Stadskantoor in Delft nog onzeker

Wethouder waarschuwt voor miljoenenstrop als Delft bouw nieuw stadskantoor alsnog afblaast – Steeds meer partijen en burgers twijfelen aan miljoenenproject bij de Spoorzone - Eind september meer duidelijkheid.

Komt er wel of geen referendum over de komst van een nieuw Delfts stadskantoor?



Op 22 september stemt de gemeenteraad over een verzoek daartoe van drie oppositiepartijen en 366 burgers. Die willen alle inwoners van Delft zich in januari laten uitspreken over de noodzaak van het miljoenenproject.
De raadsleden De Wit (Leefbaar Delft), Stoelinga (Onafhankelijk Delft) en Van Oort (éénmansfractie) vinden het bouwwerk in de Delftse spoorzone te duur. "De burgers moeten hierover hun zegje kunnen doen", zegt Jeroen van Oort, die in april uit de fractie van collegepartij CDA stapte. "Ze kunnen dan kiezen tussen stenen en bijvoorbeeld kunst, sport of zorg."

Afgelopen donderdag strandde een poging van de oppositie om de besluitvorming over het referendum nu al in stemming te brengen. Na een tumultueuze raadsvergadering wilde een meerderheid liever wachten op cijfers van Ernst & Young over de consequenties van 'niet bouwen'. Daarnaast bleef onduidelijk of de volksraadpleging in dit specifieke geval wel mag. Voor 22 september is die helderheid er wel.

Verantwoordelijk Spoorzonewethouder Milene Junius is geen voorstander van een 250.000 euro kostend referendum. "Los van die kosten gaat afzien van de bouw Delft vele miljoenen kosten. Weggegooid geld waarvoor we niets terugkrijgen. Dat komt doordat het stadskantoor deel uitmaakt van het spoorzoneproject en daarmee juridisch en technisch verweven is."

Al eerder besloot de CDA-wethouder door de afname van het aantal ambtenaren in Delft één verdieping van het gebouw te schrappen. Het gaat inmiddels niet meer om 29.000 vierkante meter, maar 25.000. Daarmee gaan de kosten van het stadskantoor volgens het college omlaag van 60 naar 51 miljoen. De oppositie houdt de totale kosten dan op 78 miljoen.

Ook coalitiepartij D66 is als grootste Delftse fractie voorlopig tegen een referendum over het door Francine Houben (Mecanoo) ontworpen stadskantoor, dat in 2015 klaar moet zijn. "Als blijkt dat Delft het stopzetten van de bouw inderdaad financieel niet kan dragen, is een referendum alleen maar verspilling van tijd en geld”, aldus fractievoorzitter Huub Halsema.

Duurzaam gebouw
Het nieuwe Delftse stadskantoor wordt één van de meest innovatieve en duurzame gebouwen van Nederland. Zo wordt het niet gebouwd, maar gemonteerd. Dat is nodig omdat de ruimte op het bouwterrein beperkt is met het spoor aan de ene en de gebouwen aan de andere kant. Daarnaast komt er ook een duurzame warmte en koudeinstallatie, waar bijvoorbeeld de warmte die computers afgeven, wordt opgeslagen. Ook komt er daglichtgestuurde verlichting om energie te besparen. Met de maatregelen kan het gebouw met 35 procent minder energie toe dan is voorgeschreven. In een later stadium kunnen er ook nog zonnepanelen op het dak geplaatst worden


- Metro -

Bij ZO makelaars tijdelijk geen Kosten Koper, maar Koppel Korting

Vooruitlopend op de landelijke Open Huizen Route en de eerstkomende Kijkavond heeft ZO makelaars bovenop de verlaagde overdrachtsbelasting in plaats van de gebruikelijke Kosten Koper de komende periode bij een groot aantal woningen een unieke actie: Koppel Korting.

Hoe werkt de Koppel Korting actie voor u als koper?

• U bekijkt een deelnemende woning op Kijkavond.nl of het landelijke Open Huis van 1 oktober as.

• U wenst de woning voor de aangeboden koopsom met Koppel Korting aan te kopen.

• U levert een ingevuld biedingsformulier in per mail, fax of persoonlijk met daarop de nadere voorwaarden zoals opleveringsdatum en een eventuele ontbindende voorwaarde.

• U kunt vrijblijvend een afspraak maken met een van onze hypotheekadviseurs, die voor u de financiering regelen.

• In de koopakte wordt de koopsom met Koppel Korting opgenomen. Tevens wordt in de koopakte vermeld dat de verkoper de kosten van de leveringsakte aan de notaris zal betalen.

• U betaalt bij de notaris de koopsom en de bijkomende kosten, zoals de hypotheekakte en afsluitprovisie over het hypotheekbedrag.

Voorwaarden Koppel Korting actie:
Actie is niet bij iedere woning uit onze portefeuille van toepassing en heeft een beperkte looptijd.

De actie geldt alleen voor koopovereenkomsten, die uiterlijk 1 december 2011 tot stand komen en voortkomen uit bezichtigingen die in de periode vanaf 25 augustus tot 1 november hebben plaatsgevonden.

Het passeren van de notariële akte van levering zal plaatsvinden bij een door verkoper te bepalen notaris. Koper kan hier geen invloed op uitoefenen, tenzij de door hen gewenste notaris een vergelijkbaar tarief zou hebben.

Indien gewenst kan het passeren van de notariële akte van levering plaatsvinden op het kantoor van de makelaar. Wenst u als koper toch een andere notaris, dan dient u dit aan te geven op het biedingsformulier en verkoper dient hier uitdrukkelijk mee in te stemmen. Na ondertekening van de koopakte kan de notariskeuze niet meer gewijzigd worden. Bij een eigen keuze van notaris, komen de hogere kosten van het opstellen van de akte van levering voor rekening van koper. Deze verrekening vindt plaats via de afrekening van de notaris.

Gaat het om het aankopen van de eigen woning die als hoofdverblijf dient, dan zijn bepaalde financieringskosten, zoals bijvoorbeeld de afsluitprovisie en de hypotheekaktekosten een fiscale aftrekpost.

Vragen? Bel gerust naar ons kantoor! Telefoon 015-212 99 88 of mail makelaars@zo.nl

Doet u op 1 oktober mee aan de NVM Open Huizen Dag?

Tips voor de verkoper
Twee keer per jaar organiseert de NVM de landelijke NVM Open Huizen Dag. Ongeveer 45.000 tot 50.000 verkopers doen hieraan mee. Voor u als verkoper is dit een mooie kans om uw woning onder de aandacht te brengen.

Uit onderzoek van de NVM blijkt dat wanneer een woning meedoet aan de NVM Open Huizen Dag de kans ongeveer 10 % is dat deze binnen 10 weken is verkocht. Doet uw woning niet mee, dan is deze kans ongeveer 6%. Laat dit moment dus niet aan u voorbij gaan.

Meedoen?
Wanneer u mee wilt doen met de NVM Open Huizen Dag kunt u contact opnemen met uw ZO makelaars. Deze stelt campagnemateriaal voor u beschikbaar, zoals NVM-posters en NVM-stroken die over het Te Koop-bord worden geplaatst. Ook krijgt u advies van uw makelaar hoe u potentiële kopers te woord kunt staan. Daarnaast geeft ZO makelaars de woning op Funda een ‘Open Huis’-kenmerk.

De NVM Open Huizen Dag begint om 11.00 uur en duurt tot 15.00 uur. Lokaal kunnen er afwijkende tijden zijn, maar landelijk en regionaal adverteert de NVM met deze tijden. Houd dus altijd rekening met bezoek tussen deze tijden.

Belangrijk is dat u uw huis op orde brengt, zoals u bij elke bezichtiging doet. Kijk hieronder naar de tips om uw huis optimaal te presenteren.

Aandachtspunten

• Zorg voor een opgeruimd en schoon huis. Verwijder zo veel mogelijk persoonlijke accenten.
• Creëer een prettige woonsfeer.
• Zorg voor een verzorgde tuin.
• Breng uw kinderen en/of uw huisdieren elders onder.
• Laat het bezoek rustig rondkijken. Volg het bezoek op gepaste afstand.
• Leid het bezoek met maximaal één persoon rond.
• Geef eerlijk antwoord opvragen. Verwijs bij twijfel altijd door naar uw makelaar.
• U heeft het recht om mensen te weigeren. Het is immers uw huis.
• Besef dat veel bezoekers zich slechts komen oriënteren.
• Verwijs bij interesse en/of een bod altijd door naar uw makelaar.

ZO makelaars verzoekt u de bezoekers te registeren zodat we hen op een later tijdstip na kunnen belen. U krijgt dan feedback op de bezichtiging. Met deze informatie kunt u uw woningpresentatie verbeteren en de verkoop optimaliseren.

Heeft u vragen?
Neem dan contact op met ZO makelaars 015-212 99 88 of de NVM Consumentenvoorlichting.

Geef NU uw verkoopopdracht

Overweegt u uw woning te verkopen? Geef ZO makelaars nu uw verkoopopdracht en profiteer van het speciale Open Huis pakket.

Op 1 oktober is er weer een landelijk Open Huis en komen duizenden woningzoekers op de been.





Geef ons nu uw verkoopopdracht en profiteer van ons Top Open Huis-pakket

- advertentie is huis-aan-huis blad
- Tophuis vermelding op Funda
- speciale Open Huis poster
- speciale vlaggetjes voor extra attentie
- Deelname aan Kijkavond.nl indien (be)zoekers niet op zaterdag kunnen kijken
- Duidelijk zichtbaar op ZO.nl en Funda

op=op
Het pakket t.w.v. € 300,- kost tot 31 augustus slechts € 99,-

Laat uw gegevens achter en wij nemen spoedig contact met u op.

Bent u ook ZO nieuwsgierig?
ZO makelaars is in 2010 uitgeroepen als Funda Award winnaar. Bent u nieuwsgierig hoe wij u kunnen helpen bij de (ver)koop van uw woning? Onze NVM makelaars leggen het graag aan u uit.








- Posted by ZO makelaars, Tel 015-2129988 -

Twee inkomens gebruikt voor startershypotheek

Startende woningkopers baseren hun hypotheekbedrag in 2 van de 3 gevallen op twee inkomens.

Gemiddeld is het hypotheekbedrag rond de 200.000 euro en dit is meestal ook het bedrag wat gebruikt wordt voor de aankoop van het huis.



Een hypotheek?
Startershypotheek vaak op basis van twee inkomens.
Van de 66.000 starters komt 80% uit een huurwoning, dit en meer blijkt uit onderzoek van TNS NIPO. Door voor de aankoop van het eerste huis twee inkomens te gebruiken zijn de starters gevoeliger voor onvoorziene omstandigheden als scheiding en werkloosheid. Onderzoeksdirecteur Adriaan Eecen van marktonderzoeksbureau TNS NIPO laat weten dat de starters de risico’s wel proberen te beperken door bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten (80%). Met deze verzekering blijft de partner die na overlijden overblijft niet met te hoge lasten blijft zitten. Een andere manier van risicobeperking is door te sparen binnen de hypotheek (90%).

Volgens Eecen oriënteert de helft van de starters zich eerst op de risico’s van de hypotheek. Gemiddeld worden er vooraf drie gesprekken gehouden waarover men naast de hoogte van de rente, spreekt over de duur van de hypotheek, de maximale hoogte, de aflossingsmogelijkheden en de hypotheekvorm. Opvallend is dat slechts 17% van de mensen die hun hypotheek oversluiten en 28% van de doorstromers naar de risico’s informeert.

Met de gemiddelde koopprijs van 200.000 euro hebben de meeste startende kopers een tophypotheek. De waarde van het huis is vaak lager dan het hypotheekbedrag dat gemiddeld 205.00 euro bedraagt. Het overige geld wordt voor verbouwingen gebruikt.

Doorstromers sluiten gemiddeld een hypotheek af van 250.000 euro om een huis te kopen van 294.000 euro. Door de overwaarde van het vorige huis wordt de rest van het koopbedrag gedekt.

Ontbinden van een 'voorlopige' koopakte? Hoe gaat dat...

Er bestaat onder kopers soms nog onduidelijkheid over de wijze van inroepen van het financieringsvoorbehoud door een koper.

In de standaard NVM koopovereenkomst is opgenomen (artikel 16.3 bij eengezinswoning / artikel 19.3 bij appartementsrecht) dat de mededeling dat men de ontbinding wil inroepen goed gedocumenteerd dient te geschieden. In de toelichting bij de koopovereenkomst is opgenomen wat onder goed gedocumenteerd moet worden verstaan.

Het gaat er om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Bij een beroep op de ontbindende voorwaarde financiering dient koper afwijzingen van geldverstrekkende instellingen te overleggen aan verkoper.

Over het algemeen wordt aangenomen dat twee afwijzingen voldoende zijn. In sommige gevallen kan één afwijzing ook voldoende zijn.

In een zaak die onlangs speelde bij Rechtbank Leeuwarden (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BR2496 ) kwam de vraag aan de orde of koper de mededeling dat hij de ontbinding wilde inroepen goed had gedocumenteerd.

De Rechtbank achtte de ene afwijzing die koper had overlegd niet voldoende. Ook voldeed de afwijzing niet aan de vereisten die worden gesteld aan de inhoud daarvan. Een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag om een lening wordt afgewezen kan niet worden aangemerkt als voldoende gedocumenteerd. Van die documentatie behoort ten minste een kopie van de aanvraag deel uit te maken om te kunnen beoordelen of een reële aanvraag is ingediend. Het gaat er immers om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. De inhoud van de tweede afwijzing, die koper te laat aan verkoper had overlegd, wordt door de Rechtbank op dezelfde gronden als onvoldoende aangemerkt, nu ook deze afwijzing slechts bestaat uit een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag voor een lening wordt afgewezen.

De overlegde stukken van koper voldoen niet aan de vereisten. De Rechtbank is dan ook van oordeel dat koper zich niet op goede gronden op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de woning heeft beroepen. De overeenkomst is door koper dus niet rechtsgeldig ontbonden.

Voorkom dit soort problemen en neem uw NVM aankoopmakelaar mee. De adressen vindt u op Funda


- Bron NVM -

Goeie info over VvE

AMSTERDAM - Kopers van appartementen moeten zo veel mogelijk informatie verzamelen over de flat die men wil kopen en alle bijbehorende zaken en de VvE. Verkopers van flats daarentegen moeten aspirant-kopers zo veel mogelijk en de juiste informatie over die flat en de VvE verstrekken. Doen ze dat niet, dan kan dit tot schade leiden.



Eigenaars van appartementsrechten zijn via de wet verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het gebouw waarin dit appartement zich bevindt. In grote lijnen gaat de flateigenaar over de flat zelf en wat daarbinnen gebeurt en nodig is, zoals onderhoud. Alles buiten de flat valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE, de zogenoemde gemeenschappelijk delen, zoals dak, lift, gevels, hal, trappenhuis, opstalverzekering. Alle leden van de VvE betalen mee aan de kosten van de VvE en haar onderhoudsreserves.

In een VvE bestaan twee belangrijke stukken: de splitsingsakte en de splitsingstekening. En, uiteraard tegenwoordig ook het verplichte meerjaren onderhoudsplan, waarvoor de VvE financiële reserves moet aanhouden die opgebracht worden door de leden van de VvE.
De mate waarin leden van een VvE via de maandelijkse servicekosten bijdragen aan de VvE is gelijk aan de breukdelen die daarvoor zijn opgenomen in de splitsingsakte. Deze vindt u achter het appartementennummer (index) van uw flat in die akte. Over deze breukdelen, dus uw aandeel in het gehele gebouw, ontstaat wel eens discussie. Althans bij de oudere gebouwen, want bij de nieuwere VvE’s moet uit de akte duidelijk blijken hoe men tot deze breukdelen is gekomen.

Als een verdeling van de kosten echt onredelijk is, kan de VvE besluiten deze verdeling te wijzigen. In de splitsingsakte en het bijbehorende standaard splitsingsreglement staat hoe u dit kunt doen. Staan kosten van gemeenschappelijke zaken niet genoemd in de akte dan komt de verdeling meestal niet voor via de breukdelen, maar worden zij omgeslagen per appartement.

Voorbeeld
Een voorbeeld daarvan zag ik in mijn VvE, met vijf grote flats en tien kleine. Het onderhoud aan de individuele cv-ketels werd via de VvE jaarlijks uitgevoerd en de kosten via de breukdelen over de leden van de VvE verdeeld, terwijl deze cv-ketels niet tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Daardoor betaalden de grote flats voor onderhoud aan dezelfde ketels veel meer dan de kleinere flats. Dit is inmiddels hersteld: alle flats betalen nu hetzelfde bedrag voor het jaarlijkse ketelonderhoud.

Bij de rechtbank Rotterdam speelde een kwestie tussen koper en verkoper van een flat. Verkoper had verzwegen dat er een meerjarenonderhoudsplan (MOP) in de VvE bestond en de koper had – onwetend hiervan – er niet naar gevraagd. Het MOP had tot gevolg dat de VvE de komende jaren aanmerkelijke bedragen moest reserveren en dat kwam nu voor rekening van de koper. De rechter vond dat verkoper dit niet had mogen verzwijgen en vond het onvoldoende dat de verkoper de koper voor info slechts naar de VvE had gestuurd. De rechter verlaagde de koopsom met 9000 euro.





- Telegraaf - www.broeren.com -

'Overdrachtsbelasting in strijd met EU-regels' - Een interessant artikel

'Overdrachtsbelasting in strijd met EU-regels'
Bram Logger − 03/08/11, 09:27

De overdrachtsbelasting is in strijd met het Europese recht op vrije eigendom en moet daarom helemaal worden afgeschaft. Dat stelt fiscaal jurist Andrea Faber van het Nijmeegse advocatenkantoor Jaegers & Soons. Namens inmiddels ruim tweehonderd huizenkopers spant zij een proces aan tegen de overheid.

Faber studeert al maanden op deze zaak. Het plotselinge besluit van het kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen van 6 naar 2 procent heeft het proces in het een stroomversnelling gebracht. "Het is natuurlijk extra wrang voor mensen die vlak voor 15 juni, toen de verlaging inging, een huis hebben gekocht. Die groep willen we ook helpen."

Mensenrechten
De overdrachtsbelasting werd ingevoerd tijdens de Spaanse overheersing in de zestiende eeuw. Waarom zou die nu ineens onrechtmatig zijn? "Sinds die tijd is er veel veranderd", zegt Faber. "Vooral door de invoering van Europese regelgeving."

De onrechtmatigheid van de overdrachtsbelasting is zware juridische kost. De kern van Fabers betoog komt erop neer dat de 'verhuisbelasting' in strijd is met de fundamentele mensenrechten.

In het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens staat al sinds 1950 dat een ieder recht heeft op vrije eigendom. Op die bepaling mogen overheden echter uitzonderingen maken, bijvoorbeeld vanwege de nationale belastingwetgeving.

Strijdig met recht op vrije eigendom
Sinds 2009 staat dezelfde bepaling echter ook in het Handvest bij het Verdrag van Lissabon, dat in de plaats kwam van de Europese grondwet die in een referendum door Nederland werd weggestemd.
Dat Handvest is in tegenstelling tot het mensenrechtenverdrag mogelijk wel van toepassing op nationale belastingwetgeving.

In dat geval zou het Europese hof van justitie in Luxemburg de overdrachtsbelasting strijdig met het recht op vrije eigendom kunnen verklaren. "Die bepaling zat echt verstopt in het handvest bij het verdrag. Het was even zoeken. Maar inmiddels hebben we overlegd met andere juristen en hoogleraren. Ook zij denken dat dit proces kans van slagen heeft", zegt Faber.

Bezwaar maken
Net als bij andere belastingen hebben particulieren zes weken de tijd om bezwaar te maken tegen betaling van de overdrachtsbelasting. Als dat bezwaar wordt afgewezen, is het mogelijk naar de rechter te stappen.

Vereniging Eigen Huis doet niet mee aan het proces. "Daarvoor is dit te specialistisch", zegt een woordvoerder. Eigen Huis wijst huizenkopers erop dat procederen ook geld kost, en het nog jaren kan duren voordat de hoogste Europese rechter zich over de kwestie heeft uitgesproken. "Vijf jaar is nog niets in dit soort zaken."

Ook onenigheid over verlaging 'verhuisbelasting'

Ook huizenkopers die vlak voor 15 juni een nieuwe woning kochten, spannen een zaak aan over de overdrachtsbelasting. Zij willen net als kopers van na 15 juni ook in aanmerking komen voor 2 in plaats van 6 procent. Belastingadviseurs van KPMG Meijburg denken dat ze kans van slagen hebben. Zij menen dat de overheid zich schuldig maakt aan willekeur.

Oorspronkelijk zou de verlaging ingaan per 1 juli, maar omdat premier Mark Rutte op 15 juni mensen nog opriep niet op de maatregelen van de overheid te wachten, maar vooral een huis te kopen, kreeg de maatregel terugwerkende kracht tot 15 juni. Volgens KPMG Meijburg hebben mensen die tot zes weken voor 15 juni een huis kochten het recht om bezwaar te maken. Door die groep huizenkopers uit te sluiten van de lagere overdrachtsbelasting, zou de overheid het discriminatieverbod overtreden.

Ook in deze zaak doet Vereniging Eigen Huis niet mee. "Je moet ergens een grens trekken. In dit geval hebben mensen die net voor 15 juni een huis hebben gekocht naast het net gevist", aldus een woordvoerder.

Bron Trouw

'Kansen voor starters ondanks strengere hypotheekregels'

AMSTERDAM - Op maandag 1 augustus gaan de nieuwe, strengere hypotheekregels in. Voor starters zal het daardoor nog moeilijker worden om een huis te kopen.

Maar er is ook goed nieuws voor deze groep. Tot 1 juli 2012 is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6 naar 2 procent. Bovendien kunnen ouders hun zoon of dochter aan een eerste woning helpen door een belastingvoordeel te benutten, zo meldt Netwerk Notarissen.

Voorbeeld
Een voorbeeld: Anne (25 jaar) loopt al een tijdje rond met het idee te gaan kopen in plaats van huren. De huizen dichtbij haar werk zijn te duur als ze alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, daarbij optelt.

Omdat deze belasting onlangs is verlaagd onderneemt Anne een nieuwe zoektocht. Ze vindt een leuke benedenwoning van 190.000 euro. Door de verlaging van de overdrachtsbelasting bespaart zij 7600 euro. Hierdoor kan zij de gedateerde keuken vervangen.

Haar ouders besluiten haar financieel te helpen. Zij schenken haar een bedrag van 28.000 euro. Omdat er een vrijstelling is van ruim 50.000 euro betaalt Anne geen schenkbelasting over dit bedrag. Naast de schenking lenen de ouders aan Anne een bedrag van 32.000 euro uit.
De ouders rekenen op advies van de notaris een rente over deze lening. De hypotheekrenteaftrek geldt dan ook voor de lening van de ouders. De ouders kunnen de rente elk jaar schenken, als ze dat doen op de manier die door de Belastingdienst is goedgekeurd. Ook de schenking van de rente kan zonder schenkbelasting.

De schenking en de lening worden bij de notaris in een akte vastgelegd. Voor de schenking is dit verplicht, voor de lening niet.

De ouders van Anne kiezen er toch voor om de lening notarieel vast te laten leggen zodat de lening juridisch in orde is.

Voordelen
Ook willen zij de lening officieel in de vorm van een hypotheek aan Anne geven, omdat dit voordelen voor de ouders heeft als hun dochter in betalingsmoeilijkheden zou komen.
Deze constructie levert Anne niet alleen een eerste huis met een nieuwe keuken op. Zij kan ondanks de strengere hypotheekregels een lening bij de bank krijgen, omdat haar ouders haar geld hebben geschonken.
Anne kan daarnaast profiteren van de optimale hypotheekrenteaftrek, maar betaalt per saldo over de lening aan haar ouders geen rente. Hierdoor houdt ze per maand nog wat van haar salaris over. Ze spaart dit geld om op termijn de badkamer te kunnen verbouwen.


- Telegraaf over geld -