Woningmarktcijfers 3e kwartaal 2018

Vandaag zijn de cijfers bekend gemaakt van het 3e kwartaal 2018 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en de regio Haaglanden.
 
Code rood voor de woningmarkt!
Afnemend aanbod blijft huizenprijzen opstuwen!
 
Dat de woningmarkt het water tot aan de lippen staat, blijkt ook uit de nieuwste kwartaalcijfers. De NVM roept al een paar jaar dat er in ons land veel te weinig wordt gebouwd en dat we niet eens de bouwachterstand uit de laatste crisis kunnen wegwerken.
Als dat nu niet snel en grondig wordt opgepakt, raakt de markt steeds verder in de vicieuze cirkel van dalend woningaanbod en blijvende prijsstijgingen. In de huidige overspannen woningmarkt komen steeds meer bevolkingsgroepen langs de kant te staan. Vooral starters en middeninkomens staan buitenspel of hebben het zeer moeilijk om een geschikte woning te vinden. Het is al zover dat kinderen tot hun na hun 30ste bij hun ouders moeten blijven wonen, omdat er niets betaalbaars voor hen te kopen of te huren valt. De NVM doet een ‘call to action’ aan marktpartijen en vooral de politiek: het Rijk voorop, maar ook de regionale en lokale politiek. Alle micro-oplossingen die we nu bedenken, zijn een druppel op de gloeiende plaat. Vaak werken de maatregelen van de verschillende bestuurslagen elkaar zelfs tegen. Daarom pleit de NVM voor meer focus en daadkracht in de vorm van een nationaal woningbouwplan met een strakke regie van het Rijk.
 
In het 3e kwartaal van 2018 hebben NVM-makelaars bijna 12% minder woningen in Nederland verkocht. Het is het vijfde achtereenvolgende kwartaal dat het aantal transacties in Nederland lager uitkomt in vergelijking met het jaar ervoor. In totaal verkochten de NVM-makelaars in Nederland ruim 36.000 woningen, 4.700 minder dan een jaar eerder. Het afgelopen jaar registreerde de NVM ruim 151.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Het aantal transacties voor de gehele markt kwam uit op 216.000. De transactieprijs van woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot een recordniveau van € 292.000,=. Vergeleken met een jaar eerder is dat een stijging van 10,3%. Woningen werden in het 3e kwartaal 2018 gemiddeld binnen 40 dagen verkocht. Dat is 15 dagen minder dan een jaar geleden. Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest. Er zijn mensen die afhaken omdat ze niet verder opgejaagd willen worden in deze ‘prijzengekte’, maar er zijn ook mensen die om uiteenlopende redenen per se een woning willen en bereid zijn daarvoor ver te gaan.
 
Het woningaanbod in Nederland is in een jaar tijd met ruim 30% gedaald. Halverwege het 3e kwartaal 2018 stonden bij NVM-makelaars 44.300 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 63.500). Dat is slechts 1% van ons totale woningbestand. Dit lage aanbod voldoet absoluut niet aan de grote en nog steeds aanhoudende vraag vanuit de markt. De gemiddelde looptijd van de in aanbod staande koopwoningen in Nederland, is verder afgenomen tot 168 dagen. 28% van de woningen staat een jaar of langer te koop. Een potentiële koper had het afgelopen kwartaal in Nederland nog slechts de keuze uit minder dan 4 woningen (3,7). Met name in de stedelijke gebieden waar appartementen en tussenwoningen een groot deel van de woningmarkt uitmaken, is de enorme krapte evident. In landelijke gebieden waar de duurdere woningtypen meer vertegenwoordigd zijn, heeft de consument nog wel wat te kiezen. De trend van afnemend aanbod en stijgende prijzen is echter ook hier aan de orde.
 
In het 3e kwartaal 2018 zijn 6.600 nieuwbouwwoningen in Nederland door NVM-makelaars verkocht. Dat is 12% minder dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De prijs van een verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met ruim 16% toegenomen tot gemiddeld € 355.000,=. Het Rijk moet gemeenten en provincies aanzwengelen tot meer nieuwbouw. De doelstelling van 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar in Nederland wordt op dit moment bij lange na niet gehaald. Er is ook weinig perspectief dat dit volgend jaar wel zal lukken. Met de huidige aanpak gaan we het helaas niet redden. Bij bestuurders en politici moet nu echt het besef ontstaan dat er meer nodig is om te voorkomen dat de woningmarkt straks helemaal vastloopt. Volgens de NVM is er behoefte aan een nationaal woningbouwplan, waarmee de Rijksoverheid daadwerkelijk de regie pakt op de woningbouwopgave. Hiervoor kunnen - net als in het verleden - uitvoeringsconvenanten worden gesloten met provincies en gemeenten. De Rijksoverheid zou hierbij zelf ook een bijdrage moeten leveren, door mee te investeren in infrastructuur bij uitleglocaties en door de hoge kosten van binnenstedelijke transformaties deels te compenseren.”
 
De verwachting van de NVM is minder aanbod en transacties en blijvende prijsstijgingen.
Het sombere beeld van minder woningtransacties, een verder afnemend aanbod en forse prijsstijgingen, zal ook het komende kwartaal domineren. Net als onze voorspelling in het vorige kwartaal, houden we voor het laatste kwartaal van 2018 rekening met een daling van 7% tot 10% in het aantal transacties en een prijsontwikkeling van plus 8% tot 10%. Het 4e kwartaal van een jaar is er traditioneel een van meer transacties dan de andere periodes in het jaar. Maar omdat er bijna geen aanbod is, zullen er ook minder transacties plaatsvinden dan normaal gesproken in een 4e kwartaal. De woningmarkt zal volgens de NVM dus verder verkrappen, al blijven de regionale verschillen groot.
 
De cijfers
In de Gemeente Den Haag zijn er in het 3e kwartaal 2018 10,8% minder woningen (1.150 woningen) verkocht t.o.v. het 3e kwartaal 2017. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 4,3% meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 3e kwartaal 2018 € 311.900,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 15,9% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 0,1%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag is in het 3e kwartaal 2018 gelijk gebleven t.o.v. een jaar geleden.
 
In de Gemeente Delft is t.o.v. het 3e kwartaal 2017 een daling in transacties (211 woningen) van 1,6%. In vergelijking met het voorgaande kwartaal zijn er 3% minder woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in het 3e kwartaal 2018 € 269.790,=. T.o.v. een jaar geleden is dit een prijsstijging van 8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsdaling van 0,8%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het 3e kwartaal 2018 36 dagen versus 38 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In het Westland zijn t.o.v. het 3e kwartaal 2017 29,6% minder woningen verkocht (168 woningen). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 4,3% minder woningen verkocht. Het Westland laat een prijsstijging zien van 9,2% t.o.v. een jaar geleden en t.o.v. het voorgaande kwartaal een daling van 3,7%. De gemiddelde transactieprijs is € 320.567,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 43 dagen versus 55 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In  de Gemeente Rijswijk is t.o.v. het 3e kwartaal 2017 het aantal verkopen gedaald met 19,7% (136 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 7% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 19,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 274.818,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 49 dagen versus 50 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In  de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 3e kwartaal 2017 het aantal verkopen gedaald met 22,2% (68 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 11% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1,5%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 684.872,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 114 dagen versus 81 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In  de Gemeente Zoetermeer is t.o.v. het 3e kwartaal 2017 het aantal verkopen gedaald met 17,1% (280 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 0,4% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 14% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 1,7%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 256.894,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 32 dagen versus 35 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In  de Gemeente Leidschendam-Voorburg is t.o.v. het 3e kwartaal 2017 het aantal verkopen gedaald met 11,2% (234 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 4,7%. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 12,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,2%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 353.388,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 31 dagen versus 33 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In  de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is t.o.v. het 3e kwartaal 2017 het aantal verkopen gedaald met 9,7% (91 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 14,8% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 11,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 0,5%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 327.149,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 39 dagen versus 46 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In  de Gemeente Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is t.o.v. het 3e kwartaal 2017 het aantal verkopen gestegen met 4,2% (111 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 4,7% minder woningen verkocht. De prijs t.o.v. een jaar geleden is gestegen met 0,9% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 5%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 352.136,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 52 dagen versus 47 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 

6 tips voor geslaagde interieurfoto's

Lorenzo de Roo - fotograaf

Less is altijd more

Beelden zeggen meer dan woorden. Een cliché, maar 100% waar als het om interieurfoto’s gaat. Tijd om de smartphone aan de wilgen te hangen en het professioneel aan te pakken. Maar wat voor foto’s triggeren kijkers het meest? 

Een goede camera en een kritische blik, dat zijn de basisbenodigdheden voor een geslaagde interieurfoto. Deze 6 tips helpen daarbij.

De juiste details
Een woning moet ruim lijken op de foto, maar tegelijkertijd doet een mooie inrichting het beter bij online kijkers dan lege ruimtes. Uiteraard moet het interieur zo aantrekkelijk mogelijk op de foto staan. Is het huis strak en modern? Laat dan kleine accessoires buiten beeld. Gaat het om een knus huis? Dan kunnen kleine items op de foto juist sfeerverhogend werken. Maar de basis voor elk interieur blijft less is more. Dat betekent ook: het huis depersonaliseren, bijvoorbeeld niet teveel foto’s van de bewoners. Dit geeft het huis een wat neu-tralere look, zodat potentiële kopers zich makkelijker kunnen voorstellen hoe het is om er te wonen.

Luxe verkoopt
Een goedkoop zeeppompje op de wastafel voegt niets toe. Een designkraan wél. Hoe klein de woning ook is, luxe is wat mensen willen zien. Zet die witte plastic waterkoker dus even weg en schuif dat Nespresso-apparaat voor de foto gerust naar voren.

Kleine ruimte, grote foto
Badkamers, hallen en keukens zijn vaak te klein om goed met een normale camera te fotograferen, omdat je onvoldoende afstand kunt nemen voor een totaalbeeld. Fotograferen met een groothoekobjectief is bij zulke ruimtes de perfecte oplossing.

Het beste tijdstip
Op een donkere, winterse namiddag kan het binnen heel knus zijn, maar voor goede foto’s is daglicht nodig. Tussen 10.00 en 14.00 uur heb je het beste licht voor interieurfoto’s. In veel huizen is alleen daglicht helaas niet genoeg; sfeerlampen laten branden en deuren openzetten kan helpen en het staat meteen uitnodigend. Ook een goede flitser of diffuser kan (mede) voor het juiste licht zorgen.

Kies voor variatie
Als alle foto’s rechttoe rechtaan zijn geschoten, kan de reeks wat saai overkomen. Verras online kijkers door er variatie in aan te brengen. Een foto van een hoge ruimte kan mooi worden geschoten vanaf de grond, en de hal vanaf de trap.

Een stukje buiten
De voor- en achterkant van een woning met tuin is ook prima van buitenaf te fotograferen. Maak bijvoorbeeld een opvallende foto vanachter een stuk groen of een plant. En zet openslaande deuren naar de tuin toe altijd open, zodat huis en tuin met elkaar zijn verbonden.

Goed energielabel levert geld op

Calcasa onderzocht dit kwartaal het prijseffect van energielabels bij de verkoop van een woning. Uit het onderzoek, waarbij alle sinds 2015 verkochte woningen werden geanalyseerd, blijkt dat een beter energielabel leidt tot een gemiddeld 2% hogere verkoopprijs. Des te beter het energielabel, des te hoger het verschil in verkoopprijs.

Een onderzoek naar de relatie tussen verkoopprijzen en energielabels was eerder niet mogelijk, omdat onvoldoende woningen verkocht werden met een definitief energielabel. De in 2015 geïntroduceerde mogelijkheid om zelf een energielabel vast te stellen (het 3-sterrenenergielabel), heeft echter geleid tot een sterke stijging van het aantal verkopen met een definitief energielabel. Desondanks ontbreekt deze nog steeds bij circa 15% van de verkochte woningen. Bij verkochte vooroorlogse woningen ontbreekt zelfs bij 20% het definitieve energielabel.

Prijseffect beter energielabel
In onderstaande tabel worden de verschillen in verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen met een verschillend energielabel weergegeven. Vergelijkbare woningen die met een beter energielabel worden verkocht, leveren gemiddeld 2% meer op. In Nederland is de gemiddelde woningwaarde momenteel 297 duizend euro; een beter energielabel levert dan 6 duizend euro op. Indien een energielabel 2 of meer labelstappen beter is dan dat van een vergelijkbare verkochte woning, dan stijgt het verschil in verkoopprijs naar gemiddeld 2,8% en bij een verbetering van 3 of meer labelstappen naar gemiddeld 3,6%.

Het prijseffect is onderzocht door verkoopprijzen per m2 van dezelfde soort verkochte woningen met een verschillend energielabel te vergelijken. In de analyse is steeds gezocht naar setjes van verkochte woningen waarbij alleen het energielabel verschilt: de verkochte woningen hadden namelijk een gelijke locatie (gelegen in hetzelfde 6 positie postcode gebied), een gelijk woningtype en een gelijke bouwperiode. De verkoopprijzen van de betreffende woningen zijn geactualiseerd naar hetzelfde prijspeil (30 juni 2018) door middel van de Calcasa WOningprijsindeX (WOX).

Elk berekend percentage is steeds gebaseerd op minimaal 5 duizend verkoopprijzen. Desondanks wijst Calcasa erop dat de gebruikte definitieve energielabels veelal 3-sterrenlabels zijn, die minder betrouwbaar worden geacht dan 4-sterrenlabels. Ook kan het prijsverschil (deels) verklaard worden door een betere staat van onderhoud en inrichting.

Met name verkochte rijtjeswoningen hebben een energielabel.
Sinds de introductie van het 3-sterrenenergielabel in 2015, is het percentage woningen dat met een definitief energielabel wordt verkocht sterk gestegen. Desondanks heeft 15% van de verkochte woningen nog steeds geen energielabel. Oftewel 85% van de verkochte woningen is wel voorzien van een definitief label. Rijtjeswoningen worden het meest met een energielabel verkocht (89%) en dan met name rijtjeshuizen met bouwjaar na 2001 (93%). Daarentegen hebben verkochte benedenen bovenwoningen en vrijstaande huizen het minst vaak een energielabel. Hetzelfde geldt voor hele oude woningen. Zo is slechts 72% van de verkochte woningen met een bouwjaar voor 1905 voorzien van een label.

(*) 1 Een energielabel kan 1 tot 4 sterren krijgen: 1 ster is het voorlopige label, bij 2 sterren is het energielabel aangepast door de woningeigenaar, bij 3 sterren is het label (op afstand) gecontroleerd door een deskundige en bij 4 sterren (hoogste klasse) is het label vastgesteld door een gecertificeerd adviseur aan huis. Zowel het 3- als 4-sterrenlabel is een definitief energielabel.

Grote verschillen tussen gemeentes - Zeewolde meeste A/B labels
De Nederlandse overheid heeft de ambitie om de woningvoorraad sterk te verduurzamen. Doelstelling is dat in 2030 het gemiddelde koophuis energielabel A heeft en in 2020 de gemiddelde corporatiewoning energielabel B. De opgave per gemeente verschilt aanzienlijk. Van de gelabelde woningen heeft in Zeewolde 64% van de woningen al een A of B-label, terwijl dit in Zwijndrecht slechts bij 14% van de woningen het geval is. Van de top 10 gemeenten met de meeste A/B labels is Almere de grootste gemeente. Dordrecht is de grootste gemeente uit de top 10 met de minste A/B labels. 

Aantal A-labels neemt toe

Als we kijken naar de totale voorraad koopwoningen zien we dat het aantal A-labels is toegenomen. Inmiddels hebben 290 duizend koopwoningen een definitief energielabel A. Deze toename is onder andere te verklaren door het aantal nieuwbouwwoningen dat aan de woningvoorraad is toegevoegd; nieuwbouwwoningen hebben altijd een A-label. Toch hebben nog steeds 458 duizend koopwoningen een C-label, zie onderstaande figuur.

Huurwoningen hebben vaker energielabel dan koopwoningenBij de vergelijking tussen huurwoningen en koopwoningen met een energielabel valt op dat 77% van alle huurwoningen een energielabel heeft versus slechts 33% van de koopwoningen. Wel zijn er relatief meer koopwoningen met een A of B-label (34%). Huurwoningen hebben met name C en D-labels (58%), zie onderstaande figuur.

Aflossingsvrije hypotheek daar moet je serieus naar kijken

Ruim 40% van de ouderen met een aflossingsvrije hypotheek heeft niet nagedacht over hoe ze hun woningschuld na 30 jaar kunnen aflossen. Dit blijkt uit een enquête van ouderenbond ANBO en EenVandaag onder 4000 senioren. Hierdoor kunnen ze onvoorbereid voor torenhoge kosten komen te staan. Veel 50-plussers wonen in een koophuis met een aflossingsvrije hypotheek. Ruim 90% van de deelnemers aan de enquete maakt zich ook geen zorgen over het aflopen van de looptijd van hun hypotheek. 

De uitslag staat haaks op de zorgen die De Nederlandsche Bank (DNB), Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën hebben. Vorig jaar waarschuwde Klaas Knot, president van DNB: “Aflossingsvrij wekt de suggestie dat er niet op hoeft worden afgelost. Maar dat is natuurlijk alleen gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd moet het hele bedrag in één keer worden afgelost en dat kan grote problemen geven.” De drie instellingen hebben banken opgeroepen actief hun klanten op te roepen af te lossen op hun schuld voordat de 30 jaar voorbij zijn.  

Niet genoeg vermogen om de lening terug te betalen

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huiseigenaar alleen rente over het voor de aankoop van zijn huis geleende geld. Pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek moet de huiseigenaar de schuld terug betalen. Niet alle huiseigenaren hebben genoeg vermogen om dan de totale lening, gemiddeld rond de 100.000 euro, terug te betalen. Er kan dan een nieuwe hypotheek afgesloten worden, maar meestal zonder recht op hypotheekrenteaftrek. En omdat de huiseigenaren rond die tijd vaak ook gestopt zijn met werken, daalt het inkomen. De kans is groot dat een bank als het inkomen daalt en de woonlasten stijgen de woningschuld niet wil financieren. Huiseigenaren kunnen dan gedwongen worden hun woning te verkopen.  

Volgens De Nederlandsche Bank bestaat de Nederlandse hypotheekschuld voor bijna 55% uit aflossingsvrije leningen, wat in totaal neerkomt op 340 miljard. De DNB voorspelt dat in 2035 een piek van 700.000 huiseigenaren te maken gaat krijgen met de problematiek. 

Nieuwe hypotheek, verhuizen en huren of aflossen met vermogen

Als we oplossingen voorleggen aan de deelnemers van de enquete denkt ruim 40% na het aflopen van de looptijd een nieuwe hypotheek af te sluiten op de huidige woning. Anderen willen verhuizen en huren (29.2%). De derde meest populaire optie is dat mensen hun schuld aflossen met vermogen (25,8%). 

Hoewel veel mensen dus wel oplossingen in hun hoofd hebben, heeft bijna 80% (77,5%) deze mogelijkheden nog niet getoetst op haalbaarheid bij hun bank of adviseur. Ondanks de oproep van AFM en DNB is 86% van de ondervraagden ook niet actief door de bank benaderd om te spreken over het aflossen van de lening. 

Nederlandsche bank: 200.000 huishoudens met aflossingsvrije hypotheek mogelijk in de problemen

En dan is het de vraag of mensen zich bewust genoeg zijn van de veranderde situatie die zich na het aflopen van de hypotheek voordoet. Bijna 90% van de geënquêteerden geeft aan gepensioneerd te zijn; het inkomen kan dus verschillen van de periode waarin men voor het eerst de hypotheek afsloot. En hoewel ruim 90% aangeeft overwaarde op het huis te hebben is dat niet waar de bank naar kijkt. Banken kijken bij het oversluiten van de hypotheek naar je inkomen. Om van de overwaarde te kunnen profiteren of om betaalbare maandlasten te houden zal in uiterste gevallen het huis verkocht moeten worden. 

Uit eerder onderzoek van de ING bleek al dat de helft van de 50-plussers aflossen en sparen voor de hypotheek niet nodig vindt. De Nederlandsche Bank schat dat 200.000 huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen kunnen komen. 

Ruim 1 miljoen huishoudens hebben een hypotheek op hun huis waarbij ze een deel van de lening niet hoeven af te lossen. Tenminste.. totdat de hypotheek afloopt.  

Marktcijfers NVM Haaglanden

Daling in aantal woningtransacties!
 
Het 4e kwartaal van 2017 in Nederland liet voor het eerst in jaren weer een daling in het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars zien. Zij verkochten het afgelopen kwartaal in vergelijking met een jaar eerder bijna 6% woningen minder. Het zijn vooral de appartementen (-13,5%) die minder verkocht worden. Van de andere woningtypen zijn er 2 à 3% minder verkocht. In de totale bestaande koopwoningmarkt zijn er naar schatting zo’n 61.000 woningen verkocht in het 4e kwartaal 2017. Daalde in 2016 in het 4e kwartaal slechts in 4 NVM-regio’s het aantal transacties in vergelijking met het jaar ervoor, in het afgelopen kwartaal daalden de woningverkopen door NVM-makelaars in vergelijking met een jaar eerder in liefst 52 van de 76 regio’s. Over het totale jaar 2017 verkochten NVM-makelaars ruim 166.000 bestaande koopwoningen. Dat zijn er ruim 1.000 meer dan een jaar eerder. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om 234.000 verkochte bestaande koopwoningen.
 
In een jaar tijd daalde de verkooptijd in Nederland van de gemiddeld verkochte woning van 76 dagen naar 52 dagen. Deze daling is zichtbaar bij alle woningtypen. Vrijstaande woningen werden gemiddeld na zo’n vier maanden verkocht, appartementen en tussenwoningen na ruim een maand. Van alle verkopen in het 4e kwartaal 2017 is meer dan 71% verkocht binnen 90 dagen. Slechts 8% van de verkochte woningen in het afgelopen kwartaal heeft een jaar of langer in de verkoop gestaan.
 
Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, zit al enige tijd in een ongekende opwaartse trend. Inmiddels wordt bijna 28% boven de vraagprijs verkocht. Daarnaast wordt nog 17% voor de vraagprijs verkocht. Naast de ‘reguliere’ woningzoekers zijn ook professionele en particuliere beleggers actief op de woningmarkt. In de concurrentiestrijd om het eigendom over de woning te verkrijgen, gaat men voor de maximale prijs. Verkopers spelen hierop in met scherpe vraagprijzen om het aantal gegadigden voor een woning te maximaliseren. Het verschil in Nederland tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het 4e kwartaal 2017 gedaald tot 0,7%. Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het om 1,1%. Woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), worden gemiddeld genomen tegen de vraagprijs verkocht. Het zijn duidelijke signalen van een verhitte woningmarkt.
 
Het nijpende tekort aan woningaanbod doet zich in steeds meer regio’s in Nederland gelden. In het 4e kwartaal van 2017 is het totaal aantal woningen dat in Nederland wordt aangeboden verder gedaald. Deze daling is wel iets minder groot dan in de afgelopen kwartalen. Er stonden halverwege het 4e kwartaal 2017 bij NVM-makelaars ruim 59.600 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 84.000). Dat is 6,1% minder dan vorig kwartaal en 35,6% minder dan in dezelfde periode vorig jaar.
 
De gemiddelde vraagprijs van de koopwoningen is in het 4e kwartaal 2017 met 9,7% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De vraagprijs is dit kwartaal uitgekomen op € 353.000,=. Voor appartementen zijn de cijfers nog extremer: in een jaar tijd steeg de vraagprijs van te koop staande appartementen met 18,2% tot € 231.000,=. Door de krapte op de markt met als gevolg de heftige prijsstijgingen, staat een appartement nu voor het eerst sinds de start van de metingen in 1995 voor een gemiddeld hogere vraagprijs te koop dan andere woningtypen. Het Gooi is nog steeds de regio waar woningen met de hoogste vraagprijzen te koop staan. De gemiddelde vraagprijs komt daar uit op bijna € 711.000,=.  De regio met de laagste gemiddelde vraagprijs is Noordoost-Groningen: € 181.000,=. Tegelijk zijn de vraagprijzen hier vrijwel gelijk gebleven, de jaar-op-jaar ontwikkeling bedraagt slechts 0,3%. Dat staat in schril contrast met de regio met de grootste prijsontwikkeling in een jaar. In Den Haag stegen de vraagprijzen met meer dan 35%.
 
Door gebrek aan nieuwbouw kampt Nederland met een aanzienlijk woningtekort. De NVM ziet dit als grootste knelpunt op de woningmarkt. Het woningtekort piekt naar verwachting in 2018 met een tekort van 200.000 woningen. De productie van nieuwbouw-koopwoningen neemt toe, van circa 50.000 woningen per jaar in de periode 2012-2017 naar een verwachte 70.000 per jaar voor de jaren daarna. Echter, met deze productie zal het grote woningtekort nauwelijks ingelopen worden. De NVM pleit daarom voor de bouw van circa 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar, waarvan circa 60.000 koopwoningen. Met deze productie zal het woningtekort naar verwachting rond 2025 zijn teruggelopen naar een acceptabele 100.000 woningen. In het laatste kwartaal van 2017 zijn ruim 8.100 nieuwbouwwoningen verkocht via NVM-makelaars. In heel 2017 zijn in Nederland 31.000 nieuwbouwwoningen verkocht, dit betekent circa 44.000 projectmatig ontwikkelde nieuwbouwwoningen voor de totale markt. Na toevoeging van de verkoop van particuliere kavels valt de realisatie van circa 55.000 nieuwbouw-koopwoningen te verwachten. De stijgende transactieaantallen worden aangewakkerd door een opvallend hoog nieuw aanbod in 2017. In totaal zijn circa 35.000 nieuwbouwwoningen via een of meer NVM-makelaars in 2017 in verkoop gegaan.
 
De NVM verwacht dat het aantal transacties in 2018 op de bestaande koopwoningmarkt niet uitkomt boven het recordniveau van 2017. De NVM verwacht 5% tot 8% minder woningen te verkopen dan in 2017 verkocht zijn, vooral veroorzaakt door het ontbreken van voldoende aanwas van te verkopen woningen. De prijs van verkochte woningen zal naar verwachting met landelijk met gemiddeld 6% tot 7% toenemen.
 
De cijfers
In de Gemeente Den Haag zijn er in het 4e kwartaal 2017 16,5% minder woningen (1.297 woningen) verkocht t.o.v. het 4e kwartaal 2016. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 0,6% meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2017 € 289.410,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 21,2% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,9%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag bedraagt in het 4e kwartaal 2017 32 dagen versus 44 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In de Gemeente Delft is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 een daling in transacties (209 woningen) van 19,2%. In vergelijking met het voorgaande kwartaal zijn er 3% minder woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2017 € 247.941,=. T.o.v. een jaar geleden is dit een prijsstijging van 17,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsstijging van 6,3%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het 4e kwartaal 2017 36 dagen versus 70 dagen t.o.v. een jaar geleden.
 
In het Westland zijn t.o.v. het 4e kwartaal 2016 6,2% minder woningen verkocht (231 woningen). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 3,1% minder woningen verkocht. Het Westland laat een prijsstijging zien van 6,5% t.o.v. een jaar geleden en t.o.v. het voorgaande kwartaal een daling van 2,4%. De gemiddelde transactieprijs is € 287.199,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 51 dagen versus 73 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Rijswijk is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 17,9% (150 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 11,1% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 14% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 8,9%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 242.602,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 46 dagen versus 80 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 15,8% (94 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 8,4% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 6,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 6,6%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 616.775,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 90 dagen versus 78 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Zoetermeer is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 23,8% (332 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 1,7% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 10,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 2,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 230.062,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 35 dagen versus 70 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Leidschendam-Voorburg is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 17,8% (260 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1,6%. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 18,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 2,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 305.159,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 30 dagen versus 46 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 26,8% (99 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 2,2% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 12,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 9%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 362.396,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 44 dagen versus 62 dagen in het 4e kwartaal 2016.
 
In  de Gemeente Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is t.o.v. het 4e kwartaal 2016 het aantal verkopen gedaald met 14,6% (125 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 16,5% meer woningen verkocht. De prijs t.o.v. een jaar geleden is gestegen met 14,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 328.515,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 47 dagen versus 64 dagen in het 4e kwartaal 2016.