Het verhuren van uw woning, wat komt daarbij kijken?

U gaat samenwonen en krijgt uw woning niet snel verkocht. Of u gaat een jaar lang naar het buitenland. Uw woning verhuren lijkt dan een logische optie. Dit heeft wel de nodige gevolgen.

De Belastingdienst:

Staat uw huis te koop?
Als u uw woning wilt verhuren, onderscheidt de Belastingdienst twee situaties. Hierbij is het van belang of u uw huis verhuurt terwijl het te koop staat.

Als de woning te koop staat, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek als u de woning volledig verhuurt. De waarde van uw woning valt dan in box 3. Dat kan betekenen dat u jaarlijks vermogensrendementsheffing van 1,2% betaalt over de overwaarde. Daar staat tegenover dat de huurinkomsten niet worden belast. Is de verhuurperiode afgelopen? Dan kan de woning onder bepaalde voorwaarden weer binnen de eigenwoningregeling (box 1) vallen en kan de hypotheekrente weer aftrekbaar zijn. Kijk hiervoor ook op Belastingdienst.nl

Staat de woning niet te koop?
Staat de woning niet te koop, dan kan de verhuurde woning onder de eigenwoningregeling vallen. U kunt dan de renteaftrek behouden. U dient wel zeventig procent (70%) van de huurinkomsten aan te geven als 'Inkomsten uit tijdelijke verhuur.' Hiervoor moet zijn voldaan aan de voorwaarden van de zogenoemde tijdelijke verhuur. Deze voorwaarden vindt u op Belastingdienst.nl

Tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet
Huurders zijn in Nederland bijzonder goed beschermd. Zelfs bij tijdelijke contracten kan het moeilijk zijn huurders te laten vertrekken. Probeer daarom een tijdelijk huurcontract te regelen op basis van de Leegstandswet. De tijdelijke huurder heeft dan geen recht op huurbescherming. Hiervoor heeft u wel een vergunning voor tijdelijke verhuur nodig van de gemeente. Bovendien is het verstandig om voor het opstellen van het huurcontract advies in te winnen bij de notaris.

Heeft uw bank toestemming gegeven?
Heeft uw bank toestemming gegeven voor tijdelijke verhuur? Uw hypotheek is namelijk bedoeld voor een huis voor eigen gebruik. De bank zal waarschijnlijk eisen dat het tijdelijke huurcontract een ‘tussentijdse ontruimingsverklaring’ bevat. Hiermee krijgt de bank bij eventuele gedwongen verkoop de huurder uw huis uit.

Vergeet de verzekeraar niet in te lichten
Vergeet ook niet op tijd uw verzekeringsmaatschappij in te lichten over de huurder. Een nieuwe bewoner kan namelijk een ander risicoprofiel hebben door bijvoorbeeld de hoeveelheid inboedel, of het aantal kinderen. En dit kan weer van invloed zijn op de hoogte van de premie. Als u vergeet om de verzekeringsmaatschappij te informeren, dan loopt u het risico dat er niet wordt uitgekeerd bij schade tijdens de verhuurperiode.

Een rekenvoorbeeld
Stel, uw woning is 300.000 euro waard. De hypotheek bedraagt 250.000 euro, tegen een rente van 4%. Uw jaarlijkse hypotheeklasten bedragen dan 10.000 euro en de overwaarde is een halve ton. U kunt uw woning verhuren voor 1.000 euro per maand. En u zit in de belastingschijf van 42%.
Als u niet verhuurt, zijn de jaarlijkse kosten van leegstand 10.000 euro, verminderd met de aftrek van 4.200 euro (belastingschijf van 42% over 10.000 euro), dus 5.800 euro.

Als u wel verhuurt, betaalt u naast 10.000 euro hypotheekrente, 600 euro vermogensrendementsheffing (1,2% over 50.000; het heffingvrije vermogen van box 3 ad 20.785 euro wordt buiten beschouwing gelaten). Opgeteld zijn uw lasten bij verhuur dus 10.600 euro. En de huuropbrengsten bedragen 12.000 euro, dus per saldo levert verhuur u dan jaarlijks 1.400 euro op.

Geen tekenen van herstel

De Nederlandse huizenmarkt vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. De prijzen van koopwoningen zullen dit en volgend jaar naar verwachting verder dalen, met respectievelijk 2% en 2,5%.

Het aantal te koop staande huizen stijgt nog steeds en bevindt zich al op een hoog niveau; in april stonden ruim 184.000 woningen te koop. Het aantal transacties zal naar verwachting uitkomen op 130.000 dit jaar en 135.000 in 2012. In het eerste kwartaal van dit jaar daalde de gemiddelde huizenprijs in Nederland met 0,5% ten opzichte van het kwartaal ervoor. In vergelijking met een jaar geleden ligt het huidige prijsniveau 1,2% lager. Ondanks een sterke opleving van het aantal transacties in de eerste twee maanden van 2011 steeg het aantal transacties met slechts 2,2% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Oorzaak is de flinke terugval van het aantal transacties in maart.

De opleving in januari en februari komt voort uit de rust omtrent de hypotheekrenteaftrek bij het aantreden van het nieuwe kabinet. Ook kregen huishoudens een extra prikkel om voor 1 januari een huis te kopen, door de verlaging van de Nibud financieringslastpercentages. Door deze aanpassing kunnen huishoudens op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage nu 3 à 4% minder lenen dan een jaar geleden. In maart viel het aantal transacties onder andere door deze aanpassing terug.

Betaalbaarheid verder onder druk

Ook is hierdoor de betaalbaarheid verder onder druk komen te staan. De verwachting is dat de financieringslastpercentages per 1 januari 2012 opnieuw zullen worden verlaagd. Het effect hiervan wordt versterkt door de licht oplopende rente. Het grote aanbod enerzijds en beperkende financieringsmogelijkheden anderzijds zorgen ervoor dat bij het huidige prijsniveau vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Verwacht wordt dat verkopers gedurende het jaar hun prijs zullen verlagen om hun huis te verkopen, deels omdat de noodzaak daartoe bij sommige huiseigenaren zal toenemen.

Bron: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank

Kent u een schrijnend geval?

De NVM vraagt aandacht aan de politiek en de banken voor de moeizame hypotheekverstrekking. De consument is hiervan de dupe.

De NVM werkt momenteel aan de website schrijnendegevallen.nl. Daarop verschijnen filmpjes van consumenten die vastlopen op de huizenmarkt. Laat uw klant in 2 minuten op film een verhaal vertellen en stuur uw film op naar de NVM.

Meedoen?
Filmpjes kunt u mailen via YouSendit naar nvmportaal@nvmorg.nl. Het filmpje wordt door de NVM op YouTube geplaatst en vervolgens via de website www.schrijnendegevallen.nl gepresenteerd aan de buitenwereld.

Luister en kijk hieronder naar een voorbeeld:

Wordt geen slaaf van de bank

De huizenprijzen zijn inmiddels al 8 procent gedaald en daar blijft het niet bij. Gevolg: mensen met een tophypotheek zijn straks allemaal slaaf van de banken.

Jarenlang zeiden financieel adviseurs: los niet af, neem een tophypotheek. Want dat is fiscaal zo gunstig en je maandlasten blijven laag.

Maar nu de huizenprijzen aan het dalen zijn, blijkt dit advies slecht uit te pakken. Mensen met een tophypotheek worden slaaf van de bank, kunnen door de hoogte van hun lening geen kant meer op. En dat wordt alleen maar erger. Daarom zeggen adviseurs als het goed is nu het tegenovergestelde: los alsjeblieft af om uit de greep van de bank te blijven.

Waarom is dit bij uitstek een Nederlands probleem?
Omdat nergens ter wereld mensen zoveel geld geleend hebben ten opzichte van de waarde van hun huis. En dat is niet iets om trots op te zijn. Want hoe lager de huizenprijzen, hoe schever de verhouding tussen lening en woningwaarde. Steeds meer mensen komen dan boven de grens van de 125 procent executiewaarde – de waarde van de woning bij gedwongen verkoop.

Als dan je rentevaste periode afloopt, krijgt je je lening nergens anders meer gefinancierd. Met andere woorden: vanwege de risico’s zit je vast aan je bank en zul je ieder prolongatievoorstel moeten accepteren. Vraagt de bank meer rente dan de concurrent? Jammer, maar de lening oversluiten is er niet bij.

Dit moment komt voor veel Nederlanders rap naderbij. Uit enquêtegegevens blijkt dat voor ongeveer de helft van de huishoudens de komende vijf jaar de rentevaste periode afloopt. Extra vervelend is dat de rente aan het stijgen is, zodat al die huishoudens meer gaan betalen, zonder onderhandelingsruimte.

Hoeveel mensen boven de grens van 125 procent zitten, is niet precies bekend. De voormalige topman de Autoriteit Financiële Markten Hans Hoogervorst zei laatst bij zijn afscheid dat drie op de tien hypotheken hoger zijn dan de woningwaarde. Dit zijn hoogstwaarschijnlijk mensen die behoren tot de grote groep met een aflossingsvrije hypotheek.

Ook vervelend is dat banken vaak weigeren mee te werken aan het omzetten van een vaak dure beleggingshypotheek naar een veiligere bankspaarhypotheek, zegt financieel intermediair Jelle Hendrickx, klokkenluider in de DSB-affaire. ‘Heb je een te hoge lening, dan gaat de deur resoluut dicht. Alle banken doen er aan mee. Echt ongelooflijk hoe ze mensen gevangen houden in wurgcontracten.’

Hertaxatie
Dat veel mensen van hun beleggingshypotheek af willen is niet zo gek. De daaraan verbonden polissen zijn vaak woekerpolissen die veel minder opleveren dan beloofd. Dat banken niet meewerken is evenmin vreemd: ze verdienen meer aan beleggingshypotheken.

Dan is er nog het risico dat de bank de maandlasten eigenhandig verhoogt. Dat volgt uit gangbare hypotheekvoorwaarden, waarin staat dat een bank een hertaxatie mag eisen. Als die uitwijst dat de lening ten opzichte van de executiewaarde te hoog is, bestaat de mogelijkheid om extra zekerheid te vragen in de vorm van bijstorten (spaarhypotheek) of extra aflossing. ‘Dat is een theoretische mogelijkheid’, zegt Hans André de la Porte, van Vereniging Eigen Huis (VEH). ‘We hebben nog niet gezien dat banken het ook doen.’

Door een tophypotheek lopen huizenbezitters een groot risico op een restschuld bij verkoop. Het onderpand is immers vaak minder waard dan de lening.

Voor de restschuld (als het geen NHG-lening is) hebben de banken wat bedacht. In de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering staat dat mensen de restschuld na huisverkoop mogen meenemen naar een nieuwe hypotheek.

Zo houden banken grip op de restschuld, stelt de VEH. Als mensen in de schuldhulpverlening terechtkomen, wordt op een gegeven moment een groot bedrag van de schuld kwijtgescholden. Met de meefinanciering in een volgende hypotheek is de bank er zeker van dat de geldlener wel zijn schuld terugbetaalt.

De komende jaren gaan zulke problemen sterk toenemen. Er is maar één manier om geen slaaf van de bank te worden: aflossen.


- Bron De Pers Jan-Hein Strop -

Conclusie: neem eens de moeite om met de rekentool van ZO.nl uit te rekenen wat u kunt doen aan het aflossingsvrije deel van uw hypotheek.

Moeite met inloggen? Bel 015-2154343 en vraag uw logingegevens op.