks op de zorgen die De Nederlandsche Bank (DNB), Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën hebben. Vorig jaar waarschuwde Klaas Knot, president van DNB: “Aflossingsvrij wekt de suggestie dat er niet op hoeft worden afgelost. Maar dat is natuurlijk alleen gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd moet het hele bedrag in één keer worden afgelost en dat kan grote problemen geven.” De drie instellingen hebben banken opgeroepen actief hun klanten op te roepen af te lossen op hun schuld voordat de 30 jaar voorbij zijn.  

Niet genoeg vermogen om de lening terug te betalen

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huiseigenaar alleen rente over het voor de aankoop van zijn huis geleende geld. Pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek moet de huiseigenaar de schuld terug betalen. Niet alle huiseigenaren hebben genoeg vermogen om dan de totale lening, gemiddeld rond de 100.000 euro, terug te betalen. Er kan dan een nieuwe hypotheek afgesloten worden, maar meestal zonder recht op hypotheekrenteaftrek. En omdat de huiseigenaren rond die tijd vaak ook gestopt zijn met werken, daalt het inkomen. De kans is groot dat een bank als het inkomen daalt en de woonlasten stijgen de woningschuld niet wil financieren. Huiseigenaren kunnen dan gedwongen worden hun woning te verkopen.  

Volgens De Nederlandsche Bank bestaat de Nederlandse hypotheekschuld voor bijna 55% uit aflossingsvrije leningen, wat in totaal neerkomt op 340 miljard. De DNB voorspelt dat in 2035 een piek van 700.000 huiseigenaren te maken gaat krijgen met de problematiek. 

Nieuwe hypotheek, verhuizen en huren of aflossen met vermogen

Als we oplossingen voorleggen aan de deelnemers van de enquete denkt ruim 40% na het aflopen van de looptijd een nieuwe hypotheek af te sluiten op de huidige woning. Anderen willen verhuizen en huren (29.2%). De derde meest populaire optie is dat mensen hun schuld aflossen met vermogen (25,8%). 

Hoewel veel mensen dus wel oplossingen in hun hoofd hebben, heeft bijna 80% (77,5%) deze mogelijkheden nog niet getoetst op haalbaarheid bij hun bank of adviseur. Ondanks de oproep van AFM en DNB is 86% van de ondervraagden ook niet actief door de bank benaderd om te spreken over het aflossen van de lening. 

Nederlandsche bank: 200.000 huishoudens met aflossingsvrije hypotheek mogelijk in de problemen

En dan is het de vraag of mensen zich bewust genoeg zijn van de veranderde situatie die zich na het aflopen van de hypotheek voordoet. Bijna 90% van de geënquêteerden geeft aan gepensioneerd te zijn; het inkomen kan dus verschillen van de periode waarin men voor het eerst de hypotheek afsloot. En hoewel ruim 90% aangeeft overwaarde op het huis te hebben is dat niet waar de bank naar kijkt. Banken kijken bij het oversluiten van de hypotheek naar je inkomen. Om van de overwaarde te kunnen profiteren of om betaalbare maandlasten te houden zal in uiterste gevallen het huis verkocht moeten worden. 

Uit eerder onderzoek van de ING bleek al dat de helft van de 50-plussers aflossen en sparen voor de hypotheek niet nodig vindt. De Nederlandsche Bank schat dat 200.000 huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen kunnen komen. 

Ruim 1 miljoen huishoudens hebben een hypotheek op hun huis waarbij ze een deel van de lening niet hoeven af te lossen. Tenminste.. totdat de hypotheek afloopt.  

Marktcijfers NVM Haaglanden

Daling in aantal woningtransacties!
 
Het 4e kwartaal van 2017 in Nederland liet voor het eerst in jaren weer een daling in het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars zien. Zij verkochten het afgelopen kwartaal in vergelijking met een jaar eerder bijna 6% woningen minder. Het zijn vooral de appartementen (-13,5%) die minder verkocht worden. Van de andere woningtypen zijn er 2 à 3% minder verkocht. In de totale bestaande koopwoningmarkt zijn er naar schatting zo’n 61.000 woningen verkocht in het 4e kwartaal 2017. Daalde in 2016 in het 4e kwartaal slechts in 4 NVM-regio’s het aantal transacties in vergelijking met het jaar ervoor, in het afgelopen kwartaal daalden de woningverkopen door NVM-makelaars in vergelijking met een jaar eerder in liefst 52 van de 76 regio’s. Over het totale jaar 2017 verkochten NVM-makelaars ruim 166.000 bestaande koopwoningen. Dat zijn er ruim 1.000 meer dan een jaar eerder. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om 234.000 verkochte bestaande koopwoningen.
 
In een jaar tijd daalde de verkooptijd in Nederland van de gemiddeld verkochte woning van 76 dagen naar 52 dagen. Deze daling is zichtbaar bij alle woningtypen. Vrijstaande woningen werden gemiddeld na zo’n vier maanden verkocht, appartementen en tussenwoningen na ruim een maand. Van alle verkopen in het 4e kwartaal 2017 is meer dan 71% verkocht binnen 90 dagen. Slechts 8% van de verkochte woningen in het afgelopen kwartaal heeft een jaar of langer in de verkoop gestaan.
 
Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, zit al enige tijd in een ongekende opwaartse trend. Inmiddels wordt bijna 28% boven de vraagprijs verkocht. Daarnaast wordt nog 17% voor de vraagprijs verkocht. Naast de ‘reguliere’ woningzoekers zijn ook professionele en particuliere beleggers actief op de woningmarkt. In de concurrentiestrijd om het eigendom over de woning te verkrijgen, gaat men voor de maximale prijs. Verkopers spelen hierop in met scherpe vraagprijzen om het aantal gegadigden voor een woning te maximaliseren. Het verschil in Nederland tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het 4e kwartaal 2017 gedaald tot 0,7%. Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het om 1,1%. Woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), worden gemiddeld genomen tegen de vraagprijs verkocht. Het zijn duidelijke signalen van een verhitte woningmarkt.
 
Het nijpende tekort aan woningaanbod doet zich in steeds meer regio’s in Nederland gelden. In het 4e kwartaal van 2017 is het totaal aantal woningen dat in Nederland wordt aangeboden verder gedaald. Deze daling is wel iets minder groot dan in de afgelopen kwartalen. Er stonden halverwege het 4e kwartaal 2017 bij NVM-makelaars ruim 59.600 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 84.000). Dat is 6,1% minder dan vorig kwartaal en 35,6% minder dan in dezelfde periode vorig jaar.
 
De gemiddelde vraagprijs van de koopwoningen is in het 4e kwartaal 2017 met 9,7% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De vraagprijs is dit kwartaal uitgekomen op € 353.000,=. Voor appartementen zijn de cijfers nog extremer: in een jaar tijd steeg de vraagprijs van te koop staande appartementen met 18,2% tot € 231.000,=. Door de krapte op de markt met als gevolg de heftige prijsstijgingen, staat een appartement nu voor het eerst sinds de start van de metingen in 1995 voor een gemiddeld hogere vraagprijs te koop dan andere woningtypen. Het Gooi is nog steeds de regio waar woningen met de hoogste vraagprijzen te koop staan. De gemiddelde vraagprijs komt daar uit op bijna € 711.000,=.  De regio met de laagste gemiddelde vraagprijs is Noordoost-Groningen: € 181.000,=. Tegelijk zijn de vraagprijzen hier vrijwel gelijk gebleven, de jaar-op-jaar ontwikkeling bedraagt slechts 0,3%. Dat staat in schril contrast met de regio met de grootste prijsontwikkeling in een jaar. In Den Haag stegen de vraagprijzen met meer dan 35%.
 
Door gebrek aan nieuwbouw kampt Nederland met een aanzienlijk woningtekort. De NVM ziet dit als grootste knelpunt op de woningmarkt. Het woningtekort piekt naar verwachting in 2018 met een tekort van 200.000 woningen. De productie van nieuwbouw-koopwoningen neemt toe, van circa 50.000 woningen per jaar in de periode 2012-2017 naar een verwachte 70.000 per jaar voor de jaren daarna. Echter, met deze productie zal het grote woningtekort nauwelijks ingelopen worden. De NVM pleit daarom voor de bouw van circa 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar, waarvan circa 60.000 koopwoningen. Met deze productie zal het woningtekort naar verwachting rond 2025 zijn teruggelopen naar een acceptabele 100.000 woningen. In het laatste kwartaal van 2017 zijn ruim 8.100 nieuwbouwwoningen verkocht via NVM-makelaars. In heel 2017 zijn in Nederland 31.000 nieuwbouwwoningen verkocht, dit betekent circa 44.000 projectmatig ontwikkelde nieuwbouwwoningen voor de totale markt. Na toevoeging van de verkoop van particuliere kavels valt de realisatie van circa 55.000 nieuwbouw-koopwoningen te verwachten. De stijgende transactieaantallen worden aangewakkerd door een opvallend hoog nieuw aanbod in 2017. In totaal zijn circa 35.000 nieuwbouwwoningen via een of meer NVM-makelaars in 2017 in verkoop gegaan.
 
De NVM verwacht dat het aantal transacties in 2018 op de bestaande koopwoningmarkt niet uitkomt boven het recordniveau van 2017. De NVM verwacht 5% tot 8% minder woningen te verkopen dan in 2017 verkocht zijn, vooral veroorzaakt door het ontbreken van voldoende aanwas van te verkopen woningen. De prijs van verkochte woningen zal naar verwachting met landelijk met gemiddeld 6% tot 7% toenemen.
 
De cijfers
In de Gemeente Den Haag zijn er in het 4e kwartaal 2017 16,5% minder woningen (1.297 woningen) verkocht t.o.v. het 4e kwartaal 2016. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 0,6% meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2017 € 289.410,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 21,2% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,9%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag bedraagt in het 4e kwartaal 2017 32 dagen versus 44 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In de Gemeente Delft is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 een daling in transacties (209 woningen) van 19,2%. In vergelijking met het voorgaande kwartaal zijn er 3% minder woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2017 € 247.941,=. T.o.v. een jaar geleden is dit een prijsstijging van 17,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsstijging van 6,3%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het 4e kwartaal 2017 36 dagen versus 70 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In het Westland zijn t.o.v. het 4e kwartaal 2016 6,2% minder woningen verkocht (231 woningen). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 3,1% minder woningen verkocht. Het Westland laat een prijsstijging zien van 6,5% t.o.v. een jaar geleden en t.o.v. het voorgaande kwartaal een daling van 2,4%. De gemiddelde transactieprijs is € 287.199,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 51 dagen versus 73 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Rijswijk is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 17,9% (150 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 11,1% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 14% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 8,9%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 242.602,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 46 dagen versus 80 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 15,8% (94 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 8,4% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 6,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 6,6%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 616.775,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 90 dagen versus 78 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Zoetermeer is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 23,8% (332 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 1,7% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 10,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 2,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 230.062,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 35 dagen versus 70 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Leidschendam-Voorburg is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 17,8% (260 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1,6%. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 18,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 2,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 305.159,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 30 dagen versus 46 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 26,8% (99 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 2,2% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 12,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 9%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 362.396,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 44 dagen versus 62 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 14,6% (125 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 16,5% meer woningen verkocht. De prijs t.o.v. een jaar geleden is gestegen met 14,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 328.515,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 47 dagen versus 64 dagen in het 4e kwartaal 2016.