Huur sociale huurwoning explodeert

Corporaties verhogen de huren fors en beperken hun investeringen (nieuwbouw). Dit blijkt uit een analyse van de meerjarenprognoses die corporaties recent hebben afgegeven over de periode 2013 tot en met 2017.
Corporaties nemen maatregelen om de financiële continuïteit te waarborgen. Dit is noodzakelijk vanwege de overheidsmaatregelen uit het woonakkoord die een stevige impact hebben op de (financiële) situatie van corporaties. Doordat corporaties de huren fors laten stijgen, worden de mogelijkheden voor corporaties beperkt om nieuwe tegenvallers op te kunnen vangen, zoals een stijging van de rente. Hierdoor nemen de risico’s in de sector toe.
Huurinkomsten nemen sterk toe
In de periode 2012-2017 stijgt de gemiddelde maandhuur van zelfstandige huurwoningen van € 441,- naar € 543,-. De groei van de totale inkomsten uit huren voor woningcorporaties bedraagt in deze periode 22%.
Minder nieuwbouw huurwoningen gepland
In de komende vijf jaar zijn er plannen voor de nieuwbouw van 105.000 zelfstandige huurwoningen. In de 5 jaars prognose van 2012 werden nog 146.000 nieuwe huurwoningen gepland. Dit betekent een daling van 28%.
Geborgde Leningenportefeuille groeit
In de periode 2012-2017 groeit de totale geborgde leningenportefeuille. De geborgde schuld neemt in deze periode toe met € 1,9 miljard, met als gevolg dat de rente-uitgaven in deze 5 jaar toenemen.
Over de WSW trendanalyse woningcorporaties
De jaarlijkse WSW trendanalyse woningcorporaties schetst een beeld van de investeringen, beheer kasstromen en financiering van woningcorporaties. De cijfers zijn gebaseerd op de prognoses die 370 woningcorporaties aan het begin van 2013 hebben afgegeven.

Weigerachtige verkoper moet vraagprijs verlagen

   

In een kort geding heeft de voorzieningenrechter verkoper veroordeeld mee te werken aan de door de makelaar voorgestelde verlaging van de vraagprijs van de woning. Eveneens wordt verkoper veroordeeld om medewerking te verlenen aan bezichtigingen van de woning.

De feiten Gewezen echtelieden, hierna te noemen ‘partij 1’ en ‘partij 2’, zijn gezamenlijk eigenaar van de voormalige echtelijke woning. Partijen hebben afgesproken dat de vraagprijs zal worden vastgesteld na advies van de makelaar. Eventuele wijzigingen in de vastgestelde vraagprijs zullen tevens nader overeengekomen moeten worden tussen partijen na advies van de makelaar.

De voormalige echtelijke woning staat al ruim anderhalf jaar te koop voor een vraagprijs van € 149.000,-. De makelaar heeft partijen geadviseerd de vraagprijs te verlagen naar € 134.000,-. Partij 1 stemt hier niet mee in. Partij 1 stemt ook niet in met bezichtigingen van de woning.

Partij 2 heeft een spoedeisend belang bij verlaging van de vraagprijs. Partij 2 is immers nog steeds hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire schuld. Daarnaast verslechtert de woningmarkt en de schade als gevolg van het uitblijven van verkoop loopt alleen maar op.

Kort geding In een kort geding wordt onder andere gevraagd om partij 1 te veroordelen tot : I. de koopprijs te verlagen tot € 134.000,-; II. het verlenen van de nodige medewerking aan de bezichtigingen, op verbeurte van een dwangsom van € 500,- met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,-; III. mee te werken aan elke prijsaanpassing die de makelaar verstandig acht gelet op de marktontwikkelingen; IV. het verlenen van de nodige medewerking aan het opstellen en ondertekenen van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in het geval verkoop kan plaatsvinden conform de door de makelaar geadviseerde prijs.

Vraagprijs verlagen en meewerken aan bezichtigingen op grond van de redelijkheid en billijkheid Volgens de voorzieningenrechter wordt de verkoop belemmerd doordat wordt vastgehouden aan een vraagprijs die niet langer realistisch is. De verhouding tussen partijen worden beheerst door de regels van redelijkheid en billijkheid en op grond daarvan dient partij 1 mee te werken aan (redelijke maatregelen tot) opheffing van verkoopbelemmeringen.

Nu partijen na overleg niet tot overeenstemming zijn gekomen is de voorzieningenrechter, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt en gelet op het feit dat de woning inmiddels geruime tijd te koop staat, met partij 2 van oordeel dat van partij 1 thans redelijkerwijs mag worden verlangd dat zij meewerkt aan een verlaging van de vraagprijs van de woning. De door de makelaar geadviseerde verlaging tot een bedrag van € 134.000,- komt de voorzieningenrechter alleszins redelijk voor.

Eveneens veroordeelt de voorzieningenrechter partij 1 tot het verlenen van alle medewerking aan bezichtigingen. Voor iedere keer dat partij 1 de woning op verzoek van de makelaar, na tijdige aanzegging van het moment van bezichtiging, niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers, verbeurt partij 1 een dwangsom van € 500,- met een maximum van € 10.000,-.

Niet meewerken aan elke prijsaanpassing Het gevorderde onder III en IV komt neer op het verstrekken van blanco cheques aan partij 2. Zulks kan van partij 1 niet worden gevergd. Indien de feitelijke omstandigheden in de toekomst nopen tot (specifieke) vormen van medewerking kan zonodig dan in rechte worden gevorderd. Er zijn geen redenen nu reeds over te gaan tot het toewijzen van vele vorderingen “voor het geval dat”. Vorderingen III en IV worden dan ook afgewezen.

Resumé Als één van de verkopers weigert de vraagprijs aan te passen dan laat deze uitspraak zien dat, vaak via een kort geding, het toch mogelijk is om een partij op grond van de redelijkheid en billijkheid zover te krijgen mee te werken aan een verlaging van de vraagprijs. Daarnaast kan een verkoper verplicht worden gesteld om zijn medewerking te verlenen aan bezichtigingen van de woning.

Om elke prijsaanpassing die de makelaar verstandig acht toe te staan gaat de voorzieningenrechter in casu te ver. Indien de vraagprijs opnieuw verlaagd moet worden en partij 1 weigert wederom haar medewerking dan dient men opnieuw een kort geding aan te spannen.