VVE checklist 2018

Het VvE-recht is volop in beweging. Naar verwachting per 1 januari 2018 wordt de “Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars” ingevoerd, wat moet leiden tot financieel gezondere VvE’s en beter onderhoud van het gebouw.

Waarom verandert de wetgeving?
Een kwart van de woningen in Nederland is appartement. Er zijn 1,2 miljoen appartementen in 121.000 VvE’s verenigd. Echter, na onderzoek is gebleken dat een derde van de VvE’s slecht tot matig functioneert. Ze zijn niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, reserveren te weinig of hebben geen onderhoudsplan. Dat leidt tot verval van het onroerend goed. Naast het aspect van onderhoud speelt verduurzaming een rol. Nederland is deelnemende partij bij het Europees Energie akkoord en uit dien hoofde dient zij wetgeving implementeren die (investeringen in) groene energie stimuleert.

Wat verandert er per 1 januari 2018?
De VvE’s zijn op dit moment al verplicht om een reservefonds aan te houden, maar in de wet staat niet hoeveel er gereserveerd moet worden. Met een lege spaarpot voldoet de VvE feitelijk toch aan de wet. In de toekomst is de VvE verplicht te reserveren op basis van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar of op basis van het MJOP, het meerjarenonderhoudsplan. Dat laatste heeft de voorkeur van de wetgever.

Zijn er nog eisen aan het MJOP als op basis daarvan gereserveerd wordt?
Ja, het MJOP moet een concrete kostenberekening bevatten. De looptijd van het MJOP moet minstens  tien jaar zijn en het MJOP mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Dit waarborgt dat de reservering altijd aansluit bij het werkelijk benodigd onderhoud.

Verandert er behalve de verplichte reservering nog meer?
Ja, met de nieuwe wet is het uitdrukkelijk voor alle VvE’s mogelijk om een lening aan te gaan.  Alleen als er een expliciet verbod tot lenen in de splitsingsakte staat, is dat anders, maar dat komt niet vaak voor.

• De rente van de lening is voor de leden van de VvE aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
• Anders dan nu het geval is, kunnen de leden van de VvE door de bank niet meer hoofdelijk worden aangesproken voor het geheel van de lening, maar alleen nog voor hun eigen aandeel daarin.
• En als men bij de verkoop van het appartement de omvang van de leenschuld ook meedeelt aan de notaris (net als dat dat nu al gebeurt bij achterstallige VvE bijdragen), gaat de leenschuld voortaan bij levering van het appartement over op de nieuwe eigenaar.

Op deze wijze wenst de wetgever lenen voor de VvE aantrekkelijk te maken en investeringen, bijvoorbeeld in duurzame energieprojecten, te stimuleren.

Komt er nog een overgangsperiode?
Ja, VvE’s die niet reserveren krijgen drie jaar om aan hun reserveringsverplichting te voldoen. Let op: als een VvE voor het ingaan van de nieuwe wetgeving al een lening is aangegaan, blijft de oude regelgeving daarop van toepassing. Dat betekent dat de leden in beginsel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hele lening en dat de leenschuld niet automatisch wordt overgedragen bij levering aan een nieuwe eigenaar.

Bron: http://www.zwagerkleynvvebeheer.nl/nieuwe-wetgeving-vves-2018

Reaal waarschuwt VVE’s

Schadeverzekeraar Reaal waarschuwt Verenigingen van Eigenaren (VvE's) voor de gevolgen van de veranderende wetgeving inzake achterstallig onderhoud. Vanaf 1 januari 2018 zijn VvE's verplicht om een minimale reservering te doen voor groot onderhoud in een reservefonds. Verzuimd het bestuur dit, dan kunnen bestuurders van de VvE onder omstandigheden aansprakelijk worden gesteld.

Reservefonds
De Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars voorziet er in dat elke VvE een reservefonds opricht voor groot onderhoud. Bijvoorbeeld voor onderhoud aan de gevel, het dak of de liften, maar ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie vallen hier onder. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dit kan door het opstellen van een Meerjaren onderhoudsplan (MJOP) of door een minimale reservering per jaar te doen ter hoogte van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

Aansprakelijkheidsrisico
Alex de Langen, manager Schadeverzekeringen bij Reaal: 'Het is al sinds 2008 verplicht voor VvE's om een reservefonds te hebben. Maar de huidige wet noemt geen minimumbedrag dat in dit reservefonds moet zitten. Daardoor spaart ongeveer de helft van de VvE's momenteel niet òf te weinig. Met als gevolg dat er onvoldoende geld in kas is voor (tijdig) onderhoud. Heeft het bestuur verzuimd te reserveren, dan kan dit onder omstandigheden leiden tot de conclusie dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur. Bestuurders van een VvE kunnen hiervoor aansprakelijk worden gesteld.'

Incassoproblemen
De Langen: 'Een VvE die nog geen of onvoldoende reservering heeft, zal de onderhoudsbijdrage moeten verhogen. Dat kan leiden tot incassoproblemen als leden de verhoogde bijdrage niet betalen. Bekijk daarom tijdig of de huidige rechtsbijstandverzekering voldoende dekking biedt of dat incassobijstand wellicht een goede aanvulling is op het verzekeringspakket van de VvE. Daarnaast is het, ook vanwege de nieuwe wetgeving, raadzaam voor bestuurders van een VvE om de persoonlijke aansprakelijkheidsrisico's helder in kaart te hebben en te kijken of de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering hierin voorziet.'

Regeerakkoord

De woningmarkt in het nieuwe regeerakkoord

---

De fractievoorzitters Mark Rutte (VVD),Sybrand van Haersma Buma (CDA),Alexander Pechtold (D66) en Gert-Jan Segers (CU) hebben vandaag het regeerakkoord 'Vertrouwen in de toekomst' gepresenteerd.

Lees hier de paragraaf over de woningmarkt.

De economische crisis na 2008 heeft grote impact gehad op de woningmarkt, de woningbouw en de capaciteit van de bouwsector. Nu de economie sterk aantrekt, is de vraag naar woningen weer enorm toegenomen. Er zijn meer woningen nodig van goede kwaliteit, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen. We geven prioriteit aan middenhuurwoningen in de vrije sector. Woningmarktbeleid vergt samenwerking met medeoverheden, corporaties en private partijen. Voor komende periode is het doel om meer nieuwe koop- en huurwoningen te bouwen, voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen te realiseren en flinke stappen te zetten voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Woningbouw

- Met de nieuwe Omgevingswet krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden, meer instrumenten en meer vrijheidsgraden in het ruimtelijk beleid en het woonbeleid. Dat biedt mogelijkheden tot regionaal en lokaal maatwerk om te sturen op omvang, samenstelling en kwaliteit van de woningbouwproductie.

- Het kabinet zal in overleg met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken maken over het aanjagen van de woningbouwproductie. Dat het aanbod van woningen traag reageert op de aantrekkende vraag, is deels inherent aan het bouwproces, maar deels ook het gevolg van onnodig belemmerend overheidsbeleid. In de afspraken willen we belemmeringen zoveel mogelijk wegnemen. Daarnaast moet regionaal maatwerk mogelijk zijn, zowel in grote steden als regio’s met demografische krimp en leegstand.

- Doelgroepen en differentiatie zijn eveneens onderdeel van de opgave. Het woningaanbod moet meebewegen met de veranderende eisen en wensen. Dat heeft implicaties voor het type woning dat moet passen bij ieders financiële mogelijkheden (zoals sociale huurwoningen, midden-huurwoningen en koopwoningen) en woningen die zijn toegesneden op doelgroepen als ouderen, alleenstaanden, statushouders, starters, gehandicapten en studenten.

Huurmarkt

- Er moeten meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. De mogelijkheden in het gemeentelijk beleid om het aanbod te vergroten, te sturen op prijs en sociale huurwoningen te verkopen, moeten ten volle worden benut. In de afspraken met mede-overheden betrekken we de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel Middenhuur.

- De kerntaak van corporaties blijft het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden.

- Op plaatsen waar geen commerciële partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen wordt de markttoets vereenvoudigd.

- Corporaties die investeren in verduurzaming komen in aanmerking voor een korting op de verhuurdersheffing. Het kabinet reserveert hier 100 miljoen euro per jaar voor.

- De huurtoeslag wordt in de toekomst over een langer inkomenstraject afgebouwd. De eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt geïndexeerd met de huurverhoging. Daartoe wordt de zogeheten ‘Kan-bepaling’ in de huurtoeslag geschrapt. Daarnaast voeren we mogelijke vereenvoudigingen van de huurtoeslag door.

Koopwoningmarkt

- Om risico’s op de balansen van banken en gezinnen te beperken zijn de hypotheekregels de afgelopen kabinetsperiode aangepast. De maximale hypotheek wordt stapsgewijs afgebouwd tot maximaal de waarde van de woning. Daaraan wordt vastgehouden. De zogenaamde maximale “loan to value” zal niet verder worden verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren.

- Het percentage waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken wordt in stappen van 3 procentpunt per jaar verlaagd totdat het basistarief is bereikt. De opbrengst van de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek wordt volledig gebruikt om de eigenwoningbezitters te compenseren door verlaging van het eigenwoningforfait. De wet ter bevordering van het financieren van de eigen woning met eigen middelen wordt door de in 2014 ingevoerde aflossingsverplichting onhoudbaar. De regeling wordt in 20 jaar uitgefaseerd.

- De hervorming van het tweede-pijlerpensioenstelsel leidt in de opbouwfase tot duidelijkere eigendomsrechten ten aanzien van het pensioenvermogen. Bijkomend voordeel hiervan is dat het eenvoudiger wordt om in de opbouwfase vermogensopbouw in de eigen woning te integreren in de vermogensopbouw in het pensioen. Dit kan aan de orde komen nadat de hervorming van het pensioenstelsel is afgerond.

- Een wooncoöperatie is een organisatievorm waarbij huurders gezamenlijk eigenaar zijn van de woningen. De wooncoöperatie vormt een alternatief voor twee ‘traditionele’ oplossingen die we in Nederland kennen: het op individuele basis huren van een woning van een externe partij en het individuele eigendom van een woning. In woningcoöperaties zijn mensen directer betrokken bij het beheer van hun woning en de leefomgeving. Onderzocht zal worden hoe de mogelijkheden voor de leden van de wooncoöperaties om de huurwoningen over te nemen kunnen worden vergroot.

Verduurzaming van de gebouwde omgeving

- Het kabinet werkt met de medeoverheden, corporaties, netwerkbedrijven en andere stakeholders een beleidsprogramma uit voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Een eerste stap is het opstellen van regionale plannen met gemeenten, provincies, waterschappen en netbeheerders om per regio te komen tot een doelmatige aanpak met een optimale mix van energiebesparing, duurzame warmte en duurzame opwekking.

- Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad begint met vermindering van de warmtevraag door isolatie. Op de lange termijn kan dan in de resterende warmtebehoefte worden voorzien door warmtepompen, zonneboilers of door warmtenetten die gebruik maken van restwarmte of geothermie. Hiervoor zijn middelen beschikbaar.

- Aan het eind van de kabinetsperiode zullen nieuwe woningen en andere nieuwe gebouwen in de regel niet meer op gas verwarmd worden. Stapsgewijs zal ook de markt voor verduurzaming van de bestaande woningvoorraad op gang gebracht worden. Naarmate de expertise en ervaring in de bouwsector toenemen, zullen de kosten dalen en kan de verduurzamingsmarkt meer op eigen benen staan. De ambitie is dat aan het eind van de kabinetsperiode circa 50.000 nieuwbouwwoningen per jaar aardgasloos worden opgeleverd. Daarmee is in 2021 een substantieel deel van de jaarlijkse nieuwbouw en de woningvoorraad aardgasvrij.

- Voor het eind van de kabinetsperiode willen we 30.000 tot 50.000 bestaande woningen per jaar gasvrij kunnen maken of in ieder geval zodanig energie-efficiënt te maken dat ze op korte termijn gasloos gemaakt kunnen worden. Hiermee wordt een eerste stap gezet op weg naar een verduurzaming van 200.000 huizen per jaar, een tempo dat nodig is om in de 30 jaar tot 2050 de hele voorraad van 6 miljoen woningen te verduurzamen.

- De benodigde kostenreductie bij installatiebedrijven en aannemers wordt bevorderd door een innovatieprogramma gericht op vernieuwing en verbetering van producten en diensten in de gebouwde omgeving en waarborging van de kwaliteit van de uitvoering. Ook de activiteiten in het kader van de Topsector Energie en de Bouwagenda zullen hierop worden gericht.

- In lijn hiermee worden de energieprestatie-eisen (EPC) voor nieuwbouw verder aangescherpt en zal in nieuwbouwwijken niet meer standaard een gasnet worden aangelegd. De aansluitplicht van gas wordt vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet.

- Op het moment dat gasnetten vervangen moeten worden zal het netbedrijf in overleg met de gemeenten bezien hoe in de toekomstige energievraag kan worden voorzien.

- Uitgewerkt zal worden welke vormen van gebouw-gebonden financiering gebruikt zullen worden om besparingsopties aantrekkelijk te maken voor particuliere woningeigenaren. Financiering kan plaatsvinden door pensioenfondsen of banken die een lening verstrekken om te investeren in verduurzaming. Aflossing en rente worden betaald uit de besparing op de energiekosten. Indien de lening kan worden gekoppeld aan de woning, worden grotere investeringen met een langere looptijd aantrekkelijk en blijft het risico voor de woningeigenaar en de financiers beperkt waardoor risico-opslagen ook beperkt blijven. Indien nodig wordt de Wet Financieel Toezicht en bepalingen in het Burgerlijk Wetboek rond de bescherming van de consument bij financiering aangepast.

Overig

- Aan het eind van de kabinetsperiode zullen nieuwe woningen en andere nieuwe gebouwen in de regel niet meer op gas verwarmd worden. Stapsgewijs zal ook de markt voor verduurzaming van de bestaande woningvoorraad op gang gebracht worden. Naarmate de expertise en ervaring in de bouwsector toenemen, zullen de kosten dalen en kan de verduurzamingsmarkt meer op eigen benen staan.

- Monumenten, kunstwerken en archieven willen we beschermen en toegankelijk maken, ook met behulp van digitalisering. Speciale aandacht voor monumentale kerken, ook als die leeg komen te staan, is nodig. Er wordt geïnvesteerd in onderhoud en herbestemming. Particuliere monumentenbezitters blijven financieel gesteund worden. We trekken hier deze kabinetsperiode 325 miljoen euro voor uit.

Relevante link

Lees hier het gehele regeerakkoord

Handige hulpapp voor kijkers

Wij gaan kijkers helpen!

Probeer de app uit en gebruik de mogelijkheid aan bij een bezichtiging. Dit biedt u naast een handzame vergelijkingsmogelijkheid voor de potentiële koper, ook voordelen voor de verkoper. We willen namelijk verschillende data van de vraagzijde ontsluiten en deze vertalen naar handige tools die zowel voor koper als verkoper interessant zijn. 

ZO makkelijk is dát.

NVM Bezichtigingsapp' is eerst voor iPhone beschikbaar, maar zal binnenkort ook voor Android toestellen beschikbaar komen. 

https://itunes.apple.com/nl/app/nvm-bezichtigingsapp/id1188631628?mt=8

Stappenplan asbest

Stap 1: zit er asbest in?

De eerste stap is vaststellen of er echt asbest in het materiaal zit.

Waar kan asbest in zitten?
Al sinds 1994 is asbest een verboden grondstof. In nieuwe producten wordt het niet meer gebruikt. Asbest kan nog wel zitten in oudere gebouwen of producten, zoals vloerbedekkingen, schoorsteenpijpen en apparaten.

Klik hierna voor voorbeelden van asbest in huis en van asbest aan de buitenkant van de woning.

Hoe herken ik asbest?
Asbest bestaat uit microscopisch kleine, naaldachtige vezels. De vezelachtige structuur is te zien op breukvlakken en bij beschadigingen van asbestmateriaal (pas op dat u asbestvezels niet inademt). Asbest is vaak wit tot lichtgrijs. Golfplaten als dakbedekking zijn vaak grijs, zwart of roodachtig van kleur.

InfoMil legt uit hoe asbest eruit ziet. Verder heeft voorlichtingscentrum Milieu Centraal onder andere een filmpje om asbest te herkennen.

Zeker weten of het asbest is
Met het blote oog is asbest niet met zekerheid te herkennen. Wilt u zeker weten of ergens asbest in zit? En hoeveel het is? Laat het dan onderzoeken door een gecertificeerd asbestinventarisatiebedrijf. Daarna kunt u bepalen of het weg moet. Meer hierover leest u bij stap 2.

Weet u na stap 1 dat ergens asbest in zit? Dan is het de vraag of het weg moet. Soms kan het blijven zitten.

Stap 2: moet het weg of niet?

Asbestdaken beter weg
Er zit een gezondheidsrisico aan asbestdaken, omdat ze door weer en wind beschadigd kunnen raken. Ze slijten dus vanzelf. En als u vrijgekomen asbestvezels inademt, is dat gevaarlijk voor uw gezondheid. Daarom is het verstandig om een asbestdak te verwijderen.

Heeft u een asbestdak, bijvoorbeeld op uw huis, schuur of bedrijfspand? Ga dan door naar stap 3.

Ander asbestmateriaal hoeft niet altijd weg
Heeft u ander asbestmateriaal, zoals een pijp of vensterbank met asbest erin? Zitten de asbestvezels er nog stevig in vast? En is het materiaal nog onbeschadigd? Dan kan het veiliger zijn om het te laten zitten. Want als u het weghaalt, kunnen juist asbestvezels vrijkomen.

Als uw asbestmateriaal wél beschadigd is, is de situatie misschien niet meer veilig. Ga door naar stap 3 om te bepalen wie dit moet uitzoeken.

Gebouw met asbest toch veilig gebruiken
Heeft een gecertificeerd asbestbedrijf al onderzoek gedaan naar asbest in een gebouw? Dan kan de conclusie zijn dat er wel asbest in zit, maar dat de situatie toch veilig is. Dan moet er een plan worden geschreven zodat het gebouw in de toekomst ook veilig gebruikt kan worden. Bij stap 3 leest u wie dit moet doen.

Asbest nog niet in kaart gebracht?
Gaat u verbouwen, maar weet u niet of ergens asbest in zit? Of weet u niet hoe u ruimtes met asbestmateriaal veilig gebruikt? Dan kan een gecertificeerd asbestbedrijf een asbestinventarisatie doen. Bij stap 3 leest u wie voor een veilige situatie moet zorgen.

Stap 3: wie moet het weghalen?

Weet u na stap 2 dat het asbestmateriaal weg moet? Dan volgt de vraag wie daar verantwoordelijk voor is.

Als u niet de eigenaar bent
Denkt u dat ergens asbest in zit, maar bent u niet zelf de eigenaar van het materiaal? Bepaal dan wie de eigenaar is en neem daar contact mee op.

Bijvoorbeeld:

• Asbestmateriaal in of aan een gebouw
• Benader de eigenaar van dat gebouw. Zoals uw werkgever, buren, woningbouwvereniging of huisbaas.
• Asbestafval in een tuin of op een terrein
• Neem contact op met de eigenaar van de grond waar het afval ligt. Misschien zijn dat uw buren. Of misschien is een bedrijf eigenaar van die grond.
• Asbest op de openbare weg of in de lucht na brand of storm
• Geef dit door aan uw gemeente. Doe bijvoorbeeld een melding openbare ruimte. Bij veel gemeenten kan dat via hun website.

Asbest op het werk
Komt u in uw werk asbest tegen? Meld dit dan bij uw werkgever. Werkgevers moeten zorgen voor een veilige en gezonde werkplek. Dit geldt voor alle werkplekken, van bouwplaats tot kantoorpand. Ook werkgevers moeten zich aan de asbestregels houden.

Bijvoorbeeld:

• de werkplek afzetten als er (misschien) asbest aanwezig is;
• een asbestinventarisatie laten doen door een gecertificeerd bedrijf;
• een asbestbeheersplan opstellen als het aanwezige asbestmateriaal geen gevaar vormt;
• asbest laten verwijderen door een gecertificeerd bedrijf.

Asbest op school
Op de asbestkaart scholen van de website Atlasleefomgeving vindt u een overzicht van asbest in schoolgebouwen. Staat uw school er niet bij? En is uw school voor 1994 gebouwd? Vraag dan bij het schoolbestuur of de gemeente na of er asbest in het gebouw zit.

Als u wel de eigenaar bent
Bent u de eigenaar van het asbesthoudend materiaal? Dan bent u daar verantwoordelijk voor. U bent degene die moet zorgen dat de situatie veilig is.

Gaat het bij u alleen om een asbestdak? Dan is de volgende stap bepalen of u uw asbestdak zelf mag verwijderen. Meestal moet u dit laten doen. Ga door stap 4.

Renoveren of slopen: asbestinventarisatie
Wilt u een gebouw renoveren of slopen? Dan moet van tevoren duidelijk zijn waar asbest in het gebouw zit. En in welke staat het asbestmateriaal is. U schakelt hiervoor een gecertificeerd asbestinventarisatiebedrijf in. Dit bedrijf geeft aan hoe groot de risico’s zijn van de geplande werkzaamheden. Hoe hoger het risico, hoe zwaarder de veiligheidsmaatregelen.

Na een asbestinventarisatie krijgt u een inventarisatierapport. Daarin staat of de situatie veilig of onveilig is.

Asbest aanwezig, maar situatie veilig
Soms is er wel asbest aanwezig in een gebouw, maar is de situatie niet gevaarlijk voor de gezondheid. Dan kan het blijven zitten. Wel is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de situatie ook in de toekomst veilig is.

Ook veilig in de toekomst: asbestbeheersplan
In een asbestwand die nu veilig is, moet iemand over 3 jaar niet ineens gaan boren, bijvoorbeeld. Want dan komt er asbeststof vrij en zou de situatie alsnog gevaarlijk voor de gezondheid. Breng als gebouweigenaar daarom in kaart brengen waar het asbest precies zit. En wat er in die ruimte wel of niet gedaan mag worden. Stel bijvoorbeeld een asbestbeheersplan op, een soort handleiding voor het gebouw.

Als blijkt dat asbest weg moet
Uit de asbestinventarisatie kan ook komen het asbestmateriaal gevaarlijk is voor de gezondheid. Dan moet het weg. Meestal moet u dat laten doen. Heel soms mag u het zelf doen. Lees verder bij stap 4.

Als de eigenaar gaat veranderen
Er zijn geen speciale regels over asbest bij de koop of verkoop van onroerend goed, zoals een huis of bedrijfsgebouw. Het is goed als koper en verkoper afspreken:

• dat de koper het huis onderzoekt op asbest en dat hij daar een bedrijf voor mag inschakelen;
• als de koper de asbestinventarisatie door een bedrijf laat doen: of en hoe u de rekening verdeelt;
• als asbest moet worden verwijderd: of en hoe beide partijen de rekening van de sanering verdelen.

Hou er bij de koop van een huis rekening mee dat asbestdaken misschien per 2024 verboden zijn.

Stap 4: hoe moet het weggehaald worden?

Blijkt uit stap 3 dat u verantwoordelijk bent voor het verwijderen van het asbestmateriaal? Dan is het de vraag wie uw asbestmateriaal verwijdert. Mag u dat zelf doen, of besteedt u het uit? En aan welke regels moet u zich houden als u het zelf doet?

Zelf asbestmateriaal verwijderen

Asbestdak
In deze gevallen mag u NIET zelf een asbestdak verwijderen:

• uw dak is groter dan 35 m2;
• er liggen dakleien op uw dak;
• het is gevaarlijk om het dak zelf te verwijderen (bijvoorbeeld omdat u het moet afbreken);
• u kunt of wilt zich niet houden aan de voorwaarden van de gemeente;
• het gaat om asbestmateriaal in het pand of in materiaal van uw bedrijf.

In het algemeen
Als u zelf asbestmateriaal wilt verwijderen, moet u zich aan de voorwaarden houden. Een voorwaarde is bijvoorbeeld dat u een sloopmelding doet om uw gemeente te informeren. Milieu Centraal geeft gratis advies op maat bij asbest en heeft handige tips voor het zelf verwijderen van asbest.

Kosten
De kosten komen voor rekening van de eigenaar van het asbestmateriaal. Meer hierover leest u bij stap 5.

Let op uw gezondheid
Het is gevaarlijk voor uw gezondheid als u asbestvezels inademt.

Asbestvezels kunnen vrijkomen als u bijvoorbeeld gaat boren, zagen of slijpen in asbestmateriaal (zoals in een asbestplaat). Het kan zelfs al vrijkomen als u asbestmateriaal verplaatst (zoals touw of een vloermat).

Kunt u het asbestmateriaal niet verwijderen zonder dat dit gebeurt? Schakel dan een gecertificeerd asbestbedrijf in.

Contact met uw gemeente
Controleer of uw gemeente nog extra asbestregels heeft. Bijvoorbeeld over waar u uw asbestafval moet laten. Er zijn ook gemeenten die bijvoorbeeld gratis beschermende kleding bieden.

Asbestmateriaal laten verwijderen
In deze gevallen moet u een gecertificeerd asbestbedrijf inschakelen:

• uw dak is groter dan 35 m2;
• er liggen dakleien op uw dak;
• het is gevaarlijk om het dak zelf te verwijderen (bijvoorbeeld omdat u het moet afbreken);
• u wilt de landelijke subsidie aanvragen voor het verwijderen van asbestdaken;
• het gaat om asbestmateriaal in het pand of in materiaal van uw bedrijf.

Ook moet u een gecertificeerd asbestbedrijf inschakelen als u nu al weet dat u zich niet kunt houden aan de voorwaarden.

Stap 5: wie betaalt de asbestsanering?

Blijkt uit stap 3 dat u verantwoordelijk bent voor het verwijderen van asbestmateriaal? Dan komen daar misschien kosten bij kijken. Die kosten komen voor uw rekening.

Bespaartips
Bent u de eigenaar van het asbestmateriaal? Dan bent u er verantwoordelijk voor. Enkele tips:

• Vraag offertes bij verschillende gecertificeerde asbestverwijderaars op en vergelijk ze voor u kiest.
• Soms is het voordelig om een sanering samen met de buren te doen (zeker als asbesthoudende dakbedekking overloopt naar de buren).
• Vervangt u uw asbestdak? Verhoog uw energielabel en kies meteen voor dakisolatie en/of zonnepanelen;
• Milieu Centraal heeft gratis advies op maat voor mensen met een asbestdak. Na het invullen van enkele vragen krijgt u direct een globaal overzicht van de kosten in beeld.
• Milieu Centraal geeft meer tips bij asbest verwijderen.

Kan ik subsidie krijgen als ik mijn asbestdak vervang?
Gaat u de sanering van uw asbestdak(en) uitbesteden bij een deskundig asbestbedrijf? Dan kunt u subsidie aanvragen.

Kan ik bijzondere bijstand krijgen als subsidie niet voldoende is?
In sommige gemeenten hebben mensen met een uitkering recht op bijzondere bijstand. Krijgt u een uitkering? Vraag dan bij uw gemeente of u recht heeft op bijzondere bijstand.

 

 

 

 

Kies de makelaar die bij jou past

Op sommige plaatsen in Nederland is de woningmarkt oververhit. Met name in de stadscentra van Amsterdam, Utrecht en Groningen gaan woningen als warme broodjes over de toonbank. Er is weinig aanbod en heel veel vraag.

Gevolg: je moet er als koper razendsnel bij zijn en flink bieden, vaak boven de vraagprijs. In toenemende mate wordt in deze overspannen ‘zonder voorbehouden’ gekocht, wat grote (financiële en juridische) risico’s met zich mee kan brengen. Soms lijkt het een wedloop van de gekte. Parallel aan deze oververhitte woningmarkten raken ook de emoties van de betrokken partijen aan de kook en is rustig en verstandig nadenken soms ver te zoeken. 

Het levert in ieder geval spectaculaire verhalen op in de media.

"Deskundig en betrouwbaar advies, waarbij risico's worden geminimaliseerd"

Het kan, denk ik, geen kwaad om als NVM een nuchter geluid te laten horen in deze overspannen tijden. De aanschaf van een woning is immers een van de belangrijkste beslissingen in het leven. Een beslissing waar grote financiële en andere verplichtingen aan vastzitten. In de advisering van en ondersteuning bij zo’n belangrijke levensstap is de inbreng van een makelaar wenselijk. Hij/zij voorziet niet alleen in deskundig en betrouwbaar advies, ook worden de (grote) risico’s voor de kopers en verkopers geminimaliseerd. Logisch dat daar een prijskaartje aan hangt.

Rust en stabiliteit
Als grootste vereniging van makelaars hebben wij altijd gepleit en zullen wij altijd pleiten voor rust en stabiliteit op de woningmarkt. Dat is immers in het belang van kopers, verkopers en makelaars. Ook nemen we het  op voor de mensen die op de woningmarkt tussen de wal en het schip dreigen te raken. Zoals de starters die in de oververhitte steden vrijwel buitenspel staan. Of voor mensen in krimpregio’s die hun huis maar moeilijk kwijt kunnen. 

We pleiten voor meer nieuwbouw, betaalbaar, op de juiste locaties en op maat voor iedere doelgroep, juist om de gekte van de markt te voorkomen. En we willen dat er een rechtvaardig en meer op de individuele situatie toegesneden systeem van woningfinanciering geldt.

Uiteenlopende gebieden actief
Onze leden, de NVM-ondernemers, vormen een rijkgeschakeerd en gevarieerd gezelschap. Ze opereren in zeer uiteenlopende gebieden, van oververhitte stadscentra tot het platteland in de grensgebieden en alles wat daar tussen zit. Ze doen dat met een verkoopstrategie en een dienstenpakket dat bij die lokale of regionale woningmarkt hoort. Dat betekent vooral: weten wat er onder je klanten leeft en goed naar hun wensen luisteren en daarop inspelen. Want de consument is altijd bepalend, overal.

Er is dus niet één manier van makelen, laat staan dat de ene manier beter is dan andere. Dat is helemaal afhankelijk van het verkoopmodel van de betreffende makelaar, de wensen van zijn klantenkring én van de lokale omstandigheden. In veel gevallen stellen consumenten prijs op de traditionele makelaar, al dan niet met een full-service dienstenpakket, waarbij ze geheel of grotendeels ontzorgd worden. Daarnaast zien we internetmakelaars waarbij de consument zelf veel regelt. Ieder zijn eigen voorkeuren. Wie daar als makelaar niet op inspeelt, kan beter stoppen met zijn onderneming.

Partijdig

Een makelaar is altijd partijdig. Hij/zij moet namelijk niet alleen tegemoetkomen aan de wensen van een koper of verkoper, maar moet ook hun belangen behartigen. Een verkoopmakelaar zorgt ervoor dat een verkoper tegen een goede prijs zijn woning van de hand kan doen, een aankoopmakelaar bevordert dat een koper tegen gunstige voorwaarden zijn droomhuis kan aanschaffen. 

En de hoeveelheid (papieren en andere) rompslomp die geregeld moet worden, is een zaak van afspraken tussen consument en makelaar. De ene doet veel zelf, de andere laat het graag aan de makelaar over. Bovendien is de ene woning is andere niet, en hetzelfde gaat op voor de lokale woningmarkt en de specifieke wensen van een consument. Om die reden is het praktisch onmogelijk om tot een vast tarievenlijstje voor makelaarsdiensten te komen.

Kortom, het vergelijken van de ene makelaar met de andere gaat mank. Het is appels met peren vergelijken. Een kwestie van smaak, niet van beter of slechter. Op de woningmarkt wordt nu eenmaal een marktspel gespeeld. En dat spel verschilt per gemeente, per streek. Daar is de rol van makelaar nuttig bij, in welke zin en omvang ook. Bij een NVM-makelaar mogen kopers en verkopers er van uitgaan dat hun belangenbehartiger fatsoenlijk, eerlijk en open voor hen optreedt.  

Mijn advies aan kopers en verkopers is: informeer je goed voordat je een makelaar kiest. Luister naar ervaringen van vrienden en kennissen, lees reviews en maak eerst kennis en kijk of jullie bij elkaar passen. Lokkende termen als ‘goedkoop’ en ‘gratis’ zijn niet per definitie de beste aanwijzingen; ze kunnen heel goed een dwaalspoor blijken voor zoiets belangrijks als het kopen of verkopen van een huis.

Doe de online test

Facts over de WOZ

Feiten over de WOZ

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar met 5 tot 7%. Dat schrijft de Waarderingskamer (de toezichthouder op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)) in een brief aan de staatssecretaris van Financiën. De WOZ-waarde die men volgend jaar ontvangt, geeft de marktontwikkeling tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2017 weer.

De Waarderingskamer wijst erop dat ontwikkeling van de woningmarkt in deze periode zeer verschillend is tussen gemeenten en tussen regio’s. In de Randstad is bijvoorbeeld sprake van een meer dan gemiddelde stijging en woningbezitters in deze regio moeten rekening houden met een stijging van de WOZ-waarde van ruim boven de 10%. In sommige andere gebieden is nog sprake van een lichte daling.

Onderwerp	2017	2016	2015	2014
Waardepeildatum	1-1-2016	1-1-2015	1-1-2014	1-1-2013
Aantal onroerende zaken (WOZ-objecten) waarvoor waarde is bepaald	8,8 miljoen	8,7 miljoen	8,6 miljoen	8,6 miljoen
Aantal verzonden geschriften met één of meer WOZ-beschikkingen	7,6 miljoen*	7,6 miljoen	6,2 miljoen	6,0 miljoen
Percentage tijdig verzonden beschikkingen	95,8%	98,0%	95,6%	95,4%
Aantal gemeenten dat de WOZ-beschikkingen tijdig heeft verzonden	369 (van de 388)	386 (van de 390)	377 (van de 383)	387 (van de 403)
Aantal ingediende WOZ-bezwaarschriften	104.000	87.000	79.000	96.000
Percentage bezwaarschriften	1,4%	1,1%	1,3%	1,6%
Aantal ingediende WOZ-bezwaarschriften op basis van "no cure no pay"	23.000	19.000***	16.500***	20.000***
Percentage bezwaarschriften op basis van "no cure no pay"	22,1%	23,0%	20,8%***	18,9%***
Percentage woningen onder bezwaar	1,5%*	1,3% (apr.) 1,8% (okt.)	1,3% (april) 1,8% (okt.)	1,7% (april) 2,4% (okt.)
Waarvan op basis van "no cure no pay"	27,7%	29,3%	19,6%***
Percentage niet-woningen onder bezwaar	4,2%	4,0% (apr.) 6,1% (okt.)	4,9% (apr.) 6,1% (okt.)	4,8% (apr.) 6,4% (okt.)
Waarvan op basis van "no cure no pay"	30,6%	29,9%	23,5%***
Onderwerp	2017	2016	2015	2014
Woningen
Waardepeildatum	1-1-2016	1-1-2015	1-1-2014	1-1-2013
Gemiddelde waarde-ontwikkeling WOZ-waarde	3,3%	1,2%	-2,8%	-5,4%
Percentage woningen onder bezwaar	1,5%*	1,8%	1,8%	2,4%
Percentage gehonoreerde bezwaren	**	51,1%	57,2%	42,6%
Percentage woningen dat een andere waarde heeft door heroverweging in bezwaar	**	1,0%	1,1%	1,1%
Gemiddelde verandering van de waarde door bezwaar	**	11,3%	10,8%	16,3%
Verandereing van de waarde door bezwaar t.o.v.waarde alle woningen	**	0,13%	0,15%	0,25%
Aantal beroepsprocedures woningen	**	4.250	5.200	10.600
Niet-woningen
Gemiddelde waarde-ontwikkeling WOZ-waarde	-1,5%	-1,9%	-2,7%	-3,7%
Percentage niet-woningen onder bezwaar	4,2%*	6,1%	6,1%	6,4%
Percentage gehonoreerde bezwaren	**	53,2%	49,6%	48,0%
Percentage niet-woningen dat andere waarde heeft door heroverweging in bezwaar	**	3,8%	3,4%	3,3%
Aantal beroepsprocedures niet-woningen	**	2.500	1.600	2.450
Onderwerp	2017	2016	2015	2014
Financiële kengetallen
Uitvoeringskosten Wet WOZ		€ 150 miljoen	€ 147 miljoen	€ 150 miljoen
Kosten per WOZ-object		€ 16,45	€ 16,50	€ 17,00
Uitbetaalde proceskostenvergoedingen		€ 6,4 miljoen	€ 6,8 miljoen	€ 6,6 miljoen

*     Percentage objecten onder bezwaar zal in de loop van het jaar nog toenemen.

**   Cijfers pas bekend na afronding bezwaarafhandeling, eind 2017.

*** Niet alle gemeenten konden de uitsplitsing maken.

Bron: Waarderingskamer